Dự báo dòng vốn đổ vào bất động sản năm 2023

Doanh nghiệp tiếp tục “đói” vốn

Hiện nay, hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất của lĩnh vực bất động sản là vốn vay tín dụng từ ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị "tắc nghẽn”, đã khiến bài toán huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Từ khi có các thông tin về việc ngân hàng Nhà nước Việt Nam siết tín dụng vào lĩnh vực bất động sản khá chặt, giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp đã nhiều lên tiếng cảnh báo về những hệ lụy nếu như lĩnh vực bất động sản bị đói vốn, dẫn đến nguồn cung mới trên thị trường cũng bị bóp nghẹt.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong những tháng đầu năm nay, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản chỉ đạt khoảng hơn 2,22 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với hồi đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của toàn nền kinh tế. Trong đó, dòng vốn dành cho các hoạt động của bất động sản chỉ chiếm 35%. Như vậy, nguồn vốn tín dụng để kinh doanh bất động sản không những giảm tốc, mà cả tỷ trọng cũng giảm.

Không chỉ có nguồn vốn từ các hệ thống ngân hàng đang bị kiểm soát chặt chẽ, mà kênh huy động từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng bị đóng băng. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, tính đến hết ngày 30/9 năm nay, trên cả nước có tổng cộng 25 đợt phát hành riêng lẻ trái phiếu doanh nghiệp, tổng giá trị phát hành là khoảng 15.363 tỷ đồng cùng 1 đợt phát hành của Ngân hàng Thương mại cổ phần Bắc Á có trị giá 235,4 tỷ đồng. Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai với việc Công ty CP NoVa Thảo Điền – một thành viên Tập đoàn Đầu tư Địa ốc Nova, Novaland đã phát hành 2.300 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp có thời hạn 5 năm.

Ở góc độ doanh nghiệp, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành - Lê Hữu Nghĩa cho rằng, mặc dù là doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án nhà ở xã hội - phân khúc bất động sản được ưu tiên hàng đầu trong việc tiếp cận dòng vốn tín dụng, nhưng trên thực tế, hiện nay hồ sơ vay mới của Công ty này đang gặp rất nhiều khó khăn.

Ông Nghĩa cho biết, ngân hàng cho biết phải chờ làm thủ tục khoảng 3 tháng nữa. Việc kéo dài thời gian đối với doanh nghiệp cũng là rất mệt mỏi, bởi doanh nghiệp phải chạy dòng tiền liên tục, khi thiếu tiền một khâu cũng sẽ bị ảnh hưởng đến nhiều thứ khác. Trước đây, thủ tục thẩm định vay vốn chỉ thực hiện trong vòng 1 tháng, những nay, kéo dài tầm 4 tháng đến 5 tháng cũng khiến nhiều hoạt động của dự án bị ngưng trệ kéo dài.

Theo ông Nghĩa, việc siết dòng vốn như vậy, những dự án mới không thể triển khai được sẽ kéo theo sự khan hiếm của nguồn cung trên thị trường bất động sản, dẫn đến giá bất động sản tiếp tục tăng cao. “Đây là cục diện có thể hình dung ra nếu dòng vốn tín dụng vẫn tiếp tục như thế này”, ông Nghĩa khẳng định.

Ngoài ra, hiện nay trên thực tế nguồn cung bất động sản bị khan hiếm vì hầu hết các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án nhà ở đều gặp khó khăn trong công tác huy động vốn.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hùng (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ) - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho hay, tại một kỳ họp bất thường hồi tháng 1 năm nay, Quốc hội cũng đã thông qua Nghị quyết số 43, thống nhất chủ trương về một gói kích thích kinh tế 350.000 tỷ đồng để đầu tư và giúp nền kinh tế phục hồi sau giai đoạn dịch bệnh Covid -19.

