Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Quy định chi tiết dữ liệu về thị trường, chú trọng bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chú trọng bảo vệ quyền lợi người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Có thể thấy, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 và kỳ vọng sẽ giải quyết được nhiều bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đặc biệt, Luật mới này chú trọng đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Các chủ đầu tư cần phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh

Chi tiết, về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 26) tại luật này có quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phải được ngân hàng chấp thuận bảo lãnh.

Và theo đó, ngân hàng sẽ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo như cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Song song với đó, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và khoản tiền khác nếu có.

Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh

Ở Điều 26 của luật này cũng có quy định, trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ tiến hành ký thỏa thuận cấp bảo lãnh về các nội dung quy định nêu trên. 

Và căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả các khách hàng mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. 

Các chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho khách hàng khi mà ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Bên cạnh đó, khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì khách hàng được lựa chọn việc có hoặc là không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. 

Đối với việc khách hàng từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản ở thời điểm ký kết hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Và ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho khách hàng đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư theo đúng quy định. Song song với đó, ngân hàng bảo lãnh cũng gửi cho chủ đầu tư để chủ đầu tư có thể cung cấp cho từng khách hàng đã ký hợp đồng mua bán và thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Các chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi mà khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh

Đối với phạm vi, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận tuy nhiên phải đảm bảo thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định ở Điều 26 luật này, phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký giữa ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án, thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực. 

Và chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc là thời hạn khác bởi các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Các chủ đầu tư chỉ nhận được tiền thanh toán của khách hàng theo hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho khách hàng và khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

Ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm trả tiền thay cho chủ đầu tư

Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo như cam kết ở hợp đồng mua bán và thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng tại quy định Điều 26 này.

Khách hàng có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho các chủ đầu tư theo đúng như cam kết ở thư bảo lãnh.

Và việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng.

Quy định về bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ở Điều 26 này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước có trách nhiệm hướng dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật kinh doanh bất động sản mới: Quy định chi tiết dữ liệu về nhà ở và thị trường 

Cũng theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 dành hẳn một điều quy định “Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản”.

Và theo đó, tại Điều 73 quy định cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử Việt Nam, kiến trúc chính quyền điện tử ở địa phương, đồng thời đáp ứng chuẩn về cơ sở dữ liệu, các tiêu chuẩn cũng như quy chuẩn kỹ thuật, công nghệ thông tin và định mức kinh tế - kỹ thuật.

Nội dung cơ sở dữ liệu về nhà ở cũng như thị trường bất động sản bao gồm: Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và thị trường bất động sản; Cơ sở dữ liệu về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và các chương trình hỗ trợ về nhà ở.

Cơ sở dữ liệu về chương trình điều tra và thống kê về nhà ở, thị trường bất động sản, về quản lý và sử dụng nhà ở, đất ở; Cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất động sản, dự án nhà ở, bất động sản; Cơ sở dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao dịch bất động sản, hợp đồng kinh doanh nhà ở và bất động sản. 

Cơ sở dữ liệu về kinh doanh dịch vụ bất động sản; Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Và theo Luật Kinh doanh Bất động sản mới, thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý là như văn bản giấy khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo như quy định của Luật Giao dịch điện tử.

Theo đó, các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương, cơ quan và tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ và khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Song song với đó, việc kết nối liên thông cần phải đảm bảo hiệu quả, an toàn và phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

Luật mới quy định, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước; Kết nối và chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân. 

Trong khi đó thì các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan có liên quan có trách nhiệm kết nối và chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây dựng để cập nhật và bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Còn về phía Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đơn vị có trách nhiệm tổ chức xây dựng và cập nhật quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương. 

Kết nối, chia sẻ và cung cấp thông tin, dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan, tổ chức. 

Các tổ chức và cá nhân có liên quan có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác và đúng thời hạn các công tin, số liệu về nhà ở cũng như thị trường bất động sản theo đúng quy định.