Thị trường BĐS ven đô đã hạ nhiệt sau khi Hà Nội tạm dừng phân lô, tách thửa

Giao dịch giảm dần, thị trường trầm lắng

Theo Báo tin tức, trước đó, một loạt địa phương ghi nhận tình trạng giới đầu cơ gom vào những mảnh đất lớn thường có diện tích từ 1.000 - 2.000m2, sau đó tách thửa, phân chia làm các lô nhỏ từ 60 - 100m2 để bán. Hoạt động này tăng phổ biến trong năm 2021 và chủ yếu tập trung tại những địa bàn có thông tin quy hoạch hạ tầng giao thông, vành đai 4, các dự án đô thị của tập đoàn lớn, việc xúc tiến xây dựng Khu Công nghệ cao Hoà Lạc, cơ sở 2 Đại học Quốc Gia Hà Nội tại Láng - Hòa Lạc,... 

Trong một khảo sát tại xã Bình Yên, huyện Thạch Thất, địa bàn có thêm nhiều trường hợp xin tách thửa và số lượng đất ở tăng cao. Anh Hùng - Một môi giới bất động sản có thâm niên tại khu vực Quốc Oai, Thạch Thất, Hoài Đức, Ba Vì chia sẻ, ở giai đoạn cuối năm 2020 và năm 2021, một số thửa đất có diện tích trên 1.000m2 liên tiếp có người mua, sau đó được chuyển đổi thêm diện tích đất ở để phân lô, tách thửa nhằm tăng giá bán mỗi suất đất. 

Thông thường, chủ đất sẽ kết hợp với các sàn bất động sản để làm thủ tục và tận dụng kinh nghiệm chào hàng của các sàn để lôi kéo khách mua. Mỗi khi “làm” xong một thửa đất, chủ sàn lập tức cho làm đường nhựa xuyên tâm để làm ranh giới các khu đất. Nhiều nơi chuyên nghiệp hơn còn gắn cả pano, áp phích như các dự án nhà ở để hút khách. Tuy nhiên, sau khi Hà Nội có “lệnh” tạm dừng phân lô, tách thửa cùng với chính sách siết chặt tín dụng bất động sản của ngân hàng và cơ quan thuế áp giá chuyển nhượng sát với giá thực đã làm cho thị trường bất động sản ngoại thành Hà Nội trầm lặng trở lại, lượt giao dịch giảm mạnh. 

Chẳng hạn, lô đất diện tích 500m2 tại xã Tân Xã (Thạch Thất) có mặt tiền đường to, vỉa hè 2m vào cuối năm ngoái được chào bán giá 18 triệu đồng/m2, nhưng đến nay gần như không còn khách hỏi mua. Chủ mảnh đất này cho biết: “Mình đã mua lại nó hồi trước Tết năm nay, đang làm thủ tục tách thửa thì có lệnh dừng, đúng lúc cần tiền nên phải giảm giá để thu hút người mua hơn”.

Tương tự trường hợp này, chị Bùi Thị Mến (quận Cầu Giấy, Hà Nội) cũng đang loay hoay với mảnh đất hơn 600m2 tại Sơn Tây. Lúc mua vào thì giá rất cao cũng vì mục đích phân lô, tách thửa bán kiếm lời, giờ phải tạm dừng nên chị chưa xác định được nên bán ra mức giá nào để “đẩy hàng”. 

Thực tế, một số khu vực từng có giá đất gây sốt hồi đầu năm ngoái hiện đã chững lại, gần như không tăng lên. Cụ thể như: Giá đất khu vực gần đường 420 Hòa Lạc dao động từ 9 - 12 triệu đồng/m2; Giá đất khu Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) trên dưới 10 triệu đồng/m2; Đất thổ cư khu Mỹ Lộc (Phúc Thọ) đang bán khoảng 9 triệu đồng/m2; Đất trong thôn Yên Mỹ, xã Bình Yên (Thạch Thất) chào bán khoảng 14 - 18 triệu đồng/m2…

Theo báo cáo trong quý I/2022 cho thấy, mức độ quan tâm sản phẩm đất nền tại Hà Nội đã giảm đáng kể vì ảnh hưởng từ “lệnh” tạm dừng phân lô, bán nền. Chẳng hạn, huyện Đông Anh đã giảm đi 25%, Gia Lâm giảm 14%, Thạch Thất và Quốc Oai cũng giảm nhẹ. 

Cần hướng thị trường phát triển lành mạnh hơn

Tuy mức độ quan tâm đất nền giảm đi nhưng các chuyên gia cho rằng, giá rao bán đất thổ cư trong năm qua vẫn tăng mạnh tại các huyện ngoại thành: Chương Mỹ tăng 74%, Quốc Oai tăng 26%, Gia Lâm tăng 21%, Đông Anh tăng 20%, Thạch Thất tăng 11%.

Do vậy, nhiều chuyên gia nhận định, sự giảm nhiệt của bất động sản chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, còn về lâu dài vẫn có xu hướng tăng do bất động sản vẫn là kênh đầu tư lớn và an toàn. Đặc biệt là, việc đầu tư xây dựng các dự án cơ sở hạ tầng của thành phố sẽ tác động mạnh tới sự phát triển của các vùng ven đô này. 

Nhận xét về việc Thủ đô tạm dừng phân lô, tách thửa, một số chuyên gia cho rằng, đây là việc làm thiết thực để giảm bớt “cơn khát” của giới đầu cơ, góp phần đưa thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn. Bởi, nếu để hoạt động này phát triển tràn lan ra những địa phương khác thì thị trường sẽ lại có những cơn sốt ảo. Về lâu dài, các cơ quan ban ngành cần xây dựng những quy định cụ thể, rõ ràng hơn với bất động sản để ngăn ngừa tình trạng “bong bóng” trên thị trường. 

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu lên quan điểm: “Việc siết chặt quản lý phân lô, tách thửa chỉ là biện pháp hành chính trong quản lý Nhà nước. Vì vậy, để tạo nên các sản phẩm BĐS hợp pháp tại các địa phương thì cần làm tốt hơn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bài bản trên tầm nhìn dài hạn, công khai để người dân đều biết”. 

Tuy nhiên, nhiều người dân lại tỏ ra bức xúc với quy định này. “Hà Nội tạm dừng phân lô, tách thửa là chưa hợp lý, chưa tính đến các trường hợp thực tế của người dân. Ví như gia đình tôi, thửa đất này là tài sản hợp pháp, thuộc sở hữu của gia đình và chúng tôi có quyền phân chia theo nhu cầu. Việc này vừa có thể thực hiện theo ý nguyện của cha mẹ lại vừa đảm bảo quyền lợi cho những cá nhân liên quan” - Một người dân đang sinh sống tại khu vực ngoại ô bày tỏ. 

Về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thái Hòa, Văn phòng Luật sư Sông Hương cho rằng, để đưa ra một giải pháp tối ưu nhất giúp thị trường phát triển bền vững hơn cần nghiên cứu và sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, bởi đây là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để các cơ quan chức năng và chính quyền các địa phương dựa vào để quản lý và quy hoạch đất đai một cách phù hợp và an toàn. Hơn nữa, cũng tránh tình trạng đầu cơ tràn lan cũng như đảm bảo quyền và lợi ích cho những nhu cầu thực tế của nhân dân.