Năm 2022, đừng nghĩ tới việc "làm cả đời không bằng lời lô đất" 

Cố vấn, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP. Hồ Chí Minh - Ông Lê Quốc Kiên cho rằng việc giá bất động sản liên tục tăng cao trong thời gian gian dài đã khiến tiền bạc, của cải của xã hội đổ hết vào "cuộc chơi tài chính". Trong khi đó, nhu cầu sử dụng cuối không còn nhiều, điều này gây mất cân đối giữa “lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh”.

Trước đó, thị trường bất động sản từng trải qua sự bùng nổ của hoạt động đầu cơ - Bất động sản không phải làm gì, không tạo được giá trị, chỉ được mua và nằm im chờ tăng giá.

Theo ông Kiên, những đối tượng sản xuất kinh doanh phải đầu tư rất nhiều vào thời gian, công sức, tiền bạc, phải chấp nhận rủi ro nếu hoạt động kinh doanh không thuận lợi, nhưng tỷ suất trên vốn nếu kinh doanh tốt cũng chỉ khoảng 15 - 20%/năm. 

Trong khi bất động sản chỉ cần ngủ yên cũng tăng giá liên tục, mang về lợi nhuận cho chủ sở hữu gấp 2 - 5 lần hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường. 

Điều này tác động tới những nhà sản xuất kinh doanh, khiến họ nản lòng. Dẫn tới việc thay vì tập trung đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh - mảng gặp khó khăn suốt 3 năm đại dịch Covid, lại dành rất nhiều vốn kinh doanh để đưa vào bất động sản.

Bên cạnh đó, giá bất động sản trong thời gian qua đã liên tục tăng cao gây ra tâm lý sợ bị bỏ lỡ cơ hội (FOMO) của các cá nhân làm công ăn lương trong nhiều ngành nghề khác. Họ có xu hướng bỏ việc đang làm để dồn sức lực và thời gian cho lĩnh vực bất động sản.

Không quá khó để thấy các trường hợp này. Chẳng hạn, cô giáo chuyển sang làm cò đất, kỹ sư, bác sĩ, xe ôm, sinh viên cũng chạy đi làm môi giới BĐS…

Chưa kể, đến những người nông dân cả đời chỉ biết cày cuốc với những đồng ruộng, thì lại thấy đất tăng giá, người người nhà nhà bán đi những mảnh đất là "cần câu cơm" của gia đình. Sau một thời gian tiêu xài, xây nhà, mua xe, hưởng thụ tốn kha khá tiền thì họ cũng chẳng biết lấy gì kiếm sống. 

Không biết làm gì khác, họ lại tìm mua những mảnh đất có thể canh tác để kiếm thêm thu nhập. Nhưng lúc này, những mảnh đất chất lượng tương đương với mảnh họ đã bán thì giá cũng đã tăng gấp đôi. Điều này buộc họ phải đi tới những nơi xa hơn, hoặc chấp nhận mua mảnh đất có diện tích nhỏ hơn.

Ông Lê Quốc Kiên cho biết, giá bất động sản bỏ hoang cũng tự động tăng cao. Điều này kích thích các chủ đầu tư lớn thay vì bỏ vốn triển khai dự án để tạo thêm các sản phẩm sử dụng cuối để phục vụ người mua (hoặc còn vướng pháp lý chưa thể triển khai), thì họ lại có khuynh hướng sử dụng vốn đó tiếp tục thu mua các quỹ đất lớn, rồi định giá lại bất động sản đã mua tăng theo giá mới, song rút tiền ra tiếp tục mua bất động sản.

Kéo theo đó là việc huy động vốn tràn lan, sử dụng vốn sai mục đích gây mất thanh khoản dòng tiền. Doanh nghiệp tuy sở hữu nhiều bất động sản, các quỹ đất lớn nhưng thực tế không có tiền.

Cùng với hoạt động đầu tư bất động sản thắng lớn mà không cần phải làm gì như những gì được lan truyền, thực tế vẫn có sự tồn tại song song nhiều thất bại thua lỗ nhưng lại không được nhắc tới nhiều. 

"Nhưng dù là thành công hay thất bại, đa số bất động sản gần như đều bị để không chờ tăng giá, không phát sinh giá trị khai thác, dễ làm mất thanh khoản khi thị trường không có sóng" - Ông Lê Quốc Kiên nhìn nhận. 

Trên thực tế, thị trường bất động sản từng lan truyền những câu nói vui như “bán đất cho con đi học, giờ con làm cả đời cũng không mua được một lô đất”, “làm ăn cả đời không bằng tiền lời lô đất”. Khi đó cả xã hội đã hình thành tư tưởng nguy hiểm là "không cần làm gì, chỉ cần ngồi đợi bất động sản tăng giá là sẽ giàu". Lúc này cơ quan quản lý nhà nước buộc phải vào cuộc chấn chỉnh.

Giải pháp đầu tiên được đưa ra là siết chặt pháp lý bất động sản, nhất là tình trạng phân lô bán nền và chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan ở các địa phương. Khi những quỹ đất lớn không được sử dụng đúng chức năng nông nghiệp hoặc xây dựng dự án tương xứng lại bị phân nhỏ lẻ để bán.

Giải pháp thứ hai là việc siết room tín dụng, kiểm soát chặt vào nguồn tiền cho vay từ ngân hàng. Biện pháp này đã triển khai được hơn 6 tháng và khiến cho nhiều chủ đầu tư, nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính quá sức rơi vào khủng hoảng. Không ít người phải bỏ cọc, cắt lỗ, sử dụng mọi cách để thu về tiền mặt.

Giải pháp tiếp theo là việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng vốn của những chủ đầu tư lớn. Hoạt động này đã làm lộ ra rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang cạn tiền, sử dụng vốn sai mục đích và nhiều nguy cơ mất thanh khoản.

Cùng với đó, rất nhiều biện pháp quản lý kiểm soát, hỗ trợ khác như làm chặt hơn vấn đề thuế chuyển nhượng; nghiên cứu, đề xuất lấy ý kiến nhằm điều chỉnh hợp lý luật bất động sản mới cũng như thuws sở hữu bất động sản…

"Thị trường bất động sản hiện nay đang ở trong giai đoạn thanh lọc, đây là sân chơi cho những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, tiền nhàn rỗi lớn, tiền có được từ nguồn thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Những sản phẩm bất động sản ở giai đoạn này phải hướng tới nhu cầu sử dụng thật, dễ dàng thanh khoản nhanh chóng" - Vị chuyên gia nhấn mạnh.