Lợi ích hiện hữu nhưng việc mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng có những rủi ro nhất định. 
Để giúp độc giả hiểu rõ hơn về những rủi ro cũng như các quy định liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chúng tôi có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Hồi – Giám đốc Công ty Luật My Way.

-    Thưa luật sư, luật sư đánh giá như thế nào về thực trạng các dự án bán nhà hình thành trong tương lai trên thị trường bất động sản hiện nay?
Thực trạng huy động vốn khi chưa đủ điều kiện là thực trạng khá phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Các chủ đầu tư không phải ai cũng đủ điều kiện về năng lực tài chính để có thể chờ khi dự án đủ điều kiện mới tiến hành kí kết hợp đồng mua bán để huy động vốn. Trong quá trình triển khai dự án, các chủ đầu tư có thể xuất phát từ nhiều lý do như thăm dò nhu cầu khách hàng, nguồn tài chính hạn chế,… nên họ tiến hành huy động vốn trước khi đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, việc huy động vốn này “núp” dưới bóng dưới các loại giấy tờ như hợp đồng hứa mua hứa bán, đăng kí nguyện vọng, đặt cọc, cam kết giữ chỗ, hoặc huy động vốn qua các pháp nhân thứ ba là những công ty “sân sau” của chủ đầu tư.

-    Tại sao khách hàng vẫn mua nhà tại các dự án hình thành trong tương lai? Khi mua nhà ở hoặc các dự án này, khách hàng thường gặp phải những rủi ro gì, thưa luật sư?
Tôi cho rằng việc này lý do đầu tiên đó là liên quan đến tài chính. Khi mua dự án hình thành trong tương lai, khách hàng sẽ được trả số tiền ít hơn, trong khoảng thời gian dài hơn, được ưu đãi lãi suất cho đến khi nhận nhà. Đó là lý do người dân vẫn chọn cách mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Đa phần các dự án bắt đầu triển khai sẽ có giá khởi điểm thấp hơn so với khi dự án hoàn thiện rồi. Nhiều người mua để đầu tư hơn là để ở. Nên khi chúng ta mua một sản phẩm chưa hiện hữu đương nhiên sẽ chịu nhiều rủi ro. Trong đó hai rủi ro lớn nhất liên quan đến tiến độ và chất lượng.
Về tiến độ, thời hạn thi công thông thường kéo dài khoảng 2 năm. Nhưng nếu vướng ở bất kì đâu như năng lực chủ đầu tư, nguồn vốn có vấn đề thì tiến độ có thể kéo dài, có dự án kéo dài cả chục năm trời.
Về chất lượng, những mô tả căn hộ chúng ta có thể nhìn thấy ở căn hộ mẫu, trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng khi mua nhà. Tuy nhiên nhiều chủ đầu tư "lách" bằng cách ghi không rõ ràng về các sản phẩm lắp đặt trong căn hộ. Ví dụ sản phẩm A của thương hiệu B hoặc tương đương. Tương đương là câu khá chung chung nên khi nhận nhà sản phẩm chất lượng có thể đạt không như mong muốn.

-    Khi chủ đầu tư thường dùng hợp đồng thỏa thuận, góp vốn,… để huy động vốn từ khách hàng, vấn đề pháp lý của hợp đồng này như thế nào, thưa luật sư?
Việc huy động vốn không chủ đầu tư có quyền huy động mà cả doanh nghiệp có quyền phân phối dự án cũng có thể làm việc này.
Dự án này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý rất lớn. Bởi với một dự án hoàn thiện, đủ điều kiện được xác nhận bởi Sở Xây dựng cấp phép mới có thể bàn giao và đi vào hoạt động. Tuy nhiên, những dự án mới bước đầu được cấp chủ trương đầu tư dự án, thì chúng ta không thể biết rằng chủ đầu tư có triển khai được dự án trên thực tế hay không. Rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện được dự án, khách hàng có nguy cơ không kí được hợp đồng và mất trắng số tiền đã đặt cọc. 
Với khách hàng, khi kí các hợp đồng giao kết như vậy khá phức tạp bởi họ không hiểu rằng, kí văn bản này bước tiếp theo là gì. Khi kí thời điểm này với giá này nhưng sau khi triển khai các điều khoản thương mại về giá, vị trí có thể thay đổi. Bởi các dự án triển khai ở những bước đầu tiên rất có thể thay đổi về quy mô, số căn hộ, hệ số sử dụng đất. Sau khi triển khai phát sinh các vấn đề thay đổi điều khoản thương mại, kí hợp đồng chính thức thì vẫn có thể thay đổi. 
 

-    Vì khó khăn về tài chính, nhiều người đã lựa chọn cách mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên khi trót vướng vào những dự án bị “chết lâm sàng”, họ làm sao để lấy lại được khoản tiền đã nộp cho chủ đầu tư, thưa ông?
Tùy vào từng dự án cũng như tình trạng dự án, tình trạng vụ việc mà tư vấn cho khách hàng có thể khởi kiện chủ đầu tư hay tố lên các cơ quan chức năng để thu hồi dự án giao cho chủ đầu tư khác triển khai. 
Tất nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng vướng mắc trong quá trình triển khai, cần tìm hiểu lý do các dự án đó chậm tiến độ là gì, do chủ đầu tư vướng mắc ở khâu giải phóng mặt bằng? vướng mắc cơ chế xác định giá đất hay liên quan công tác đầu tư xây dựng?... 
Hoặc trường hợp chủ đầu tư có năng lực tài chính, đang triển khai dự án kém dẫn đến dự án chết lâm sàng thì có phương án khác để xử lý. Có thể các khách hàng đồng thuận gửi đơn lên cơ quan chức năng đề nghị giao lại dự án để các chủ đầu tư khác tiếp tục triển khai.

