Áp lực giảm giá bất động sản ngày càng “đè nặng” nhà đầu tư

Nhà đầu tư giảm giá bán

Thị trường bất động sản từ đầu năm 2022 bất ngờ ảm đạm, khi chứng kiến lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Đó là do trái phiếu và và tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Cùng với đó, trong thời gian gần đây, lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao cũng khiến nhà đầu tư e ngại.

Đặc biệt, hiện tượng bất động sản thanh lý phát mại bán đi bán lại cũng xuất hiện nhiều lần trên thị trường, tuy nhiên vẫn chưa có chủ mới. Nhiều ngân hàng đã hạ giá lên tới tỷ đồng ở những lô đất này.

Chẳng hạn như BIDV chi nhánh Bình Tân (TP. HCM) ngày 10/11 đã thông báo bán đấu giá bất động sản lần thứ 6 với lô đất 236,2m2, với giá từ 16,2 tỷ đồng. So với giá khởi điểm thông báo đấu giá lần 1, mức giá này đã giảm hơn 1 tỷ đồng.

Trước đó, ngân hàng này đã thông báo bán đấu giá khoản nợ của Công ty cổ phần Vertical Synergy Viet Nam, trong đó có tài sản gắn liền với đất tại quận 1, quận 12 và quận 3 của TPHCM và tài sản thế chấp cho khoản vay là quyền sử dụng đất. Giá khởi điểm cho tất cả tài sản trên là 348,3 tỷ đồng. Thế nhưng, khoản nợ được ngân hàng chào bán nhiều lần mà vẫn chưa có người mua. Giá khởi điểm hiện đã giảm hơn 120 tỷ đồng so với đợt rao bán hồi đầu tháng 7.

Ngoài bất động sản phát mại giảm giá, nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng giảm sâu nhưng khó có chủ mới. Mức giảm giá trên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm từ 20-30%, tùy theo vị trí.

Thị trường bất động sản gặp khó, nhiều chủ đầu tư cũng chiết khấu mức cao nhất tới vài chục phần trăm. Ví dụ như, một dự án ở TP Thủ Đức đã chiết khấu với 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 98%. Điều đó có nghĩa là mức giá của một căn hộ 70m2 trước đó là hơn 4,7 tỷ đồng thì nay chỉ còn 2,9 tỷ đồng.

Vừa qua, thị trường địa ốc cũng nóng lên về những sản phẩm ở dự án có quy mô 1000 ha tại Đồng Nai khi chủ đầu tư chiết khấu tới 51% cho khách hàng thanh toán một lần.

Các chuyên gia đánh giá rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với giai đoạn khó khăn khi nhiều chủ đầu tư có thể phải dừng triển khai dự án do thiếu vốn. Thiếu vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản giảm mạnh thời gian qua.

Dòng vốn ngân hàng và kênh huy động trái phiếu đều bị siết chặt. Khi room tín dụng cho vay bất động sản hạn chế, lãi suất vay tăng cao nên huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi.

Những nhà đầu tư cá nhân dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đối mặt với áp lực lớn hơn. Nhiều khả năng, trên thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện làn sóng cắt lỗ và giảm giá bán bất động sản vì nhóm đầu tư này không thể gồng thêm gánh nặng về lãi suất.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư có thể đưa ra nhiều mức chiết khấu hấp dẫn hơn mặc dù giá bán niêm yết sẽ khó giảm.

Giá sẽ tiếp tục đi xuống

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết lực cầu trong quý vừa qua đa phần đến từ nhu cầu thực, trong khi những nhu cầu đầu tư đã thận trọng hơn vì giá cả. Thanh khoản sụt giảm so với giai đoạn trước và biến động giá ở quý này cũng đang chững lại.

Như vậy, chủ đầu tư đã đưa ra nhiều hình thức khuyến mại, tặng quà, chiết khấu sâu nhằm kích cầu thanh khoản.

Theo ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, trong giai đoạn thị trường khát vốn, xu hướng giảm giá và chiết khấu của các nhà đầu tư được cho là sẽ tiếp tục tăng. Bước sang năm 2023, thanh khoản vẫn gặp khó khi lạm phát, chính sách tiền tệ và bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn khó lường.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, có 3 nguồn tiền để chi trả cho những khoản vay bất động sản tại ngân hàng. Nguồn tiền thứ nhất đến từ các nhà đầu tư chuyên lướt sóng nghĩa là bán căn nhà này để trả căn kia. Đây là nguồn tiền mạnh nhất. Nguồn tiền thứ 2 đến từ việc các nhà đầu tư chuyên khai thác bất động sản mà họ mua nhằm cho thuê. Nguồn tiền thứ 3 là thu nhập hàng tháng xuất phát từ công việc kinh doanh/ công việc hàng ngày của nhà đầu tư.

Vị chuyên gia cho biết dòng tiền thứ nhất đang bị mắc kẹt, khiến nợ xấu tăng lên và ngân hàng phải xử lý nợ. Điều này chắc chắn sẽ xảy ra trong thời gian tới. Nguồn tiền thứ 2 rất ít. Bởi lẽ, chỉ những mua căn hộ hiện tại mới có thể cân đối dòng tiền để trả lãi cho ngân hàng. Sức ép lớn hơn sẽ thuộc về những người mua đất nền và để đó.

Trong khi nguồn tiền thứ 3 chỉ tích cực khi thị trường lành mạnh, nghĩa là bất động sản theo sau kinh tế. Trong 3 năm qua, Việt Nam không theo xu hướng này dù đây là dòng tiền lý tưởng nhất. Trong bối cảnh kinh tế vẫn khó khăn sắp tới, nguồn tiền này sẽ càng kẹt hơn.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định rằng: “Nhìn chung, cả 3 nguồn tiền đều gặp khó khăn. Các ngân hàng sắp tới sẽ phải chuyển dịch những dòng tiền huy động - cho vay nhằm giảm nợ xấu và tăng thanh khoản hệ thống. Do vậy, xử lý bất động sản sẽ ngày càng mạnh hơn. Hơn nữa, bài toán xử lý nợ giữa nhà đầu tư bất động sản và ngân hàng cũng ngày càng khó. Điều đó khiến nhà đầu tư phải chiết khấu mạnh để thoát hàng”.

Theo vị chuyên giá, đó mới là giai đoạn đầu của việc tái cấu trúc hệ thống ngân hàng và giúp thị trường tài chính ổn định hơn. Dự báo trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ còn giảm mạnh hơn.