Thị trường đất ở Củ Chi, Hóc Môn: Đà tăng giá chưa dừng?

“Sốt” đất nằm ở miệng “cò”

Trong vài tuần trở lại đây, anh Phạm Văn Đại (sống tại TP Thủ Đức) và bạn bè, người thân liên tục xuống huyện Củ Chi, Hóc Môn để tìm mua đất sau khi nghe được thông tin đề xuất hai huyện này được quy hoạch lên thành phố. Giữa tháng 4, anh Đại đã tìm được một mảnh đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, có diện tích 720m2 tại Bình Mỹ (Củ Chi) với mức giá 4 triệu đồng/m2, tương đương 2,8 tỷ đồng/lô. Ưng ý lô đất này anh kêu gọi người thân chung vốn để mua.

Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, khi ảnh hỏi lại môi giới thì được cho hay chủ đất đã tăng giá thêm 1 triệu mỗi m2, không chấp nhận thương lượng nên anh Đại đành “ngậm ngùi” bỏ ý định mua đất. 

Một môi giới bất động sản ở khu vực Tân Thạnh Đông chia sẻ thông tin đất Củ Chi đang được nhiều người mua săn lùng, nếu mua lúc này thì còn có thể sang tên, lướt sóng, nếu chờ thêm một thời gian nữa thì sẽ rất khó mua. Anh Phạm Quốc Hồ, một nhà đầu tư lâu năm ở khu vực vùng ven Sài Gòn, chia sẻ hầu hết giao dịch tại khu vực Củ Chi, Hóc Môn hiện nay đều không đến từ người mua nhà ở thực mà chủ yếu là giới đầu tư, đầu cơ. 

Anh Hồ cho biết giá đất tại khu vực này không tăng quá cao, ngoại trừ các lô đất sở hữu vị trí đẹp. Phần lớn các khu vực khác giá không có nhiều biến động so với cuối năm 2021. Đơn cử một lô đất nông nghiệp diện tích hơn 1.400m2 có giá 4,5 tỉ đồng tại khu vực xã Bình Mỹ, huyện Củ Chi hồi đầu năm ngoái, hiện đã lên đến 4,7 tỉ đồng.

Cũng theo anh Hồ, lượng khách hàng quan tâm tìm kiếm bất động sản ở hai huyện này ghi nhận tăng cao sau khi có những thông tin tích cực về quy hoạch hạ tầng và kêu gọi đầu tư. Tuy nhiên, những người thực sự xuống tiền giao dịch không có nhiều.

Những nhà đầu tư có vốn lớn đã thu gom đất từ nhiều năm trước. Các nhà đầu tư F0 tìm kiếm cơ hội thì gặp khó khăn bởi giá đất nền tại đây đã tăng khá cao, ngay cả đất nông nghiệp ở khu vực vùng sâu vùng xa cũng đã lên tới 5-7 triệu đồng/m2, còn đất thổ cư thì đã lên giá hàng chục triệu.Vì thế, người mua khá do dự.

Theo thống kê của một chuyên trang bất động sản, số lượt tìm kiếm thông tin về sản phẩm đất nền tại các khu vực Quận 2, Quận 9, huyện Củ Chi, Hóc Môn và Nhà Bè đã tăng cao ngay sau dịp Tết Nguyên đán. Nhu cầu tìm mua, giao dịch thực tế cũng có xu hướng tăng tại các khu vực trên.

Huyện Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm thông tin mua bán bất động sản đứng đầu trong số các khu vực kể trên, luôn duy trì ở mức cao gấp 2 lần so với khu vực đứng thứ 2 là Quận 9 (TP. Thủ Đức).

Trong đó 2 khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ ở huyện Củ Chi, số lượng tìm kiếm thông tin đất nền đã tăng rất mạnh ngay từ sau Tết. So với giai đoạn 1 tháng trước Tết, lượng tìm kiếm thông tin ở xã Nhuận Đức đã tăng đến 210% và xã Bình Mỹ tăng gần 152%. Giá bán trung bình cho một mảnh đất 200m2 tại huyện Củ Chi đang mức 3,4-3,5 tỉ đồng (tương đương 17,5 triệu đồng/m2).

