Loạn thông tin báo cáo ngành bất động sản: Đây là giải pháp?

Cần số hóa dữ liệu cho thị trường bất động sản

Theo Vietstock, báo cáo nghiên cứu “Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp” của VIRES (Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam) cho thấy, số hóa dữ liệu được xem là giải pháp kỹ thuật để lưu trữ và quản lý thông tin nhờ 3 tính chất:

Một là, người quản lý nắm trong tay một cơ sở dữ liệu được bảo mật khi lưu trữ dữ liệu ở dạng kỹ thuật số. Họ có quyền quyết định ai được truy cập, ai được chỉnh sửa. Hai là, dữ liệu số hóa có thể được bảo quản, bảo mật, lưu trữ và quản lý tốt hơn, tránh sai lệch khi truyền tin. Ba là, công nghệ số hóa dữ liệu ngày nay đã phát triển mạnh mẽ, có thể tạo ra được cơ sở dữ liệu minh bạch mà trong đó sửa chữa thông tin, giao dịch đã được ghi lại rất khó.

Số hóa dữ liệu rất quan trọng đối với ngành bất động sản vì quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản thực tế là giao dịch thông tin. Việc chào bán các loại hàng hóa khác là người bán mang sản phẩm tới cho người mua. Mặt khác, người bán mang sản phẩm đến cho khách hàng, nghĩa là giao dịch dựa trên thông tin của bất động sản.

Ngoài ra, thị trường bất động sản giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong hàng hóa, vì đất đai không hao mòn hay mất đi. Bởi vậy, giá trị của bất động sản dựa trên lợi người sở hữu có được trong hiện tại và sau này. Các rủi ro hoặc lợi ích này được xác định dựa trên thông tin về bất động sản và yếu tố xung quanh bao gồm hạ tầng, quy hoạch, tình hình phát triển kinh tế… mà người mua nắm được.

Về phía quản lý Nhà nước, dữ liệu ngành bất động sản cần được thường xuyên nắm bắt, khách quan và sát sao để có quyết sách, giải pháp, nguyên tắc quản lý phù hợp với tình hình thực tế và từng giai đoạn phát triển. Đáng chú ý là khâu định giá, việc thiếu cơ sở dữ liệu thị trường, dẫn tới định giá thiếu chính xác, không đi sát với giá đất chung.
Trong khi đó, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần lớn vẫn bằng tiền mặt, nhiều khu vực, loại đất không có thông tin hoặc khó thu thập dẫn tới việc nguồn thu ngân sách từ thuế, phí bị thất thoát.

Theo đó, VIRES cho biết, số hóa dữ liệu không chỉ mang ý nghĩa dài hạn với ngành bất động sản, mà đó còn là biện pháp tháo gỡ khó khăn đến từ việc thị trường thiếu minh bạch ngay lúc này.

Doanh nghiệp là nguồn tin đầu vào

VIRES cho rằng doanh nghiệp cũng là một thành phần tham gia vào hoạt động của thị trường. Bởi vậy, cũng là nguồn tin đầu vào cho dữ liệu bất động sản. Thế nhưng, thông tin về sở hữu tài sản hay bất động sản có thể bị đánh cắp theo nhiều cách như sự cố bảo mật, tin tắc, hay mất thông tin từ bên thứ 3 nên người dùng sẽ gặp phải một số nguy cơ và hậu quả tiềm ẩn như thông tin cá nhân bị đánh cắp dùng để lừa đảo, gian lận tài chính, ảnh hưởng tới danh tiếng, mất mát tài sản, tiền bị trộm cắp do giao dịch mạo danh…

Theo VIRES cho rằng, đối với các khâu khai thác dữ liệu đầu vào, lưu trữ và công bố dữ liệu đầu ra của số hóa bất động sản, vai trò và giới hạn cần được đặt trong sự ràng buộc với 2 chủ thể còn lại là người dân và Nhà nước.

Thế nhưng, thực tế cho thấy mối quan hệ đó còn khá lẻ tẻ. Đến nay, chưa có hệ thống thông tin dữ liệu chính thống và hoàn chỉnh về ngành bất động sản, mặt khác lại rất khó kiểm soát và ngăn chặn việc doanh nghiệp cố ý công bố sai lệch thông tin để cạnh tranh không lành mạnh.

