Lên kế hoạch mua nhà trong chu kỳ tăng giá bất động sản tại TP. HCM

Bài toán khó với khoản tài chính eo hẹp

Theo Thesaigontimes, gia đình chị Liên (trú tại TP. Thủ Đức) đang muốn tìm mua căn hộ khoảng 2 tỷ đồng với kỳ vọng mua mới tại TP. HCM. Tuy nhiên, đã tìm kiếm khoảng 1 năm nay tại hàng chục dự án nhưng cuối cùng chị lại chọn một căn hộ tại Bình Dương. Chị Liên cho hay, trong bán kính 7 - 8km từ trung tâm TP. HCM thì không còn mức giá nào dưới 30 triệu đồng/m2.

“Chúng tôi chuyển về khu Đông để tìm nhà bởi nơi này có nguồn cung tốt nhất thành phố. Nhưng với tầm tiền hiện có thì chỉ có thể mua một căn studio hoặc căn hộ một phòng ngủ, diện tích khoảng 50m2 tại các chung cư nằm cách trung tâm tầm 5 - 7km như trên trục đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Duy Trinh. Những căn 2 phòng ngủ thì đều có giá từ 3,7 - 5 tỷ đồng” - Chị Liên chia sẻ.

Ở các hướng còn lại với bán kính 10km cũng rất khó tìm căn hộ với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2. Giá bán nhà không chỉ tăng mà gần như các chính sách liên quan tới tín dụng và lãi suất đều tăng thêm độ khó cho khách mua ở thời điểm này.

Anh Phương (trú tại Bình Thạch) đang có 1,5 tỷ đồng tiền tiết kiệm cũng đang tìm mua căn hộ tại TP. HCM, tổng thu nhập của vợ chồng anh khoảng 45 triệu đồng/ tháng nên anh chọn cách vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, mức khó khi mua nhà hiện nay dường như tăng gấp đôi khi giá bán căn hộ sơ cấp ngày càng tăng cao. Trong khi người mua muốn vay ngân hàng cũng rất khó và lãi suất cũng cao.

Theo báo cáo của JLL Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường tại những đô thị lớn có giá trị từ 2 tỷ đồng đổ lại rất ít, chỉ chiếm khoảng 10%. Nguồn cung cho phân khúc này cũng hạn chế và gần như đều là các căn hộ có diện tích dưới 50m2.

“Các chủ đầu tư đang đi theo xu hướng giảm diện tích để đảm bảo mức giá phù hợp nhu cầu của các gia đình nhỏ, làm giá trị căn hộ thích hợp với người mua nhà. Tuy nhiên, số lượng vẫn khá hạn chế và dự kiến vẫn chưa cải thiện được trong thời gian tới” - JLL Việt Nam nhìn nhận.

Do đó, để duy trì công việc tại TP. HCM mà không phải ở trọ thì nhiều người đã chọn cách chuyển về những khu ven thành phố như Bình Dương, Long An, Củ Chi… để mua nhà với mức giá mềm hơn. Việc kết nối giao thông cũng thuận tiện vì hạ tầng những khu này tương đối đồng bộ, điều này cũng thúc đẩy việc người dân chấp nhận đi xa hơn. 

Chủ động tạo ra cơ hội

Giá nhà tăng cao khiến đại đa số lao động có thu nhập thấp hay các gia đình trẻ gần như phải từ bỏ giấc mơ có nhà ở tại TP. HCM. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, nếu có thể xây dựng được kế hoạch tích lũy tài chính hợp lý thì nhiều người có thể chủ động hơn với các cơ hội trên thị trường và các chính sách phát triển nhà ở tới đây của thành phố.

Chuyên gia đầu tư bất động sản cá nhân - Ông Phan Công Chánh phân tích, để thực hiện giấc mơ sở hữu nhà riêng, người trẻ cần quan tâm tới tài chính trong hai giai đoạn. Một là tích lũy để có đủ số tiền phù hợp, thông thường sẽ khoảng 20 - 30% giá trị căn hộ dự tính mua. Hai là giai giai đoạn trả tiền ngân hàng hằng tháng sau khi đã đặt mua nhà.

“Người trẻ có thể gặp áp lực lớn khi số tiền phải trả mỗi tháng nhiều. Họ nên chú ý tới những khoản chi trang trí căn hộ mới, lường trước về lạm phát ở tương lai. Bởi lạm phát sẽ khiến lãi suất huy động và cho vay tăng lên, vì vậy cần kéo dài thời gian thanh toán nếu tài chính những năm đầu còn eo hẹp. Hãy tìm hiểu và chọn những ngân hàng cung cấp chính sách trả gốc đều bậc thang, như vậy sẽ giảm được áp lực” - Ông Chánh chia sẻ.