-    Nhiều dự án gặp phải tình trạng chậm tiến độ, hấp hối nhiều năm, do bị khách hàng khởi kiện nhiều đã tiến hành thi công trở lại để bàn giao nhà cho khách hàng. Theo quy định của pháp luật, trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng mà chưa đủ điều kiện bàn giao sẽ bị xử lý như thế nào?
Nguyên tắc khi bàn giao dự án cho khách hàng chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện như nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu của Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng về công trình đủ điều kiện sử dụng và đủ các hạ tầng cơ bản như điện, đường, cấp thoát nước.
Trong hợp đồng mua bán cũng có những điều kiện nhất định khi bàn giao, trường hợp không đảm bảo, khách hàng có quyền từ chối nhận bàn giao và từ đó yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện các hạng mục mới ký nhận bàn giao.
Còn trong trường hợp khách hàng đã nghiệm thu thì chắc chắn công trình sẽ phải được nghiệm thu, đảm bảo yếu tố nhất định, khó có chủ đầu tư nào dám bàn giao khi không có các văn bản đủ điều kiện.
Còn các lỗi khác như chưa đồng bộ tiện ích kèm theo dự án, hay trong căn hộ phát sinh lỗi, người dân nên ngay lập tức phản ánh và yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện, sửa chữa rồi mới ký nhận nhà. 
Khi đưa bất động sản vào kinh doanh hay sử dụng đều phải đáp ứng các yêu cầu nhất định. Trường hợp công trình chậm tiến độ, chưa đủ điều kiện sử dụng mà chủ đầu tư gây áp lực với cư dân, cố tình bàn giao đây là điều cực kì nguy hiểm. Trường hợp xảy ra sự cố như hỏa hoạn gây thiệt hại về tài sản, con người chủ đầu tư hoàn toàn có thể chịu trách nhiệm hình sự.
 

-    Với các dự án bàn giao chưa đạt tiêu chuẩn như vậy, khách hàng cần làm gì để chủ đầu tư hoàn thiện các hạng mục còn thiếu, thưa ông?
Trường hợp dự án chưa đủ điều kiện mà đã bàn giao rồi cần gửi văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện các hạng mục còn thiếu trong công trình. Song song với đó cư dân có thể tập hợp lại khởi kiện chủ đầu tư yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng.

 

-    Theo quy định, dự án phải xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đối với nhà ở thấp tầng, chủ đầu tư mới nộp hồ sơ nên Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng có văn bản cho phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thường sử dụng những kẽ hở pháp lý nào để chiếm dụng vốn của khách hàng. Vì sao các chủ đầu tư có thể “lách luật” được như vậy, thưa ông?
Tôi cho rằng, bản thân các chủ đầu tư không hẳn ai cũng có khả năng tài chính tốt nên phải huy động vốn từ phía khách hàng. Pháp luật liên quan đến công tác xử phạt trong trường hợp huy động vốn trái phép tuy nhiên chưa đủ sức răn đe vì còn quá nhỏ so với lợi ích chủ đầu tư thu được từ số vốn huy động trước hạn được từ phía khách hàng. Bản thân người mua nhà cũng có nhu cầu đặt tiền trước để giữ chỗ, mua nhà với giá rẻ hơn. Về mặt pháp lý là không đúng nhưng thực tế vẫn diễn ra và chủ đầu tư sẽ còn làm nếu chế tài chưa đủ lớn.
 

-    Với những người có nhu cầu thực, ông có lợi khuyên gì cho họ khi mua nhà đất để tránh rủi ro?
Theo tôi, góc độ người đi mua nhà ai cũng mong muốn tìm được dự án có giá cả phải chăng, chủ đầu tư uy tín. Trường hợp khách hàng mua tại các dự án hình thành trong tương lai, điều đầu tiên là phải lựa chọn một chủ đầu tư có uy tín. Thứ hai, cần trang bị những kiến thức pháp lý cơ bản trước khi đặt bút kí hợp đồng như: phần đất đó đã giao cho chủ đầu tư chưa, chủ đầu tư đã được cấp quyền sử dụng đất hay chưa, đã hoàn tất giải phóng mặt bằng chưa, hoàn tất nghĩa vụ tài chính, có giấy tờ pháp lý đầu tư như giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản, đã triển khai phần nào dự án chưa,…

Trước khi kí hợp đồng, khách hàng cần kiểm tra kĩ lưỡng những điều kiện cơ bản của dự án, ràng buộc của chủ đầu tư đến đâu, cách xử lý với số tiền khách hàng đã đặt cọc như thế nào. Để tiếp cận thông tin dự án và chủ đầu tư, tránh những rủi ro trên, khách hàng có thể tìm kiếm thông tin đầy đủ.
Về nguyên tắc, một trong các nghĩa vụ của chủ đầu tư là công khai đầy đủ thông tin dự án cũng như hạn chế của dự án, tiến độ triển khai... Điều này đã được luật hóa.
Bản thân khách hàng cũng cần đề nghị chủ đầu tư hoặc thông qua các đơn vị môi giới công bố các hồ sơ pháp lý của dự án, kiểm tra các đầu mục kèm các văn bản: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,hợp đồng thuê đất, quy định hủ trương đầu tư, văn bản liên quan giấy phép xây dựng, quy hoạch...
-    Xin cảm ơn Luật sư!