“Điểm mới” của Luật Nhà ở sửa đổi 2023: Sinh viên được mua nhà giá rẻ, đề xuất bắt buộc giao dịch qua sàn được loại bỏ

Mở rộng quỹ đất phát triển Nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Theo Dân trí, Trong Luật Nhà ở 2013, việc yêu cầu bố trí đất Nhà ở xã hội trong dự án thương mại không quy định cụ thể. Mặc dù vậy, Nghị định 49/2021/ND-CP (hiệu lực từ ngày 1/4/ 2021) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên ở các đô thị loại đặc biệt cũng như loại I hoặc từ 5ha trở lên ở các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội. 

Khi sang đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023 có quy định rõ Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. 

Ở những đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng Nhà ở xã hội hoặc là bố trị quỹ đất Nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở đô thị đó hay đóng tiền tương đương với giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng Nhà ở xã hội. 

Như thế, có thể thấy các chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội bởi vì không bắt buộc phải xây dựng nhà ở xã hội bên trong các dự án thương mại cũng như có thể lựa chọn các phương án thay thế như bố trí quỹ đất nhà ở xã hội bên ngoài dự án thương mại hay đóng tiền cho chính quyền địa phương. 

Ưu đãi của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2013 quy định, các chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. 

Mặc dù vậy thì trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn. 

Và đối với Luật Nhà ở sửa đổi 2023, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Bên cạnh đó, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Vietcap đánh giá, bằng việc nêu rõ trong Luật rằng không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất sẽ giúp rút ngắn thủ tục đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. 

Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng

Ghi nhận, Luật Nhà ở 2023 không quy định rõ về biên lợi nhuận cho dự án Nhà ở xã hội. Tuy nhiên hướng dẫn chi tiết hơn được nêu trong Nghị định 100/2015 (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định giá bán Nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để có thể thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án Nhà ở xã hội và đảm bảo nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%. 

Và điểm mới ở Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 chính là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại và nhà ở thương mại.

Cùng với đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại và nhà ở thương mại này vào giá thành Nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai. 

Như thế, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại. 

Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội

Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về Nhà ở xã hội.

Đầu tiên là học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật , học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

Thứ hai đó là doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cần đáp ứng những nguyên tắc nào?

Theo như quy định ở Luật Nhà ở 2013, bên thuê mua, bên mua Nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. 

Đối với trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý Nhà ở xã hội đó hoặc là bán cho đối tượng thuộc diện được mua Nhà ở xã hội nếu như đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán Nhà ở xã hội cùng loại ở cùng địa điểm, thời điểm bán. 

Khi sang đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023, trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội hoặc là bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua Nhà ở xã hội giá bán tối đa bằng với giá bán Nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua Nhà ở xã hội với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng Nhà ở xã hội.

Chấm dứt tranh cãi về quy định mọi giao dịch phải qua sàn

Có một nội dung từng gây ra nhiều tranh cãi đó chính là đề xuất có nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn hay không đã chính thức kết thúc khi Luật Kinh doanh bất động sản mới đã loại bỏ đề xuất giao dịch bất động sản thông qua sàn. Mà thay vào đó, các bên tự lựa chọn giao dịch qua sàn nếu như thấy có lợi ích. Quy định mới này đã ngay lập tức nhận được sự ủng hộ của thành viên thị trường. Theo đó, việc loại bỏ đề xuất bắt buộc giao dịch qua sàn được người dân cũng như chủ đầu tư rất ủng hộ.

Chị Nguyễn Thùy Linh (TP. Hà Nội) cho biết: “Tôi thấy chủ động hơn. Đôi khi được người quen giới thiệu tôi có thể bớt đi được một số chi phí hơn là giao dịch qua sàn, bởi hiện tại người lao động mua được nhà chi phí đã rất cao”.

Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ - ông Phạm Đức Toản nêu quan điểm: “Thời gian qua tôi thấy việc giao dịch bắt buộc qua sàn đều là hình thức, tăng chi phí cho các doanh nghiệp, phiền hà về thủ tục”. 

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội Đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội nhận định: “Trong luật quy định không bắt buộc, tự nguyện, tôi ủng hộ quy định này bởi vì nó sẽ giải quyết được sự thông thoáng về mặt tư tưởng của người dân, tác động tích cực đến thị trường”.

Đặc biệt, luật mới cũng sẽ bổ sung thêm quy định để góp phần minh bạch thị trường như chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới được Quốc hội thông qua chính là các khung pháp lý vô cùng quan trọng liên quan đến đất đai với nhiều quy định tác động tốt hơn cho cả người mua nhà và chủ đầu tư.

Cùng với các chỉ đạo tích cực của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong thời gian qua, có nhiều chuyên gia đánh giá, thời điểm hiện tại cho đến đầu năm 2025 có thể xem như khởi đầu cho một chu kỳ hồi phục cũng như tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản, bức tranh thị trường sẽ dần trở nên tươi sáng hơn.