M&A bất động sản: Năm 2023 mang tới cơ hội cho người mua sẵn tiền mặt

Năm 2023, lạm phát và lãi suất dự báo sẽ tăng cao khiến nền kinh tế rơi vào khó khăn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nhu cầu về nguồn vốn đa dạng cho các dự án bất động sản tại Việt Nam vẫn gia tăng, thúc đẩy thị trường M&A bất động sản ngày một sôi động. 

Xu hướng thâu tóm đang hướng về đâu? 

Ở giai đoạn trước, khi nhắc tới thương vụ M&A sẽ nghĩ ngay tới việc thâu tóm, mua đứt bán đoạn. Tuy nhiên ở thời điểm này thì các thương vụ đã chuyển sang phương thức hợp tác, đôi bên cùng phát triển. 

Cục Thống kê TP. Hồ Chí Minh cho hay, tính tới hết quý III/2022, TP. HCM ghi nhận hơn 1.797 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp… với tổng giá trị trên 1,129 tỉ USD, cao gấp 3,2 lần so với số lượng dự án mới được cấp phép. Trong đó, hoạt động kinh doanh BĐS đã chiếm 18%, đạt 203,5 triệu USD.

Theo ước tính của Cushman & Wakefield Việt Nam, giá trị giao dịch của những thương vụ M&A BĐS chính thức công bố trong 9 tháng đầu năm nay đạt hơn 1,5 tỷ USD. Phần lớn nhóm này tập trung vào phân khúc BĐS văn phòng, công nghiệp, khách sạn, nhà ở tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đồng Nai. 

Tại phân khúc nhà ở, Keppel Land mới đây đã ký được thỏa thuận mua 49% cổ phần trong 3 khu đất tại Hà Nội của Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long, tổng giá trị lên tới gần 119 triệu USD. 

Vừa qua, 2 Quỹ đầu tư Warburg Pincus (Mỹ) cũng công bố đã rót khoảng vốn 250 triệu USD đầu tư vào Novaland để gia tăng quỹ đất và phát triển dự án hiện hữu của doanh nghiệp tại những vị trí chiến lược, tận dụng hệ thống cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện tại khu vực miền Nam. VinaCapital và Dragon Capital cũng đã thông báo về việc đầu tư khoản tiền 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land.

Trong vòng một năm nay, thị trường BĐS liên tục chứng kiến các thương vụ M&A BĐS theo xu hướng đối tác. Chẳng hạn dự án chung cư Kenton Node vốn của Công ty Tài Nguyên đã về với Novaland và đổi tên thành Grand Sentosa. Masterise Homes cũng đầu tư vào dự án Sài Gòn Bình An quy mô rộng 117 ha, tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây, dự án được đổi tên thành The Global City. 

Tại phân khúc BĐS công nghiệp, Logos Property Services và Manulife Financial đã hợp tác đầu tư hơn 80 triệu USD vào một dự án mới tại Khu công nghiệp Dầu Giây (Đồng Nai). 

Trên thực tế, những thương vụ M&A trong năm 2022 có giá trị giao dịch trên 100 triệu USD, vẫn ghi nhận lĩnh vực BĐS là trọng tâm. Tổng giám đốc Cushman & Wakefield - Trang Bùi nhận định, các thương vụ M&A BĐS trong năm đã diễn ra sôi động ở mọi phân khúc. Trong đó, nổi bật là BĐS văn phòng, công nghiệp và khu đất phát triển dự án chiếm lần lượt 39%, 35% và 26% tổng giá trị các thương vụ.

“Việc tìm quỹ đất phát triển dự án vẫn được xem là mối quan tâm lớn nhất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước tại thời điểm này. Nhất là với những lợi thế sẵn có về nguồn lực, sự thấu hiểu thị trường, khối nội dần mạnh hơn trong các cuộc đua” - Theo chia sẻ của bà Trang. 

Năm 2023 sẽ mang tới điều gì? 

Dự báo về thị trường M&A năm 2023, Phó Tổng giám đốc KPMG Việt Nam Nguyễn Công Ái nhận định, M&A đang có sự dịch chuyển mạnh mẽ từ thị trường dành cho bên bán sang thị trường bên mua.

Trong thời gian tới, sẽ có 3 yếu tố kích thích tới thị trường M&A, bao gồm làn sóng chuyển đổi số và đổi mới sáng tạo; Sự gia tăng mạnh mẽ của tầng lớp trung lưu; Xu thế xanh hóa năng lượng của Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn sẽ có các yếu tố tiêu cực làm hạn chế thị trường, nền kinh tế “thiếu tiền” đang gây ảnh hưởng mạnh lên lãi suất, suất đầu tư… Bên cạnh đó là tâm lý lo lắng, mất niềm tin của các nhà đầu tư. 

“Trong giai đoạn 2023 - 2024, thị trường BĐS vẫn còn trầm lắng. Đây cũng là thời điểm để các nhà đầu tư sẵn tiền mua được dự án hấp dẫn với giá bán phải chăng” - Vị chuyên gia dự báo. 

Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam - TS Sử Ngọc Khương cho rằng, năm 2023, nền kinh tế vẫn phải chịu tác động tiêu cực và thị trường sẽ ngày càng khó khăn. Tuy nhiên, nhu cầu về những dự án BĐS còn rất lớn, cùng đó là tốc độ đô thị hóa nhanh chóng khiến cho thị trường M&A BĐS sẽ đầy sôi động. 

Khi những quy định về tín dụng cho lĩnh vực BĐS thay đổi, việc gọi vốn qua hình thức M&A vẫn được các nhà đầu tư ưu tiên. Giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư tập trung vào những dự án có dòng tiền nhanh qua hoạt động M&A các dự án văn phòng, căn hộ dịch vụ, trung tâm thương mại, khu công nghiệp. Việt Nam vẫn được xem là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore…

Giá trị các thương vụ M&A đạt 5,7 tỷ USD

Thị trường M&A tại Việt Nam giai đoạn 2021 - 2022 cũng trầm lắng hơn so với giai đoạn 2020 - 2021. Từ dữ liệu của KPMG cho thấy, trong 10 tháng đầu năm nay, tổng giá trị M&A đạt 5,7 tỷ USD, đã giảm tới 35% so với cùng kỳ năm 2021. 

Trong năm 2021, những giao dịch này tiếp tục được dẫn dắt bởi doanh nghiệp Việt Nam với giá trị hơn 1,3 tỷ USD. Các lĩnh vực thu hút vốn nhiều nhất là tiêu dùng (1,2 tỷ USD), bất động sản (gần 1 tỷ USD), công nghiệp (800 triệu USD). Nhất là ngành năng lượng đã đạt gần 600 triệu USD.