Vì sao nhiều nhà đầu tư không mặn mà với bất động sản thời điểm giảm giá sâu?

Rao bán giảm gía 4 lần vẫn không tìm được khách

Anh Nguyễn Như Hòa (32 tuổi ở huyện Thanh Trì, TP Hà Nội) chia sẻ, đầu năm 2022, gia đình anh đầu tư một căn liền kề ở huyện Gia Lâm, TP Hà Nội với giá 18 tỷ đồng. Thời điểm mua, sản phẩm này đã qua tay 3 người chủ nên anh phải mua chênh so với giá hợp đồng gần 9 tỷ đồng.

Gần một năm sau khi dồn toàn bộ tiền để đầu tư, căn liền kề nằm trong khu đô thị hiện đại của anh Hòa rơi vào trầm lắng khi cả thị trường bất động sản “tụt dốc không phanh”. Cuối năm cần tiền trả nợ và lo công việc nên anh Hòa đã 4 lần rao bán giảm giá với số tiền còn chưa đến 16 tỷ đồng nhưng vẫn không có người “chốt đơn”.

Anh Hòa cho biết, qua tìm hiểu căn liền kề của anh khó tìm được khách do bối cảnh thanh khoản thị trường thấp, lãi vay ngân hàng tăng cao. Chưa kể, căn hộ này có giá trị cao nên rất khó tìm khách có sẵn dòng tài chính lớn để giao dịch ngay.

Rơi vào tình cảnh éo le hơn, chị Lê Thị Lan (45 tuổi ở huyện Kim Bảng, tỉnh Hà Nam) cho biết, cuối năm 2021 chị đã mua căn biệt thự tại một dự án ở huyện Hoài Đức, TP Hà Nội với giá 16 tỷ đồng, thanh toán theo tiến độ. Hiện tại ngân hàng siết cho vay nên chị gặp khó trong việc thanh toán tiếp tiền cho chủ đầu tư.

“Ban đầu thấy thị trường bất động sản thanh khoản tốt nên tôi xác định vay ngân hàng để đầu tư. Đến nay lãi vay đã trên 10%, tiền lời mua bán bất động sản khó bù được lãi vay nên tôi chấp nhận giảm 1 tỷ đồng so với giá gốc để thu hồi vốn”, chị Lan nói và cho biết, nhiều nhà đầu tư khác cũng đang rao bán thời điểm này nên rất khó tìm được khách cọc.

Cũng theo khảo sát trên các trang mạng xã hội hay hội nhóm chuyên về bất động sản, có rất nhiều thông tin rao bán, cắt lỗ nhà đất. Để minh chứng, nhiều người còn đăng tải công khai cả hợp đồng thể hiện giá mua cao hơn giá rao bán ở thời điểm này. Dù vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn ngần ngại, không dám “bắt đáy” hoặc đầu tư bất động sản ở thời điểm giảm giá sâu bởi họ cho rằng, dù đã giảm giá nhưng mức này vẫn cao hơn so với giá trị thực tế. Chưa kể, sau những đợt “sốt đất”, “tăng nóng”, nhiều sản phẩm bất động sản dường như đã ở mức đỉnh của giá.

Là nhà đầu tư “đánh bắt xa bờ”, ông Hoàng Tiến Đạt (58 tuổi ở huyện Thiệu Hóa, tỉnh Thanh Hóa) cho hay, giữa năm 2021 anh rót hơn 5 tỷ đồng mua 2 lô đất ven biển ở TP Nha Trang của tỉnh Khánh Hòa.

Thời điểm này đang “sốt đất”, giá cơ bản cao nhưng chỉ vài tháng sau đã có người trả 2 lô đất của anh với giá 6 tỷ đồng. Tuy nhiên anh vẫn chờ thêm cơ hội tăng giá nên không bán. Đến nay đã chuẩn bị bước sang cái Tết thứ 2 từ khi đầu tư bất động sản, ông Đạt vẫn lo lắng làm sao để sớm thu hồi được khoản đầu tư.

“Tôi cho nhờ các kênh môi giới rao bán hộ nhưng họ bảo phải chờ sang năm khi đồ án điều chỉnh quy hoạch chung của TP Nha Trang được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì thị trường bất động sản, đặc biệt là đất nền ven biển mới tăng trưởng trở lại”, ông Đạt nói.

Đừng vội thấy rẻ mà xuống tiền!

Đáng chú ý, trên thị trường bất động sản có những sản phẩm thanh lý phát mại bán đi, bán lại nhiều lần mà không ai mua. Nhiều ngân hàng đã phải giảm giá đến 20% giá trị để tìm khách chốt. Trong khi đó, thị trường thứ cấp và sơ cấp đều ghi nhận mức giám giá giao động từ 15 đến 30%.

Giám đốc một công ty đầu tư và phát triển bất động sản cũng thừa nhận, việc giảm giá sâu của các dự án là có thật. Tuy nhiên, giá bán ở giai đoạn trước khách hàng mua đã có nhiều ưu đãi như vay không lãi xuất trong 2 năm, tặng gói nội thất cùng voucher mua hàng…

“Ở thời điểm này chủ đầu tư đăng tin giảm giá nhưng đã cắt hết các gói ưu đãi và ưu cầu khách hàng thanh toán tiền một đợt đến 95%. Vì vậy, bản chất có giảm giả, có chiết khấu nhưng giá trị vẫn ở mức cao”, vị này nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS Lê Văn Nghĩa cho rằng, những thông tin rao bán cắt lỗ bất động sản như quảng cáo mang tính chất “làm màu” để tạo tương tác và sự quan tâm của nhà đầu tư. Nhiều sản phẩm rao bán cắt lỗ sâu nhưng thực ra là họ bán hòa vốn, thậm chí vẫn có lãi so với thời điểm mua ban đầu. Còn với đất nền, những sản phẩm bán cắt lỗ thật có thể do yếu tố pháp lý hoặc nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nên buộc phải tìm cách “thoát hàng” để giảm bớt áp lực.

“Do vậy, dù ở thời điểm nào nhà đầu tư cũng cần theo dõi diễn biến của thị trường; tra xét kỹ lưỡng vấn đề pháp lý và tiềm năng của dự án, sản phẩm định mua. Tuyệt đối không nên sa đà vào những con số, thông tin ảo mà đã vội vàng “xuống tiền” đầu tư ngay”, TS Lê Văn Nghĩa khuyến cáo.

Đánh giá thêm về tình hình chung của thị trường, Chuyên gia Kinh tế Lê Văn Nghĩa cho rằng, bất động sản đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều chủ đầu tư phải chậm triển khai dự án vì thiếu vốn. Trong khi đó, kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều đang bị siết chặt. Việc huy động vốn từ người mua cũng không còn lợi nhuận khi room tín dụng cho vay bất động sản ngày càng hạn chế trong khi lãi suất vay thì ngày càng tăng cao.

Theo ông Nghĩa, nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Do vậy, làn sóng cắt lỗ, giảm giá bất động sản sẽ còn tiếp tục gia tăng trên thị trường khi nhóm đầu tư này không thể tiếp tục gồng gánh áp lực về gánh nặng lãi suất.