Lý giải sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp Bắc Ninh

Bất động sản thành “thỏi nam châm” hút dòng tiền đầu tư

Với tính bền vững và khả năng khai thác tốt, bất động sản công nghiệp luôn được đánh giá là phân khúc đầu tư tiềm năng được giới địa ốc tin chọn, đặc biệt trong dài hạn.

Tỉnh Bắc Ninh được mệnh danh là “thủ phủ” FDI, là địa phương luôn nằm trong top đầu thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đây là động lực lớn thúc đẩy ngành công nghiệp tỉnh này bứt phá. Kéo theo đó là sự phát triển bền vững của bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng.

Trong thời gian qua dịch bệnh Covid -29 đã ảnh hưởng trầm trọng đến tất cả các phân khúc, song bất động sản công nghiệp vẫn là kênh sinh lời bền vững bất chấp nhiều tác động ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Phân khúc bất động sản công nghiệp đã có tốc độ phát triển nhanh ngay từ quý I/2022, nhất là tại các tỉnh kinh tế trọng điểm phía Bắc như: Hải Phòng, Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Lạng Sơn… kéo theo đó là sự tăng trưởng của bất động sản tại nhiều địa phương.

Bất động sản tại các địa phương có ngành công nghiệp phát triển được giới chuyên gia đánh giá là “gà đẻ trứng vàng” trong dài hạn nhờ nhiều nhân tố bền vững. Thứ nhất, ngành công nghiệp phát triển nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao để phục vụ cho lượng lớn công nhân và chuyên gia đổ về đây. Thứ hai, bên cạnh nhà ở thì nhu cầu về dịch vụ cũng nóng không kém, bất động sản sẽ được “bảo chứng” giá trị từ tiềm năng cho thuê, khai thác kinh doanh của sản phẩm lâu dài và mang lại lợn nhuận cho nhà đầu tư. Thứ ba, bất động sản trong khu vực này luôn có tiềm năng thanh khoản tốt bởi nhu cầu nhà ở ngày càng lớn.

Được biết, Bắc Ninh hiện có 17 khu công nghiệp tập trung, 1 khu công nghiệp thông tin và hơn 30 cụm công nghiệp (CCN) với tổng diện tích 6.847ha. Đây là tiền đề quan trọng để Bắc Ninh phấn đấu trở thành thành phố trực thuộc trung ương và là trục kinh tế động lực, tam giác tăng trưởng của phía Bắc thời gian tới. Trong 4 tháng đầu năm 2022, tỉnh này thu hút 1,6 tỷ USD vốn FDI, đứng thứ 2 trong cả nước.

Dẫn đầu thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc

Thực tế, đại dịch Covid-19 đã gây nhiều khó khăn cho hoạt động sản xuất công nghiệp trong thời gian khoảng hơn 2 năm qua. Song, bất chấp những thách thức đặt ra bởi tình hình đại dịch, tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp ở một số tỉnh tại miền Bắc vẫn ổn định.

Theo đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng diện tích đất khu công nghiệp và diện tích cho thuê toàn miền Bắc đạt 20.567 hécta, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm 2021. Bắc Ninh và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường dẫn đầu thị trường miền Bắc.

Với 17 dự án hiện có, Bắc Ninh dẫn đầu miền Bắc với tổng diện tích khu công nghiệp là 5.797 hécta và đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2021 là 99%. Đây cũng là tỉnh có nhiều dự án được phê duyệt nhất trong quý I năm 2022 và có thêm 5 khu công nghiệp sắp triển khai. Nổi bật nhất là khu công nghiệp Quế Võ III có diện tích hơn 208 hécta với tổng vốn đầu tư 120,9 triệu đô la Mỹ. Hay khu công nghiệp Gia Bình II có diện tích 250 hécta với 172,2 triệu đô la Mỹ tổng vốn đầu tư. Tương tự, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho của Bắc Ninh cũng cao hơn toàn vùng, đạt 10,25% so với tổng nguồn cung của cả nước. Tiếp đó là Hải Phòng đạt 7,61%, Hải Dương 4,78% và Thái Nguyên 4,61%.

Hà Nội là địa bàn có khu công nghiệp phát triển thứ 2 ở miền Bắc. Khu vực này có tỷ lệ lấp đầy đạt 91% (tăng 1% so với cùng kì năm ngoái) với 13 dự án. Tỉnh Hải Dương đạt tỷ lệ lấp đầy là 86% (với sức tăng là 5% so với cùng kỳ năm ngoái), với 10 dự án. Vĩnh Phúc và Hưng Yên cùng có tỷ lệ lấp đầy ở mức 88%. Đây là những con số ấn tượng của thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc.

