Bất động sản công nghiệp gắn với thị trường logistic

Tiềm năng của thị trường logistic gắn với BĐS công nghiệp

“Trong khi COVID-19 đem lại những thay đổi đáng lo ngại cho cuộc sống và kinh tế, mặt khác nó cũng đã mở ra một cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ cho ngành thương mại điện tử”, bà Trang Bùi, Giám đốc Cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL cho hay.

Con số 1,3 tỷ được iPrice Group và SimilarWeb thống kê trên tổng số lượt truy cập vào 50 website thương mại điện tử Việt Nam trong 6 tháng đầu năm nay, cao nhất từ trước đến nay.

Nền tảng dân số trẻ và am hiểu công nghệ cùng với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của các phương tiện thông minh như điện thoại, máy tính bảng,... và nền tảng mạng 4G/5G, Việt Nam luôn đứng trong tốp thị trường thương mại điện tử phát triển nhanh nhất Đông Nam Á.

Điều này đã kéo theo lượng lớn nhu cầu về phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp gắn với thị trường logistic, được coi là “điểm sáng” nhất so với các phân khúc khác trong lĩnh vực BĐS trong năm nay.

Lý giải điều này, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, nguyên nhân là do sự chuyển dịch sản xuất chuỗi cung ứng từ Trung Quốc cũng như các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết đã làm “nóng” lên thị trường đất công nghiệp trên cả nước.

Nhằm đáp ứng được mảng dịch vụ nhà xưởng, kho bãi do đà tăng trưởng vượt bậc của các sàn thương mại điện tử, lĩnh vực hậu cần, logistic, các khu công nghiệp mới đã được quy hoạch và xây dựng trên khắp các tỉnh thành Bắc, Trung, Nam.

Giá thuê phân khúc BĐS công nghiệp được dự báo tăng trưởng

Nửa đầu năm 2022, theo báo cáo mới đây của CBRE, tuy chuỗi cung ứng toàn cầu đã bị ảnh hưởng bởi các yếu tố địa chính trị và chính sách Zero COVID của chính phủ Trung Quốc nhưng thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam vẫn ghi nhận nhiều tín hiệu lạc quan nhờ vào việc mở lại các đường bay quốc tế.

Thống kê của CBRE cho thấy, trong hai quý đầu năm, tại 5 tỉnh, thành phố công nghiệp trọng điểm khu vực miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 78%, giảm 2 điểm % so với cùng kỳ năm ngoái do các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động tại Bắc Ninh. Tại miền Nam, ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 92% và giảm 2 điểm % so với cùng kỳ năm 2021.

Xét trên quy mô giao dịch được thống kê trong nửa đầu năm 2022, thị trường ghi nhận nhiều giao dịch với quy mô lớn trên 10 ha từ các ngành kho vận. Bên cạnh các thị trường cấp 1, thị trường cấp 2 tại các khu vực phía Bắc như Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh cũng ghi nhận nhiều giao dịch lớn.

Nhờ vào tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê đất trung bình ghi nhận sự tăng trưởng tại các thành phố công nghiệp chính. Cụ thể, các tỉnh thành cấp 1 ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 5 - 12% so với cùng kỳ tại khu vực phía Bắc và tăng khoảng 8 - 13% so với cùng kỳ tại khu vực phía Nam. Trong đó, giá thuê kho xưởng được giữ ở mức ổn định nhờ nguồn cung dồi dào.

CBRE cho biết, trong ba năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 14.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 21% và 42% nguồn cung tại miền Nam và miền Bắc. Với nguồn cầu tăng cao, đơn vị này dự báo, giá thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng khoảng 5 - 10% trong ba năm tới tại thị trường phía Bắc và 8 - 13% tại thị trường phía Nam.

Bên cạnh những tín hiệu tăng trưởng lạc quan, phân khúc BĐS công nghiệp cũng bộc lộ nhiều hạn chế về cơ sở hạ tầng, chi phí logistic, chưa tạo ra được một hệ sinh thái đạt tiêu chuẩn quốc tế,.. nên chưa thực sự thu hút nhiều nhà đầu tư lớn ngoài khu vực như châu  u và Bắc Mỹ.