Minh bạch thông tin bằng cách số hóa

Trên thực tế, hiện có rất ít thông tin về hoạt động giao dịch, mua bán bất động sản được đưa lên môi trường số và được chia sẻ qua Internet. Trên thị trường bất động sản, hoạt động được số hóa nhiều nhất chỉ là hoạt động đăng tin rao bán bất động sản của chủ sở hữu hay doanh nghiệp phát triển bất động sản.

Điều đó có nghĩa là thông tin rao bán hiện nay được đăng tải trên các trên các trang rao bán, website doanh nghiệp hay mạng xã hội và diễn đàn chia sẻ thông tin thay vì rao bán bằng tin vặt và tờ rơi như trước.

Theo VIRES, hiện nay chưa có cơ sở dữ liệu chính thức nào được mở để tìm kiếm, xem và khai thác thông tin về ngành bất động sản. Điều này nghĩa là đa số thông tin hoạt động của thị trường đang được lưu hành ở dạng giấy hoặc lưu trữ phân tán bởi những chủ thể khác nhau. Cơ chế tập hợp thông tin để xây dựng cơ sở dữ liệu minh bạch chưa được triển khai kịp thời và bài bản.
Nhiễu loạn thông tin

VIRES cho biết trong khi Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đưa ra 3 báo cáo cho 3 quý từ đầu năm tới nay, thì Savills công bố 10 báo cáo, CBRE công bố 15 báo cáo, Đất Xanh Service công bố 9 báo cáo,...

Ở giai đoạn 2022-2023, Cục quản lý mới và Hội Môi giới BĐS Việt Nam mới chỉ công bố 21 báo cáo, nhưng phía doanh nghiệp tư nhân công bố tới 72 báo cáo nghiên cứu. Tính trung bình hàng quý, người đọc có thể thấy 8-10 báo cáo.

Dù những thông tin này có ảnh hưởng nhất định song tính xác thực chưa được đảm bảo. 

Ngoài ra, hầu hết doanh nghiệp triển khai công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích chi tiết về phương pháp, cách làm, dữ liệu đầu vào từ nguồn nào. Đến nay, tuy việc này không phạm pháp, song cũng khiến thông tin bị nhiễu loạn. Bên cạnh đó, sự sai khác giữa các báo cáo cũng khiến nhà đầu tư và khách hàng một lần nữa không rõ đâu là sai đâu là đúng.

VIRES cũng cho biết mỗi đơn vị nghiên cứu tư nhân khác nhau lại có góc nhìn khác nhau. Do đó, rất khó có thể đòi hỏi khách quan 100% vì chính các đơn vị lúc nào cũng kèm theo khuyến cáo không chịu trách nhiệm về tính chính xác của số liệu, thông tin. Và việc tin báo cáo và dữ liệu hay không là tùy người tiếp cận.

Giải pháp

Theo đó, VIRES kiến nghị cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về ngành bất động sản để tạo nên hành lang pháp lý đủ mạnh nhằm đề nghị các chủ thể tham gia đều có trách nhiệm và thực hiện minh bạch thông tin.

Nhằm hạn chế những vướng mắc có thể xảy ra khi doanh nghiệp triển khai thu thập dữ liệu và công bố thông tin, cần có quy định rõ về quyền hạn của tổ chức được công bố.

Ngoài ra, doanh nghiệp có thể đầu tư chất xám và hạ tầng để kiến tạo nên các thông tin, dữ liệu tổng hợp về thị trường qua nguồn dữ liệu đầu vào được cung cấp. Doanh nghiệp cũng có thể đưa ra dữ liệu này đến người dân, nhưng có kiểm soát và quản lý chặt.

Bên cạnh đó, các tiêu chí về tính xác thực của thông tin trên thị trường địa ốc được lưu trữ và công bố bởi các cá nhân, tổ chức ngoài Nhà nước cũng cần được áp dụng đối với môi giới trong ngành.

Sau cùng, số hóa dữ liệu thị trường có ý nghĩa giúp thị trường minh bạch hơn, cá nhân và tổ chức tham gia giao dịch mua bán tránh được rủi ro có liên quan tới đạo đức kinh doanh, và giúp cơ quan Nhà nước quản lý và điều phối thị trường tốt hơn.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!