Môi giới tiếp tục gặp khó khăn vì thị trường thanh khoản kém

1 năm khó khăn “ăn sạch” thành quả của 11 năm thuận lợi

Chia sẻ về quãng thời gian bắt đầu vào nghề, Hằng cho biết, cô làm môi giới bất động sản ngay từ khi tốt nghiệp đại học, mặc những “cảnh báo” từ các anh chị đi trước rằng làm môi giới bất động sản sẽ rất vất vả và nhiều khó khăn. Hằng cho biết, không phải vô cớ mà những người đã lăn lộn với nghề lại khuyên chị như vậy, bởi thời điểm đó là năm 2011, thị trường bất động sản cũng vừa bước qua cuộc khủng hoảng nên khá là chững. Tuy nhiên bằng sự cố gắng, nỗ lực và khá lạc quan tôi đã vượt qua được giai đoạn khó khăn đó.

Những ngày đầu vào nghề, bố mẹ vẫn chu cấp tiền chi tiêu hàng tháng nên cô vẫn “rủng rỉnh”. Nhưng khi theo các anh chị trong nghề đi xuống dự án, thấy mọi người ăn mì tôm, bánh mì qua bữa, Hằng cũng ăn uống kham khổ theo.

Cũng khá may mắn khi mới vào nghề được 20 ngày, Hằng chốt được "deal" đầu tiên và nhận được khoản hoa hồng 25 triệu đồng. Đây là khoản tiền lớn đối với cô và nhiều bạn mới ra trường thời điểm đó. Cũng nhờ thương vụ này mà cô cảm thấy nghề môi giới bất động sản không có gì khó khăn cả và từng bước trong những năm qua, cô đã có sự tích lũy về cả tài chính lẫn kinh nghiệm để trở thành một môi giới kỳ cựu.

Tuy nhiên, 12 năm vào nghề đến thời điểm này Hằng mới cảm nhận được rõ rệt sự khó khăn của nghề môi giới.

“ Tôi còn nhớ thời điểm tháng 4/2022, anh chị em môi giới vẫn tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng và bán rất tốt. Qua nghỉ lễ 30/04/2022, tình hình giao dịch bắt đầu chững lại và đến cuối năm 2022 thì chững hẳn, thực sự không ai nghĩ được thị trường lại biến chuyển nhanh và xấu đi như vậy”, Hằng cho biết.

Đứng trước khó khăn, Hằng cũng như nhiều môi giới khác phải tìm đủ mọi cách để tồn tại. Cô cho biết, cách đây 2-3 năm, khi thị trường bất động sản đang “hot”, các bạn môi giới bỏ tiền chạy quảng cáo online rất nhiều. Có nhiều bạn đã bỏ ra 4-5 triệu đồng/ngày để chạy quảng cáo, thậm chí có người đã cắm xe để chạy truyền thông. Mặc dù chạy quảng cáo như vậy rất tốn kém nhưng điều đó cũng đem lại cho họ doanh số rất cao. Cá biệt có những bạn kiếm được cả tỷ đồng tiền hoa hồng.

Tuy nhiên, hiện nay, khi thị trường khó khăn, dù dành ngân sách cho quảng cáo nhiều hơn nữa cũng không có khách. Vì vậy, môi giới bất động sản lại phải sử dụng lại những phương án quảng cáo mang tính thủ công ngày xưa như phát tờ rơi, treo băng rôn, gửi tin nhắn SMS, trực dự án hay đăng tin miễn phí, …

“Phương án này tuy tốn nhiều công sức và kết quả mang lại không cao nhưng có lẽ đây là giải pháp tốt nhất cho những nhân viên môi giới bất động sản ở thời điểm hiện nay vì họ không còn tiền để chạy như trước nữa”, Hằng cho biết.

Bên cạnh đó, vì qua 1 thời gian đầu tư theo “trend”, cô cũng đang “chôn” khá nhiều tiền trong đất mà không biết bao giờ mới có thể thanh khoản trở lại. Cô kể, sau khi làm môi giới được 5 năm, nhờ khoản tài chính tích lũy được cô bắt đầu tham gia đầu tư, khi đó thị trường bất động sản rất sôi động. “Phương án đầu tư bất động sản của tôi khi đó là đầu tư quay vòng. Tôi đầu tư nhiều dự án một lúc nhưng thường chỉ giữ lại trong khoảng 2-5 tháng là đẩy đi. Phương án này phù hợp với khả năng tài chính của mình, tuy không đạt được mức lợi nhuận cao nhưng khá an toàn”, Hằng chia sẻ.

Tuy nhiên, Hằng cũng cho biết, một năm trở lại đây, các sản phẩm bất động sản của cô đầu tư bắt đầu không tính được nữa do thanh khoản của thị trường quá thấp. “Các sản phẩm mà tôi đầu tư đa phần đều là những sản phẩm theo xu thế như các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản ven biển, ven đầm, bất động sản trong các khu du lịch chuẩn bị phát triển, … Hiện nay các sản phẩm bất động sản này không chỉ riêng tôi mà hầu hết các nhà đầu tư khác đều phải ngồi im để chờ những tín hiệu mới của thị trường”, Hằng ngậm ngùi chia sẻ.