Điều tương tự cũng đang xảy ra ở khu vực huyện Hóc Môn. Các lô đất thổ cư có diện tích trong ngưỡng 70-150m2 tại huyện này đang được rao bán với mức giá trung bình từ 4,25-4,5 tỉ đồng. Với các lô đất có diện tích nhỏ hơn, giá không dưới 2 tỉ đồng.

Những lô đất có sổ, sở hữu vị trí đẹp hầu như đã tăng giá trung bình khoảng 30% so với thời điểm cuối năm 2021. Đất vườn tại nhiều xã của huyện Hóc Môn cũng tiệm cận với mức giá 3,5-5 triệu đồng/m2, trong khi đất nền dự án được quy hoạch bài bản sẽ có giá bán cao hơn, không dưới mức 25 triệu đồng/m2.

Đất Củ Chi, Hóc Môn có gì để gây “sốt”

Thực tế đây không phải là lần đầu tiên hai huyện Củ Chi, Hóc Môn lên cơn sốt đất. Đất đai tại Củ Chi đã từng rất nóng khi nhiều doanh nghiệp đề xuất kế hoạch thực hiện đầu tư các dự án quy mô lớn. Tuy nhiên trải qua nhiều cơn sốt, huyện Củ Chi và Hóc Môn vẫn là những khu vực kém phát triển so với với tiềm năng dù đây là những địa phương quỹ đất còn nhiều.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, nhận định cơ sở hạ tầng luôn là một trong những động lực quan trọng để thị trường bất động sản tại một khu vực bứt phá.

Tuy nhiên, có thể dễ dàng nhận ra là có rất nhiều tuyến đường quan trọng của 2 huyện Hóc Môn và Củ Chi như đường quốc lộ 22 hay các tuyến đường tỉnh lộ 8, 9… đã xuống cấp, và có dấu hiệu quá tải. Ngoài ra, hai huyện này cũng vẫn còn tồn tại nhiều tuyến đường nông thôn nhỏ hẹp, chưa được quy hoạch xây dựng khiến cho việc kết nối với khu vực trung tâm thành phố không thuận tiện, năng lực vận tại rất hạn chế.

Ngoài ra, việc có nhiều dự án khu dân cư, đô thị mới không thể triển khai theo đúng kế hoạch đã đề ra tại khu vực này cũng khiến cho các nhà đầu tư khác có tâm lý lo lắng, băn khoăn trong việc “rót vốn” vào hai huyện này.

Theo định hướng kế hoạch phát triển được Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM công bố trong thời gian gần đây, với việc xác định mô hình phát triển tập trung - đa cực, thì ngoài khu vực trung tâm các quận nội thành cũ, các trung tâm mới khác sẽ được TP.HCM định hướng phát triển ra bốn hướng.

Trong đó Hóc Môn và Củ Chi là hai huyện chiếm phần lớn khu vực phía Bắc - Tây Bắc của TP.HCM, kết nối trực tiếp TPHCM với các đô thị vệ tinh như Đức Hòa (Long An), Thủ Dầu Một (Bình Dương), Trảng Bàng (Tây Ninh) của các tỉnh miền Tây và Đông Nam Bộ.

Huyện Hóc Môn với diện tích rộng 109 km2, bao gồm 12 phường xã với dân số khoảng 542.243 người. Với quy mô dân số hiện tại, Hóc Môn nằm trong top 2 huyện có dân cư đông nhất tại khu vực vùng ven của TP.HCM.

Trong khi đó, Huyện Củ Chi, với diện tích rộng gần 435 km2, bao gồm 21 phường xã với dân số khoảng 462.047 người. Dù dân cư đông đúc, nhưng do diện tích của huyện lớn nên mật độ dân cư tại đây lại rất thưa thớt. Cơ sở hạ tầng giao thông còn chưa phát triển. Các trục đường chính hiện nay tại huyện Chủ Chi như quốc lộ 22, tỉnh lộ 8, tỉnh lộ 15... hiện đều đã quá tải, thậm chí xuống cấp. 

