Nghẽn tín dụng, doanh nghiệp bất động sản "kêu trời"

2023 là năm quyết định  “sống còn” của doanh nghiệp bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản đang rất khó khăn, có thể nói năm 2022 là một năm khó khăn khắc nghiệt nhất và năm 2023 là năm quyết định sống còn đối với những doanh nghiệp bất động sản. Vậy nên cần có những giải pháp đồng bộ về thể chế pháp luật, về thủ tục hành chính và về thị trường vốn, trước hết là những giải pháp về tín dụng. 

Dẫn báo cáo của Tổng Cục Thống kê, ông Lê Hoàng Châu cho biết, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 là gần 1.200 doanh nghiệp (so với năm 2021 tăng 38,7%). Đáng chú ý là trong tổng số gần 1.600 ngành kinh tế thì bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1, quan trọng nhất của nền kinh tế nước ta. Chính vì thế, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn sẽ tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và cả những vấn đề an sinh xã hội cho người yếu thế ở trong xã hội. 

Cũng theo lời ông Châu, doanh nghiệp bất động sản đang phải quyết liệt tái cấu trúc đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, thậm chí là phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án cũng như phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Có nhiều doanh nghiệp cũng đang thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án, tuy nhiên vẫn không tìm được nhà đầu tư và phải cắt giảm nhân lực, thậm chí là có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30 - 50%, không  lo được lương tháng 13 và không có thưởng Tết Quý Mão, nhiều người dân có nhu cầu nhưng cũng khó có thể tạo lập được nhà ở. 

Điều đáng lo ngại đó là nhiều doanh nghiệp bất động sản dù có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán hàng bởi vì hầu như không có người mua. Chính vì thế mà doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng chết trên đống tài sản. 

Hiện tại thì bên cạnh khó khăn lớn nhất đó là vướng mắc pháp lý thì vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn cùng với các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc là nhảy nhóm nợ xấu hơn trong những trường hợp như doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu như không gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu, doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể sẽ bị nhảy nhóm sang nợ xấu hơn,... Bên cạnh đó thì người mua nhà hiện nay cũng khó có thể vay vốn tín dụng. 

Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn tín dụng, lãi suất cao

Chủ tịch HĐQT Vinhomes - ông Phạm Thiếu Hoa phát biểu tại hội nghị rằng, đề xuất về mục đích vay vốn, mục đích mua bán hay là đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp cũng như cổ phần ở trong các công ty đầu tư dự án và  hoạt động mua bán, sáp nhập,... Và trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho các hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi Thông tư 2022. Cũng tương tự, trong đầu tư bất động sản có nhiều chi phí phát sinh, tuy nhiên không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân. 

Ông Phạm Thiếu Hoa dẫn ví dụ như chi phí giải phóng mặt bằng, trước đây khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt, doanh nghiệp cũng có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Tuy nhiên đến nay, doanh nghiệp rất mong muốn Ngân hàng Nhà nước xem xét thêm về những chi phí này. 

Còn về lãi suất vay vốn, theo ông Phạm Thiếu Hoa, đầu tư bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao lên đến 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Và với hoạt động kinh doanh thông thường. Với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý thì không có quá nhiều rủi ro so với những ngành kinh doanh khác. Chính vì thế mà lãi suất cho vay sẽ cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư và khách hàng. Ngoài ra, việc hạn chế room tín dụng cho vay bất động sản cũng đẩy lãi suất cho vay tăng lên khiến cho giá bất động sản đến tay của người dân cũng bị đẩy lên.  

Chủ tịch của Vinhomes cũng cho biết, việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của bất động sản vẫn còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo ở trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. Ngân hàng Nhà nước cũng nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường ở trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn. 

Đại diện của Vinhomes cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng làm rõ các quy định và tháo gỡ vướng mắc về mục đích vay vốn, hình thức giải ngân ở các văn bản hướng dẫn, có biện pháp để tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp lại cũng như kiểm soát cho vay ở trong lĩnh vực bất động sản. Song song với đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ tính pháp lý mang tính trọng điểm và tránh tình trạng cào bằng. Cũng có biện pháp để giảm dần lãi suất nhằm hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư. 

Giám đốc phụ trách tái cấu trúc - Novaland - bà Đỗ Thị Phương Nam nêu ý kiến rằng, tháng 11/2022, cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản có nhiều biến động và đặt ra yêu cầu phải tái cấu trúc.

Trong quá trình tái cơ cấu, khi làm việc với các đối tác quốc tế, Novaland giải quyết rất êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay. Mặc dù vậy thì với các khoản vay trong nước lại đang gặp nhiều khó khăn, đến nay vẫn đang làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ. Đại diện của Novaland đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ và giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng.

Đại diện của Novaland cũng phân tích và kiến nghị cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn một cách chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị ở vùng sâu - vùng xa rằng: “Novaland là doanh nghiệp tiên phong trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Điều này cần nhiều vốn để đầu tư hạ tầng bởi phần lớn những vị trí phát triển dự án cũng đều có hạ tầng yếu kém. Trong khi đó thì nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn thì chính sách tín dụng hiện nay lại đang cào bằng dự án đô thị quy mô hàng nghìn héc ta với dự án đơn thuần, sẵn hưởng hạ tầng ở phía trung tâm thành phố. Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư đô thị vệ tinh giữa bối cảnh các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội đất chật người đông thì cũng cần dòng vốn dài hạn đầu tư hạ tầng, một điểm rất khác với một 1 dự án bất động sản đơn thuần ở nơi có sẵn hạ tầng”. 

Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land - ông Lê Trọng Khương nói rằng, kênh huy động vốn trái phiếu vốn rất tốt cho doanh nghiệp nhưng nay bế tắc, đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành xem xét có phương án hỗ trợ doanh nghiệp. Doanh nghiệp có tồn tại, phát triển thì trái chủ mới yên tâm đầu tư. Một trong những phương án hỗ trợ là Ngân hàng Nhà nước cần nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh, đầu tư. Đồng thời thì lãi suất hiện nay rất cao khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài không dám tham gia. Chính vì thế, doanh nghiệp mong muốn Ngân hàng Nhà nước cùng các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền cho người dân. Ngành ngân hàng cũng cần có chính sách hỗ trợ cho vay để có thể tháo gỡ khó khăn đối với bất động sản  du lịch, nghỉ dưỡng.

Cũng đồng quan điểm, Tổng giám đốc Sun Group - ông Đặng Minh Trường đề xuất cần có cơ chế riêng dành cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và coi đây như ngành sản xuất kinh doanh -  nghĩa là nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải bị hạn chế và kiểm soát chặt chẽ.