Xét về giá thuê, việc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá thuê bất động sản công nghiệp ít “leo thang” hơn so với giai đoạn 2018-2020. Trung bình, giá thuê đất tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 đô la Mỹ/m2. Giá cho thuê tại Hà Nội cao nhất miền Bắc với giá đạt 129 đô la Mỹ/m2. Còn Bắc Ninh có mức giá thuê là 106 đô la Mỹ/m2, Hải Phòng 101 đô la Mỹ/m2 và Hải Dương đạt 79 đô la Mỹ/m2. Hưng Yên có mức giá cho thuê tăng mạnh nhất, đạt mức 22% so với cùng kỳ năm ngoái và giá cho thuê là 101 đô la Mỹ/m2.

Theo ông John Campbell, Quản lý bộ phận bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam: “Những nhà phát triển công nghiệp đã không thể cho thuê nhiều bất động sản như dự kiến bởi các nhà đầu tư nước ngoài và khách thuê không thể trực tiếp tham quan, lựa chọn và ký hợp đồng cho thuê dịch vụ này. Tuy nhiên, năm 2021 có nhiều nguồn cung bất động sản công nghiệp do sự ra đời của các khu công nghiệp và dự án mới.”

Theo đại diện Savills Việt Nam, năm 2020, cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung, những hiệp định tự do Thương mại FTA đã tạo ra làn sóng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc của các công ty đa quốc gia; đồng thời thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển theo chuỗi giá trị.

Đến năm 2021, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoạt động khỏi Trung Quốc như dự kiến. Tuy nhiên, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022. Khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn về nguồn cung mới khi nhiều lệnh giãn cách được dỡ bỏ.

Ông John nói: “Phần lớn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực sản xuất trong 9 tháng đầu năm 2021 đến từ các sản phẩm có giá trị gia tăng như điện thoại, máy tính và thiết bị điện tử. So sánh với vốn FDI 10 năm trước rõ ràng nhận thấy Việt Nam đang phát triển theo một chuỗi giá trị.”

Theo Savills, xét về vốn FDI trong 9 tháng đầu năm ngoái, miền Bắc nhận được nhiều đăng ký mới nhất trong lĩnh vực sản xuất lớn nhất với 3,99 tỷ đô la Mỹ (chiếm hơn 72,92%), theo sau là miền Nam với 1,06 tỷ đô la Mỹ, chiếm 19,44%, miền Trung đạt 7,63%, tương đương 418 triệu đô la Mỹ.

Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Bắc Ninh không còn nhiều và các dự án mới được phê duyệt đều đang được triển khai một phần. Tuy nhiên nhu cầu tại đây vẫn rất lớn đi kèm với giá thuê sẽ tăng cao, tiệm cận với giá thuê tại Hà Nội. Bên cạnh đó, tỉnh Quảng Ninh là một điểm sáng mới bên cạnh Hưng Yên, Bắc Giang, và Hải Dương. Đây là khu vực có rất nhiều ưu thế về tài nguyên và vị trí thuận lợi. Quảng Ninh vừa có đường biên trên bộ và trên biển, cảng biển nước sâu và sân bay Vân Đồn đang được xây dựng. Hơn nữa, khoảng cách của Quảng Ninh so với Hà Nội sẽ còn được rút ngắn khi các cây cầu được xây dựng xong.

Một trong những điểm thu hút của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, theo Savills là mạng lưới giao thông phát triển, đất công nghiệp đắc địa được hỗ trợ bởi sự phát triển của nhiều cơ sở hạ tầng mới. Tại Hà Nội, các dự án trọng điểm đang được thi công và dự kiến hoàn thiện vào năm 2022 bao gồm đường vành đai 2, tuyến metro số 3, đường nối cầu Thượng Cát với quốc lộ 32 và cầu Vĩnh Tuy (giai đoạn 2). Tầm nhìn tới năm 2030, thành phố sẽ mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng thêm đường vành đai, các tuyến metro, và bổ sung 6 cây cầu mới, giúp giao thông di chuyển trong thành phố thuận tiện hơn.

Nhìn chung, tiềm năng phát triển của các khu công nghiệp miền Bắc là rất lớn. Savills cho rằng, mặc dù miền Nam là đầu tàu kinh tế của Việt Nam nhưng các doanh nghiệp FDI mới vào Việt Nam sẽ có sự cân nhắc tìm kiếm đất thuê ở khu vực miền Bắc do mức giá thuê hợp lý hơn và nguồn cung tương lai tương đối dồi dào.