Theo ông Hùng, Quốc hội cũng cho phép tăng bội chi Ngân sách Nhà nước trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2023 với mức từ 1% đến 1,2%, dòng vốn tối đa là khoảng 240.000 tỷ, riêng năm nay được khoảng 1,1%, tương đương với con số 102,8 nghìn tỷ đồng. Đây là một khoản tiền khá lớn đưa vào nền kinh tế, nhận được sự kỳ vọng sẽ có nhiều tác động mạnh hỗ trợ giới doanh nghiệp vượt qua khó khăn, đi vào ổn định cũng như phát triển tốt trong giai đoạn tới.

Theo ông Hùng, vấn đề đáng chú ý, là việc tăng trưởng tín dụng của Việt Nam trong năm 2022 cũng đã được Ngân hàng Nhà nước đặt ở mức 14%. Đây là một mức khá cao nếu so với những nước trong khu vực. Trong bối cảnh hiện nay, chúng ta vẫn giữ được lạm phát ở mức rất thấp, chỉ  gần 3,0 % trong 9 tháng đầu năm nay.

“Nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp vẫn đang thực sự khát vốn. Rất nhiều dự án bất động sản bị đình trệ vì không thể tiếp cận được nguồn vốn từ những hệ thống ngân hàng, trong bối cảnh thị trường chứng khoán hay thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, thách thức sau những sự cố liên quan tới một số doanh nghiệp lớn có người đứng đầu đã bị khởi tố, bắt tạm giam để điều tra”, ông Hùng nói.

Bài toán nguồn vốn chưa có lời giải

Theo các chuyên gia dự báo trong thời gian tới đây, ngay cả khi room tín dụng được cấp mới vào năm 2023, dòng vốn của lĩnh vực bất động sản vẫn rất khó. Vậy nên, dòng tiền đối với doanh nghiệp địa ốc vẫn là một  "bài toán" khó nhất chưa có lời giải.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Thanh Nghị cho biết, tính đến hết quý III của năm nay, giá trị vốn hóa của lĩnh vực bất động sản đạt khoảng từ 1,7 đến 1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng tính đến cuối tháng 8 đạt trên 777.230 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với thời điểm cuối quý II năm 2022.

“Trong bối cảnh hiện nay, nhiều hoạt động giao dịch bất động sản chưa minh bạch, hiện tượng giao dịch kê “hai giá” với mực đích trốn thuế đang còn phổ biến, giá nhà đất liên tục tăng cao, để tránh được việc đầu cơ, chúng ta cần phải tiếp tục kiểm soát việc huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản như: thị trường chứng khoán hay trái phiếu doanh nghiệp”, Bộ trưởng Nghị nói.

Theo quan điểm nêu trên của “tư lệnh” ngành xây dựng, dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn tới sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt. Dòng tiền chắc chắn sẽ được ưu tiên cho những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, phân khúc nhà ở bình dân, có hiệu quả cao và có khả năng thu hồi vốn nhanh.

Trong khi đó, chuyên gia Trang Bùi của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhân định, việc giới hạn tín dụng với lĩnh vực bất động sản sẽ gây nên nhiều khó khăn trong  công tác giải ngân vốn vay cho khách hàng mua nhà, đồng thời những người mua cũng phải đắn đo hơn khi đưa ra quyết định của mình.

Cùng quan điểm trên, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia cao cấp của GIBC, khẳng định trong giai đoạn cuối năm nay, nếu van tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục bị kiểm soát chặt, sẽ có cuộc khủng hoảng xảy ra.

Thứ nhất, bên bán giảm giá tài sản nhằm thoát hàng và cũng có người mua vào, lượng tồn sẽ kho giảm, đây là một kịch bản khá tích cực trong tình hình xấu ở mức trung bình.

Thứ hai, bên bán giảm giá tài sản để cắt lỗ mà không có người mua, đây là kịch khá bản tồi tệ có thể sẽ đẩy thị trường địa ốc vào giai đoạn khủng hoảng.