“Náo loạn” phân lô, tách thửa đất nông nghiệp ở TP.HCM

Khách hàng khốn đốn khi mua phải dự án phân lô trái quy định

Hàng trăm khách hàng không tìm hiểu kỹ thông tin, trót lỡ mua đất thuộc dự án Nam Sài Gòn của Công ty Cổ phần đầu tư phát triển đô thị Phi Long tại huyện Bình Chánh đang rơi vào tình cảnh khốn khổ trăm bề vì những sai phạm của công ty này khi cố ý chiếm đoạt hàng nghìn mét vuông đất nông nghiệp sản xuất của người nông dân, sau đó tự ý thay đổi về quy hoạch, phân lô, bán nền một cách bất hợp pháp…

Bà Nguyễn Thị Hiền ngụ tại quận 5, TPHCM cho biết, ba thu gom hết tài sản chắt chiu tiết kiệm nhiều năm được hơn 1 tỷ đồng để mua một lô đất trong dự án nói trên từ năm 2022, tuy nhiên đã gần 20 năm trôi qua, dù tiền đã đóng đủ, nhưng bà vẫn chưa được bàn giao đất để xây nhà.

Cụ thể vào thời điểm tháng 7.2004, UBND huyện Bình Chánh đã có quyết định thành lập Hội đồng bồi thường và giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, khi chưa được bàn giao đất đai, chưa tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng cho người dân, nhưng ngay từ trong năm 2002, Công ty Phi Long đã tự ý thực hiện việc phân lô, bán nền trái quy định pháp luật.

Tuy nhiên cho đến thời điểm hiện tại, Công ty Phi Long vẫn chưa thực hiện xong các nghĩa vụ về tài chính, chưa thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ loại hình đất nông nghiệp sang loại hình đất để làm nhà ở. Điều đáng chú ý nhất là trên địa bàn huyện Bình Chánh, Công ty Phi Long vẫn đang triển khai hai dự án khác và cũng tiếp tục sử dụng các chiêu thức tương tự. Hoạt động của công ty Phi Long gây ra sự bức xúc cho hàng trăm khách hàng, dù đã bỏ ra tiền tỷ để mua đất nhưng vẫn không thể có được mái nhà đúng nghĩa. Tình trạng kéo dài nhiều năm dù người dân đã liên tục trình báo với chính quyền địa phương. 

Liên quan đến việc xử lý những sai phạm có tính hệ thống của công ty Phi Long nêu trên, từ năm 2020, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an Thành phố Hồ Chí Minh đã đưa ra quyết định khởi tố vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, vẫn chưa có kết luận điều tra. Điều mà người dân chờ đợi, mong mỏi lúc này là dự án sớm được thực hiện và họ có thể sử dụng tài sản của mình một cách hợp pháp.

Tình trạng phân lô, tách thửa, bán nền vẫn diễn ra tràn lan

Tại huyện Củ Chi, hiện tượng “cò” đất địa phương dẫn khách đi xem các khu đất nông nghiệp, đất lúa, đất nông nghiệp rồi giới thiệu đất là có thể tách thửa, phân lô diễn ra tràn lan. Thậm chí “cò” đất còn giới thiệu những lô đất này hoàn toàn có thể xây dựng nhà tạm với mục đích phục vụ cho nông nghiệp.

Thực tế là hiện tại có nhiều khu đất nông nghiệp đã được chia tách thành các thửa đất lớn có diện tích hơn 1.000m2 và được tiến hành chia lô bằng cọc, lắp thêm hàng rào kẽm gai, xây tường gạch rất chắc chắn, ngay ngắn. Mỗi một sào đất trồng lúa được môi giới chào bán với mức giá trung bình 3 tỉ đồng đối với những khu vực quy hoạch là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, còn khu vực đất trồng lúa được rao bán với mức giá trung bình là 2 - 2,5 tỉ đồng/sào tùy mặt đường. 

Anh Nguyễn Trọng Ninh, Giám đốc Sàn giao dịch chuyên kinh doanh loại hình đất nền ở khu vực huyện Củ Chi lẫn Hóc Môn chia sẻ, các thông tin quy hoạch xây dựng lên thành phố hay quận thật sự khá tích cực cho thị trường và với những đơn vị nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm đều sẽ không ngần ngại nắm bắt cơ hội. Tuy nhiên, để thật sự gọi là ồ ạt săn tìm hay xuống tiền để mua bất động sản thì không có.

Tìm phương hướng để khắc phục sai phạm

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, trên địa bàn khu vực TPHCM đang tồn tại tình trạng có trường hợp các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm đã được UBND cấp huyện cấp cho giấy chứng nhận, trong quá trình sử dụng các thửa đất nói trên phát sinh ra nhiều sự biến động: Hộ gia đình tiến hành tự tách hộ ra riêng để ở, được sử dụng để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất cho các mục đích khác nhau…

Tại thời điểm đó chưa có quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa (phần lớn là trước thời điểm Luật Đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực) dẫn đến việc nhiều hộ gia đình, cá nhân đã tự ý tiến hành tách thửa, tự thực hiện chuyển mục đích (xây dựng nhà ở…) và tự chuyển quyền sở hữu bằng giấy viết tay cho người khác không đúng theo quy định của pháp luật về đất đai nên đến nay những trường hợp này vẫn chưa được các cơ quan có thẩm quyền cấp cho giấy chứng nhận. 

Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định bắt buộc bằng hình thức làm hợp đồng có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, các trường hợp sai phạm đều giao dịch mua bán, chuyển quyền sở hữu bằng giấy viết tay (thậm chí không loại trừ trường hợp giả mạo giấy viết tay, xác định thời điểm mua bán bất động sản không trung thực) là không đúng theo quy định pháp luật đất đai, cần phải xem xét về việc xử lý vi phạm. Việc xác định thời điểm mua bán giấy viết tay và xử phạt về vi phạm hành chính sẽ thuộc vào thẩm quyền UBND cấp huyện. 

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TNMT thành phố Hồ Chí Minh cho hay, vừa đưa ra văn bản kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn, xác định thẩm quyền về việc giải quyết cấp giấy chứng nhận đối với những trường hợp thửa đất đã có giấy chứng nhận trong quá trình sử dụng có biến động xảy ra do người dân tự ý tách thửa, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay đối với một phần thửa đất.

Cụ thể, Sở TNMT TP cho rằng, việc xử lý, xem xét, và cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp nêu trên chỉ được thực hiện sau khi các cơ quan quản lý đất đai tại địa phương đã thực hiện giải quyết xong việc xử lý các vi phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép và phải bảo đảm được nguyên tắc sử dụng đất đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với các quy định của pháp luật. Do đó, Sở TNMT kiến nghị Bộ TNMT cần có văn bản hướng dẫn xác định thẩm quyền về vấn đề giải quyết cấp giấy chứng nhận, để Sở TNMT tham mưu đến UBND TPHCM chỉ đạo thống nhất thực hiện.