Lộ diện phân khúc BĐS được giới chuyên gia đánh giá cao

Bức tranh thị trường BĐS ảm đạm khiến nhà đầu tư “gặp khó”

Trong bối cảnh thị trường BĐS kẹt thanh khoản cục bộ những tháng vừa qua cùng với động thái “nín thở” chờ đợi đợt nới room tín dụng mới từ Ngân hàng Nhà nước của nhà đầu tư, lượng khách giao dịch mua bán BĐS nói chung và phân khúc thấp tầng nói riêng xuất hiện dấu hiệu chững lại.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn mới đây tiết lộ có hơn 70% tin vào hạn mức tín dụng BĐS sẽ được nới lỏng từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023. Giữa nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn đang ở mức cao, kỳ vọng này là hoàn toàn dễ hiểu. 

Nhưng theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự đoán, Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng quá mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát. Ngân hàng thế giới ước tính mức tăng trưởng kinh tế của Việt Nam sẽ đạt 7,2% vì vậy sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng kích thích tăng trưởng chưa quá lớn. Thay vào đó, Nhà nước sẽ tập chung vào kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh vốn tín dụng vào thị trường.

Không chỉ vậy, thời gian gần đây thị trường BĐS chứng kiến sự bất ổn trong mặt bằng giá địa ốc với xu hướng tăng giá ở tất cả các phân khúc do nhiều nguyên nhân, điển hình là: thị trường “khan cung”, lượng cầu vượt cung do vướng mắc về chính sách; Đẩy mạnh đầu tư về hạ tầng, Nhu cầu đầu tư tăng mạnh,... 

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, thời điểm này, giá BĐS đã tăng 30% so với năm 2021 và 50% so với 2019, với nhiều phân khúc tại một số dự án tăng theo cấp số nhân. Tại nhiều thành phố lớn trong đó có TP. HCM và Hà Nội, nếu như mức giá trung bình căn hộ chỉ khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2 vào năm 2019 thì hiện nay những căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 đã hầu như “tuyệt chủng”.

Chính bởi lẽ đó, mức độ quan tâm BĐS của khách hàng trong giai đoạn này suy giảm so với đầu năm với chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam (CSS) nửa cuối năm 2022 đã giảm 7 điểm.

Cụ thể, có đến 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường đang biến động nhiều rủi ro nên e ngại đầu tư vào BĐS, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong vay vốn để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá nhà ở đang tăng quá cao so với khả năng tài chính của người tiêu dùng.

Với tình hình lạm phát kéo dài và lãi suất đang gia tăng, thị trường biến động liên tục khiến nhiều chuyên gia khuyến cáo không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư, ưu tiên “xuống tiền” khi đã chọn được đúng phân khúc chất lượng và khả năng sinh lời cao.

BĐS nhà ở được coi là kênh đầu tư tiềm năng vượt khó

Một trong số các phân khúc chất lượng được đánh giá cao chính là BĐS nhà ở, tại tọa đàm “Giải mã các kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay” do Reatimes phối hợp với Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam tổ chức chiều 29/9 vừa qua, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam, bày tỏ quan điểm: "Theo tôi, BĐS nhà ở bao giờ cũng là phân khúc hấp dẫn và tiềm năng nhất. Khi quá trình đô thị hóa đang tăng nhanh thì nhu cầu sở hữu nhà ở thực cũng gia tăng theo. Chỉ đến khi đa số người dân đều sống ở đô thị thì phân khúc BĐS nhà ở mới có thể đi ngang.”

Với diễn biến này, thị trường sẽ dần vắng mặt những nhà đầu tư ngắn hạn quan tâm. Thay vào đó, nhóm đối tượng khách hàng mới với nguồn vốn tốt, tham gia thị trường với mục đích đầu tư dài hạn, kinh doanh cho thuê, hướng đến nhu cầu ở thực vẫn sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn này.

Giữa nhiều phân khúc BĐS nhà ở, nhà riêng hay nhà thấp tầng là một trong những kênh đầu tư hiệu quả có tính thanh khoản tốt, bảo toàn giá trị dòng tiền với mục đích “kép” vừa ở thực vừa giữ tài sản sinh lời. Nhận được sự kỳ vọng từ nhà đầu tư đối với phân khúc này hướng đến BĐS chất lượng thực, giá trị thực chuyên gia nhận định, cần phải có hệ tiêu chí rõ ràng, chặt chẽ về nguồn cung sản phẩm.

Đó là sản phẩm BĐS phục vụ nhu cầu thực có đầy đủ pháp lý, hạ tầng hiện hữu, tập trung đầu tư chất lượng công trình đảm bảo sẽ được các nhà đầu tư “kỹ tính” săn đón trong thời gian tới.

Cũng theo dữ liệu do Batdongsan.com.vn thống kê cho thấy trong quý III/2022, giá rao bán nhà riêng thấp tầng tại một số địa phương miền Bắc lại tăng so với quý liền trước. Với giá rao bán nhà riêng Bắc Giang ước tính tăng 61%, Quảng Ninh tăng 21%, Hải Phòng tăng 3%. Nhiều địa phương miền Nam trong đó có Cần Thơ, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An cũng ghi nhận mặt bằng giá rao BĐS thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) tăng nhẹ so với quý 2/2022, với mức tăng từ 1 đến 11%. Tuy nhiên so với quý trước, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các khu vực này sụt giảm mạnh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù mức độ quan tâm đối với BĐS thấp tầng giảm xuống, nhưng đa số nằm ở các nhà đầu tư gặp áp lực về tài chính cần bán ra. Còn với phần lớn nhà đầu tư, phân khúc này vẫn được kỳ vọng cao, đặc biệt là những nhà đầu tư có nguồn tài chính tự chủ lớn, do đó, giá rao bán không giảm mà ghi nhận tăng nhẹ so với quý liền trước. 

Khuyến cáo với nhà đầu tư, tại tọa đàm “Giải mã các kênh đầu tư hiệu quả và bền vững trong bối cảnh hiện nay”, TS. Cấn Văn Lực đánh giá cao nỗ lực tự chủ trong mua bán, đầu tư BĐS của nhiều nhà đầu tư trên thị trường. Nhưng đặt trong thời điểm vấn đề thanh khoản của thị trường cần phải được chú trọng hàng đầu, ông cho rằng nhà đầu tư nên thông qua các công ty môi giới, tư vấn chuyên nghiệp để được hỗ trợ để tránh bị “rối ren” bởi thị trường lên xuống không ổn định. “Chấp nhận mất đi một phần phí nhưng nó xứng đáng bởi họ tư vấn giúp chúng ta về pháp lý, thông tin, tìm hiểu về thị trường…”, ông Lực đưa ý kiến.