Hướng đi của dòng tiền trong thị trường bất động sản

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, trong quý I/2023, thị trường bất động sản gần như “đóng băng”, trong bối cảnh khó khăn này, có nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp địa ốc phải tự giải quyết vấn đề mà họ là một phần nguyên nhân gây ra. Nhưng thực tế là thị trường “bất động” còn có các nguyên nhan khác tới từ những chính sách bất hợp lý. 

Nổi bật nhất là câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp có quy mô đáo hạn trái phiếu năm 2032, tính riêng ngành địa ốc cao hơn 80% so với năm ngoái. Đa phần tập trung vào những công ty BĐS đã niêm yết cao gấp đôi năm 2022. 

Do đó, áp lực dòng tiền là rất lớn trong năm nay giữa bối cảnh tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực BĐS tiếp tục bị kiểm soát chặt, lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, phần lớn giá trị trái phiếu sẽ đáo hạn trong năm 2023 vẫn chờ đợi các quyết sách của nhà nước và thương thảo với trái chủ. 

Để phục hồi nền kinh tế, đồng thời tạo lực đẩy khơi thông thị trường địa ốc, Chính phủ đã và đang đưa ra các chính sách tháo gỡ, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn. Thời gian tới, cả Nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân sẽ kỳ vọng vào việc sửa đổi Luật, trọng tâm là Luật Đất đai - tháo gỡ nút thắt cho các thủ tục đầu tư để thuận lợi hơn, quy trình đúng hơn. 

Niềm hy vọng có một chính sách phù hợp với thị trường mang tính định hướng lâu dài, tạo điều kiện thuận cho tất cả các hoạt động khi hoàn thiện một hành lang pháp lý chuẩn chỉ. Nhất là sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS được ban hành đi vào thực hiện, thị trường BĐS sẽ phục hồi trở lại, nền kinh tế có cú hích để phát triển mạnh mẽ. 

Giám đốc tài chính của một công ty bất động sản và cũng là nhà đầu tư có nhiều dự án tại Đà Nẵng - Quảng Nam cho biết: “Dòng tiền cho BĐS là tổng giá trị tiền thu vào và chi ra liên quan tới hoạt động giao dịch. Tiền thu vào gồm tiền thu từ việc cho thuê BĐS, tiền bán BĐS và các khoản thu khác liên quan. Tiền chi ra gồm chi phí vận hành, bảo trì, cải tạo, phát triển dự án. 

Dòng tiền cho BĐS là một chỉ số quan trọng để đánh giá tính khả thi của những dự án BĐS và hiệu quả của doanh nghiệp. Khi thị trường đứng bánh thì dòng tiền của doanh nghiệp sẽ cạn dần vì hầu hết những khoản chi đều cần thanh toán trong khi nguồn vào của tiền từ những giao dịch sản phẩm không có, đây là thời điểm căng thẳng với công ty chúng tôi, nếu không nói là gần như mọi công ty BĐS khác đều rơi vào cảnh cạn kiệt dòng tiền để hoạt động”. 

Theo chia sẻ từ lãnh đạo một ngân hàng đang cấp vốn tín dụng cho nhiều dự án khu vực miền Trung, khi hầu hết những doanh nghiệp BĐS gặp khó về thanh khoản, tồn kho tăng cao đã khiến các chủ đầu tư đối diện với việc không có dòng tiền để thanh toán chi phí phát sinh, những khoản nợ đến hạn và vốn đầu tư dự án mới. 

Vị giám đốc này cho hay: “Vì thế câu chuyện doanh nghiệp BĐS trong thời gian tới vẫn là dòng tiền về, khi tình trạng chung trên thị trường hiện tại của các doanh nghiệp là hàng tồn kho lớn, các khoản thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng cao. Điều này khiến lượng tiền và các tài sản tương đương tiền giảm dần, từ đó tạo hiện tượng âm dòng tiền kinh doanh. Nếu cứ để tình trạng này kéo dài thì dù doanh nghiệp có mạnh cỡ nào cũng sẽ rơi vào cảnh “chết” trên đồng tài sản”.

Giám đốc tài chính một công ty bất động sản đã chia sẻ kinh nghiệm của mình trong giai đoạn thị trường đóng băng và hụt tài chính: “Để có thể bù đắp vào sự thiếu hụt dòng tiền, công ty sử dụng phương án thanh lý tài sản, thu hồi những khoản đầu tư đã góp vào đơn vị khác để thu tiền về. Đồng thời, vẫn là tăng vay mượn từ những mối quan hệ đối tác, người thân, hay ngân hàng để bù vào dòng tiền kinh doanh âm được xem là giải pháp tất yếu để bảo đảm duy trì hoạt động. 

Nhưng tín dụng ngân hàng vẫn bị siết, kênh trái phiếu không còn nhiều cơ hội huy động vốn thì doanh nghiệp phải tính tới phương án tái cơ cấu để phục hồi và hoạt động vì không thả nổi hay chờ thời cơ được”. 

Nhiều doanh nghiệp BĐS đang niêm yết hiện nay đã xây dựng kế hoạch tái cấu trúc tài chính qua việc giảm nợ vay trái phiếu, thay đổi danh mục sản phẩm, tập trung nhiều cho các dự án BĐS phân khúc giá phù hợp nhu cầu thị trường, hoàn thiện pháp lý để tạo thanh khoản. 

Không ít doanh nghiệp địa ốc thực hiện giao dịch bán bớt cổ phần nhằm tập trung bổ sung nguồn vốn, thực hiện những phương án xử lý trái phiếu. Đồng thời, đưa hệ số tài chính của doanh nghiệp BĐS về mức an toàn trong chiến lược tái cấu trúc toàn diện để thích ứng với thị trường. 

Theo Phó Giáo sư - Tiến sĩ Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nguồn tiền vào thị trường BĐS năm 2023 cho thấy nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể sẽ tốt hơn năm trước nhờ vào quyết định nạp thêm hạn mức tín dụng từ 1,5 - 2% cho các ngân hàng thương mại nhằm tạo đà giúp các doanh nghiệp vận hành. 

Phó giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, thị trường BĐS có các sản phẩm mang yếu tố lành mạnh với nhu cầu ở thực ngày càng tăng, không ít chủ đầu tư hướng tới phân khúc sản phẩm phù hợp với thị trường. Trên thực tế, thị trường BĐS hiện nay chưa hẳn quá bi quan khi các doanh nghiệp đã chủ động dự trù nguồn vốn, sản phẩm và hỗ trợ kịp thời từ nhà nước.