Chật vật tìm lối đi

Sau quãng thời gian “chinh chiến” với nghề môi giới, hằng nhận ra rằng, đầu tư bất động sản có thể đem lại mức lợi nhuận khá cao so với các ngành khác nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn, đó là quy luật. Và càng người đã có thâm niên trong nghề và đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm thì càng đối mặt với nhiều rủi ro bởi vẫn mang tâm lý đầu tư bất động sản của người Việt, là có tiền thì đổ vào đất, không có gì “kiếm lời” nhanh bằng đất. Tư duy ấy cũng ăn sâu cả vào những nhà đầu tư tay trái. Sự hiểu biết chưa nhiều, mới tham gia đầu tư thì rủi ro còn nhiều hơn nữa.

Không chỉ đầu tư vào các bất động sản theo “trend”, Hằng cũng đầu tư một số sản phẩm đất nền thông qua đấu giá đất ở các địa phương. “Tôi thường cùng với một số nhà đầu tư khác lập thành nhóm và đấu giá một số lô đất sau đó bán lại cho các nhà đầu tư khác ăn chênh lệch. Trong một số trường hợp, chúng tôi vẫn để lại một vài lô có tiềm năng chờ tăng giá mạnh mới bán nhằm thu được lợi nhuận cao hơn”, Hằng cho biết.

Tuy nhiên, câu chuyện đó là của 2 năm trước, còn năm 2022 đến nay, thị trường trầm lắng, các nhà đầu tư không còn nhu cầu mua đầu tư nữa. Vì vậy, những người đã chót ôm hàng từ trước không thể thoát được hàng. Bán rẻ thì lỗ, bán đắt thì không ai mua. Thậm chí nhiều bất động sản được bán với mức giá giảm 30-50% cũng không ai mua.

“Giả sử giá mua vào là 20 triệu/m2 và kỳ vọng của mình sẽ lên giá 25-30 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khách hàng họ cũng biết giá ở thời điểm đó chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2 thôi, nếu mình bán giá đó sẽ không có lãi hoặc lỗ vì khoản vốn bị om. Thậm chí giá còn bị đẩy xuống 15 hay 18 triệu đồng/m2 nên mình sẽ không bán. Chính vì vậy, mình bị ảnh hưởng do không đẩy được hàng đi”, Hằng chia sẻ.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều nhà đầu tư đã phải chấp nhận cắt lỗ, thậm chí là siêu cắt lỗ để “thoát hàng”. Hằng cho biết, những sản phẩm này là do các bạn môi giới tự bỏ tiền ra đầu tư hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Thực tế có nhiều môi giới đã đầu tư những bất động sản 5-10 tỷ đồng trong khi số tiền họ có chỉ khoảng 1-2 tỷ đồng, thậm chí vài ba chục tỷ. Thời gian đầu, nhiều chủ đầu tư hỗ trợ vay tới 70%, nhưng sau 2 năm hết thời gian ân hạn họ sẽ bắt đầu phải trả gốc và lãi. Chưa kể lãi suất hiện nay đang rất cao, nhiều người không chịu được sẽ buộc phải bán cắt lỗ để thoát hàng.

Có những môi giới khi thị trường nóng, sau một vài lần đầu tư có lãi đã rủ người nhà, bạn bè góp vốn đầu tư cùng. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng, hàng không thoát được đã rơi vào cảnh nợ lần còn kéo theo người thân cũng bị mất tiền.

Cô cũng cho biết, cũng có những nhà đầu tư gặp phải những rủi ro lớn hơn do đầu tư vào các dự án bất động sản chưa đủ pháp lý như chưa có sổ đỏ, thậm chí chưa có hợp đồng mua bán mà chỉ là các văn bản thỏa thuận. Những dự án này thường sẽ không được ngân hàng giải ngân nhưng các bên vẫn báo với khách hàng là giải ngân được tới 70%. Khi khách hàng đầu tư vào nhưng không vay được vốn thì họ sẽ phải tự chịu trách nhiệm với 100% giá trị sản phẩm đã mua. Do đó, nhà đầu tư sẽ lâm vào cảnh vừa không vay được vốn, vừa không đẩy được hàng.

“Cá nhân tôi không bao giờ đầu tư vào các sản phẩm bất động sản chưa xong pháp lý, ít nhất phải có hợp đồng mua bán và cao nhất là đã có sổ đỏ. Có thể thời gian này thanh khoản của thị trường kém nên mình chưa đẩy được hàng đi để thu tiền về. Nhưng sau một thời gian nữa, khi thị trường ấm trở lại thì mình sẽ bán được và thu được tiền về vì đó vẫn là tài sản của mình”, Hằng lạc quan.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, Hằng cho biết, cô cũng đã chuyển hướng từ phân khúc đầu tư các sản phẩm cao cấp sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như chung cư, nhà phố có giá trị không quá cao nên vẫn có giao dịch. “Nhìn chung, mảng chuyển nhượng và phân khúc nhà chung cư ở một số dự án vẫn duy trì được khoảng 30 - 40 giao dịch/tháng. Nhờ đó, các môi giới bất động sản vẫn có thể trụ lại được với nghề dù tiền còn đọng lại nhiều, thị trường thì chưa mấy sáng sủa”, Hằng cho biết.