Ở giai đoạn hiện nay, Hóc Môn và Củ Chi đều thiếu vắng các dự án chung cư cao tầng. Loại hình bất động sản phổ biến được rao bán tại 2 huyện này là đất nông nghiệp, đất vườn và có diện tích khá lớn.

Theo kế hoạch xây dựng đề án đầu tư các huyện lên quận trong giai đoạn 2021-2030 của TP.HCM, thì khu vực huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sẽ quy hoạch thành quận (hoặc thành phố trực thuộc thành phố) trước năm 2025; huyện Củ Chi và Cần Giờ quy hoạch thành quận trong giai đoạn từ năm 2025-2030.

Tại hội nghị xúc tiến đầu tư vào Hóc Môn và Củ Chi mới tổ chức thời gian gần đây, TP.HCM đã kêu gọi đầu tư 55 dự án ở khu vực này với tổng vốn dự kiến đạt hơn 12 tỉ USD (tương đương khoảng 285.000 tỉ đồng).

Trong đó, sẽ có 18 dự án thuộc vào lĩnh vực hạ tầng giao thông - kỹ thuật, 12 dự án chỉnh trang đô thị, 3 dự án khu công nghiệp, 1 dự án giảm ngập nước, 16 dự án phát triển nông nghiệp, 2 dự án lĩnh vực thương mại - dịch vụ và sẽ có 4 dự án lĩnh vực giáo dục - văn hóa - thể thao.

Các dự án mới này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn lực cho đầu tư, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tạo ra lượng lớn công ăn việc làm cho người lao động, đóng góp một khoản lớn cho ngân sách địa phương. Thị trường bất động sản Củ Chi chắc chắn sẽ hấp dẫn hơn khi bài toán cơ sở hạ tầng được giải.

Đất nền Củ Chi, Hóc Môn vẫn còn nhiều tiềm năng để tăng giá

Theo đánh giá từ các chuyên gia bất động sản, Hóc Môn, Củ Chi được coi là những “vùng trũng” hiếm hoi còn lại của thị trường bất động sản TP.HCM. Trong khi huyện Hóc Môn đã bắt đầu phát triển hơn thì thị trường Củ Chi vẫn còn khá im ắng.

Tuy nhiên, đây vẫn sẽ là những thị trường bất động sản giàu tiềm năng, xứng đáng để các nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược cân nhắc. Hiện nay, khu vực phía đông và phía nam của TP.HCM gần như đã phát triển hoàn thiện. Do đó khu vực phía tây bắc với huyện Củ Chi sẽ là trọng điểm trong hướng phát triển được TP.HCM chú trọng trong thời gian tới.

Theo ý kiến của Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), những người đang có ý định mua đất ở Củ Chi, Hóc Môn giai đoạn này cần phải hết sức tỉnh táo, nên tìm hiểu thông tin thật kỹ, đừng để tiền mất tật mang do quá tin tưởng vào môi giới. Bởi lẽ có không ít đối tượng đã lợi dụng thông tin từ các cuộc họp của Nhà nước để trục lợi, một số bộ phận môi giới không chuyên nghiệp hay doanh nghiệp bất lương đã cấu kết “thổi”giá, làm cho giá đất ở huyện Củ Chi, Hóc Môn ngày một tăng cao. 

Ông David Jackson đánh giá thị trường bất động sản Củ Chi và Hóc Môn sở hữu những tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong tương lai bởi nhiều lý do.

Đầu tiên, quỹ đất tại hai huyện này còn khá dồi dào và mặt bằng giá vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với các khu vực khác của TP HCM.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng, giao thông tại đây đang được chú trọng đầu tư phát triển với rất nhiều những dự án quy mô lớn, có khả năng thúc đẩy kết nối liên vùng và cả thị trường Campuchia.

Cuối cùng là ngày càng có nhiều nhà đầu tư tìm đến với Củ Chi và Hóc Môn để thực hiện những dự án lớn. Điều này sẽ làm thay đổi bộ mặt đô thị của hai huyện này trong tương lai.