Muốn giải cứu ngành bất động sản phải có quy định về làm đất nhà ở thương mại

Khe cửa hẹp và hệ lụy

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện cuối cùng trước khi chính thức được thực thi. Trong số những vấn đề còn tồn đọng gây tranh cãi của dự luật Đất đai sửa đổi, quy định về loại đất được làm dự án nhà ở thương mại vẫn được nhiều người quan tâm. 

Theo đó, dự luật Đất đai sửa đổi chỉ cho phép “thỏa thuận nhận quyền sử dụng” đối với “đất ở” (khoản 1, Điều 128) và “đang có quyền sử dụng đất” đối với “đất ở hoặc đất ở và đất khác” (khoản 6, Điều 128) khi chuyển mục đích sử dụng đất làm dự án nhà ở thương mại.

Theo đánh giá của hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh(HoREA), những quy định mới trong luật sửa đổi đã thu hẹp hơn rất nhiều so với luật Đất đai hiện hành. Trước đó, luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng là đất nông nghiệp thì phải có văn bản bằng giấy tờ chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền thì mới được thực hiện dự án đầu tư, trong đó có dự án nhà ở thương mại.

Đáng chú ý là giữa khoản 1 và khoản 6 Điều 128 lại chưa có sự thống nhất với nhau nên trong quá trình thực hiện vẫn chồng chéo. Cụ thể, trong khoản 6 quy định 2 trường hợp là “đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” trong khi khoản 1 chỉ quy định 1 trường hợp là “được thỏa thuận nhận chuyển quyền đất ở” khi làm dự án nhà ở thương mại.

Chính sự không đồng nhất này đã dẫn đến những hệ lụy không đáng có trong quá trình thực hiện các dự án như sau:

Đầu tiên làm gián đoạn quá trình thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân, do có nhận chuyển quyền thì người dân cũng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Trong khi đó, Nghị quyết 18-NQ/TW đã nêu rõ chủ trương là “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”.

Hệ lụy thứ hai là chỉ được phép “thỏa thuận nhận quyền đất ở” thì nhà đầu tư cũng sẽ không được phép “thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác”. Chính vì thế sẽ xảy ra những trường hợp như các nhà đầu tư không thể đáp ứng được các điều kiện “phải đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thứ ba là những dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ có quy mô lớn cũng khó thực hiện vì trên thực tế các thửa đất ở đều có diện tích nhỏ (loại lớn nhất tại TP. HCM cũng chỉ khoảng 5.000m2).

Bên cạnh đó, trong luật quy định chỉ cho phép “đất ở và đất khác” mới được thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên vô hình chung dự luật Đất đai đã tạo điều kiện hơn cho những doanh nghiệp đã có sẵn quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở và đất khác) tạo lập từ trước theo quy định của Luật Đất đai 2013. 

Trong khi các doanh nghiệp chỉ có “đất khác không phải đất ở” (như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở) sẽ bị loại bỏ, cho dù họ cũng đã tạo lập các bước theo như quy định của Luật Đất đai 2013. Chính điều này đã tạo nên sự bất công trong chính sách thụ hưởng và xây dựng của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản. 

Cần mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại

Hàng loạt những bất cập và hệ lụy kể trên đã khiến cho giới chuyên gia đưa ra nhận định rằng Quốc hội nên sửa đổi các quy định tại Điều 128 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo đó, Điều 128 nên sửa đổi theo hướng mở rộng, cho phép các nhà đầu tư được quyền chuyển đổi mục đích khi đang có quyền sử dụng và được thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng là “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”, sao cho phù hợp với thực tế của mô hình quy hoạch xây dựng đô thị, chương trình phát triển nhà ở, dự án hỗn hợp và nhà ở kinh doanh, thương mại, dịch vụ… 

Đây là yếu tố quan trọng để cho phép hàng chục, hàng trăm dự án nhà ở thương mại, hay dự án không có yếu tố “đất ở” được khai thông, đóng góp quan trọng vào nguồn cung sản phẩm cho thị trường, giải quyết cơn khát nguồn cung trên thị trường đang đeo đẳng suốt thời gian qua. Do đó, sẽ giảm được giá nhà, giúp giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người lao động trở thành hiện thực.

Việc khơi thông nguồn cung cũng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản vượt qua được cơn bão khủng hoảng đang diễn ra, giúp thị trường lấy lại đà phát triển. Đây là yếu tố hết sức quan trọng vì không chỉ giải quyết vấn đề của một lĩnh vực mà còn giảm thiểu rủi ro nợ xấu đang lớn dần lên trong hệ thống ngân hàng, hỗ trợ nền kinh tế, nguồn vốn tồn đọng tăng trưởng yếu ớt.

Trên thực tế, ngành bất động sản là một trong những lĩnh vực thuộc ngành kinh tế cấp I, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, có ảnh hưởng tới 35 ngành nghề khác nhau và đóng góp khoảng 3,5% GDP. Năm 2023, tín dụng tăng trưởng chậm và thấp chủ yếu đến từ sự đóng băng của thị trường bất động sản.

Đối với những lo ngại về việc mở rộng quy mô các loại đất có thể làm nhà ở thương mại dẫn đến tình trạng nhiễu loạn, gom đất nông nghiệp tràn lan thì các chuyên gia cho rằng không có cơ sở. Bởi lẽ khi muốn phát triển dự án nhà ở sẽ phải phụ thuộc phần lớn vào chương trình của Chính phủ và các địa phương.

Đồng thời, công cụ quy hoạch nằm hoàn toàn trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước nên ngay cả khi doanh nghiệp định mua thêm đất nông nghiệp để ghép vào đất khác thì cũng không thể thực hiện nếu Nhà nước không cho phép. 

Đối với lo ngại khác nếu như cho phép tổ chức kinh tế, nhà đầu tư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất), nhằm xây dựng thực hiện các dự án nhà ở thương mại gây mất mát, thất thu ngân sách Nhà nước cũng không có cơ sở. 

Bởi lẽ việc thất thu ngân sách, thất thoát tài sản công trong vài năm qua chủ yếu đến từ những bất cập, hạn chế của công tác quản lý, áp dụng các phương pháp định giá đất để định giá đất, thẩm định giá đất để xác định giá đất cụ thể, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, đô thị,... Trong khi những việc này cũng đều thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý Nhà nước.

Do đó, mấu chốt của việc khơi thông ngành bất động sản chính là phải sửa đổi, bịt lại những lỗ hổng trong quá trình áp dụng các luật định đang hiện hành trên thị trường. Đồng thời, cần phải áp dụng các phương pháp định giá đất, thẩm định giá đất một cách chính xác trước khi đưa vào thực hiện.