Tối ưu trong đầu tư cơ sở hạ tầng BĐS công nghiệp đạt chất lượng quốc tế

CTCT Chứng khoán VNDirect đánh giá về triển vọng ngành BĐS công nghiệp, cho rằng việc đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sẽ hỗ trợ cho phân khúc này trong thời gian tới.

Mới đây, Quốc hội đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng tập chung chủ yếu vào 13 dự án giao thông trọng điểm với tổng số vốn lên tới 113.850 tỷ đồng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng cho các dự án giao thông).

Tương tự trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách trung ương.

VnDirect dự báo giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20 - 30% so với giải ngân thực tế năm 2021. Chính phủ cũng khẳng định sẽ tập trung để đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam,... trong năm 2022.

Thông qua phát triển hạ tầng giao thông sẽ giúp mạng lưới giao thông công cộng được kết nối dễ dàng, rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí sản xuất, chi phí hậu cần, lưu thông đến các khu công nghiệp thuận lợi hơn,...

Đón đầu trong lĩnh vực này, nhiều doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam đã thể hiện sự chủ động trong việc đầu tư phát triển hệ thống BĐS công nghiệp làm “điểm tựa” cho lĩnh vực sản xuất và logistics.

Nổi bật trong số đó là sự ra mắt sản phẩm mới vào 6/7 vừa qua của công ty TNHH Indochina Kajima Development, liên doanh giữa Indochina Capital và Tập đoàn Kajima - Core5 Việt Nam (www.c5ip.vn) - hệ thống BĐS công nghiệp tập trung xây dựng và phát triển phân xưởng, nhà kho đạt chất lượng cao để cho thuê tại các khu vực sản xuất và logistic trọng điểm ở Việt Nam.

Với mục tiêu thiết lập tiêu chuẩn quốc tế cho BĐS công nghiệp tại Việt Nam, Core5 Việt Nam hứa hẹn sẽ cung cấp cho các đối tác hệ thống giải pháp tối ưu hoá bao gồm các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn để cho thuê, phân xưởng và nhà kho xây theo yêu cầu.

Đồng thời, cung cấp các dịch vụ tư vấn phát triển và xây dựng các dự án BĐS công nghiệp từ đội ngũ quản lý, tư vấn chuyên nghiệp; giám sát, quản lý cơ sở vật chất từ các chuyên gia vận hành; hỗ trợ quá trình xin cấp phép nhằm đảm bảo các doanh nghiệp sản xuất và logistics được thuận tiện trong quá trình thiết lập hoạt động kinh doanh và vận hành nhanh chóng.

Thời gian vừa qua, “ông lớn” trong ngành công nghệ Apple cũng đã quyết định chuyển dây chuyền sản xuất máy tính bảng iPad sang Việt Nam, đây được xem là xu thế triển vọng được đón nhận bởi những “gã khổng lồ” công nghệ khác tại nước ta.

Dưới góc độ toàn cầu, Việt Nam đang được đánh giá là một trong những nền kinh tế phát triển nhanh nhất trên thế giới và ngày càng được củng cố bởi các lợi thế như: dân số đông, trẻ và am hiểu công nghệ. Đặc biệt, chìa khoá cho phát triển kinh tế của nước ta nằm trong lĩnh vực sản xuất đang chiếm tỷ trọng hơn một phần ba tổng GDP của quốc gia.

Vì vậy, mở rộng sản xuất trong lĩnh vực logistic đang là xu hướng được thúc đẩy bởi các doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Có thể kỳ vọng trong thời gian tới, vốn đăng ký của các dự án FDI và vốn thực hiện các dự án này vào năm 2022 sẽ tăng cao hơn nhờ vào những động thái trong phát triển cơ sở hạ tầng, hệ thống BĐS công nghiệp thông minh tại nước ta.