Đối với nhà đầu tư BĐS, việc giá nhà cao không phải điều quá đáng lo nếu tiềm năng tăng giá đạt kỳ vọng. Tuy nhiên, với người có nhu cầu để ở hoặc tích lũy thì việc tìm được nơi giá thấp lại là yếu tố cốt lõi. 

Gia đình chị Hạnh (trú tại Gò Vấp) đã lên kế hoạch mua nhà trong vòng 2 - 3 năm nữa. Gần đây, thị trường chung cư đang liên tục tăng giá, chị Hạnh đã nghĩ tới việc mua nhà trước khi giá nhà vượt quá kế hoạch.

“Nhiều tin tức gần đây khiến tôi hoang mang, giá nhà liên tục tăng với nhiều lý do như thiếu đất, giá nguyên vật liệu tăng, rồi thủ tục pháp lý lằng nhằng. Vẫn biết là mua nhà bây giờ thì giá rất cao nhưng tôi sợ nếu cứ chần chừ thì lại càng khó mua” - Chị Hạnh nói. 

Trong khi đó, anh Long - môi giới BĐS trên địa bàn cho biết, gần đây anh cũng thường xuyên được khách hàng hỏi “Mua chung cư nào thì rẻ?”. Chính anh cũng rất khó thỏa mãn các nhu cầu của khách hàng bởi rổ hàng công ty cung cấp đều thuộc phân khúc trung cấp, nhưng thời gian này đã bị đẩy giá lên khá cao. 

Nếu dựa trên phân bổ vùng thì các chuyên gia của CBRE cho rằng khu vực có giá nhà tương đối thấp nằm tại khu phía Tây và Tây Bắc TP. HCM. Phần lớn chung cư tại đây đều thuộc phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, khu vực này không có nhiều công trình trọng điểm để tạo đà đầu tư, nền tảng tiện ích xã hội cũng quanh mức bình dân nên khá phù hợp để phát triển các dự án tầm trung.

Bên cạnh đó, các sản phẩm thứ cấp tại đây phần lớn là những căn nhà cũ, có chất lượng không quá cao nên mặt bằng giá bán được duy trì ở mức thấp. Khá ít dự án mới nên cũng không hay thay đổi mặt bằng giá.

Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang đưa ra lời khuyên về giải pháp tốt nhất cho giới trẻ là nên đón đầu. Bởi thời gian tới sẽ có thêm các chính sách về nhà ở giá rẻ được triển khai. Thời điểm tốt nhất sẽ vào khoảng giữa hoặc cuối năm 2023.

Bên cạnh đó, người mua cũng cần cân đối chi tiêu, tiết kiệm từ những nguồn thu nhập khác ngay từ bây giờ để có khoản tích lũy. Từ đó chủ động mở ra thêm cơ hội lựa chọn nhà ở. Ông Quang cũng hy vọng chính sách của các chủ đầu tư cùng chính sách nhà nước sắp tới sẽ mở ra những cơ hội mới để giúp người trẻ mua nhà.

Vừa qua đã có một số doanh nghiệp lớn bắt đầu triển khai xây dựng dự án nhà ở xã hội từ những quỹ đất có sẵn hoặc liên kết với nhau để thực hiện nhà ở giá rẻ. Mới đây, nhiều nhà ở cho những người thu nhập thấp đã khởi công tại khu Đông và khu Nam thành phố, thuộc kế hoạch phát triển 1 triệu căn nhà ở giá rẻ tại TP. HCM.

Một số dự án khá nổi bật có thể kể tới tại khu vực này như Dragon E-Home tại TP. Thủ Đức, dự án này sẽ cung cấp ra thị trường 760 căn hộ; Chung cư số 350 Hoàng Văn Thụ, phường 4, quận Tân Bình có quy mô 374 căn hộ; Khu dân cư Tân Thuận Tây tại phường Tân Thuận Tây và phường Bình Thuận (quận 7) có quy mô 1.300 căn hộ.

Có thể thấy, cơ hội mua nhà giá rẻ hay nhà ở xã hội là vẫn có, tuy nhiên điều kiện tiếp cận lại bị hạn chế. Do đó, người mua nhà cần chủ động, chuẩn bị sẵn các kế hoạch để tìm cơ hội đầu tư trong bối cảnh thị trường hiện nay, nhằm gia tăng cơ hội sở hữu nhà.

Ông Trần Khánh Quang cũng từng chia sẻ về chiến lược mua hàng trong 6 tháng cuối năm dành cho những nhà đầu tư đất nền. Căn cứ vào những điều kiện của chính sách cũng như sự thay đổi của thị trường thứ cấp, thì cơ hội đàm phán để hạ giá các sản phẩm đầu tư vào dịp cuối năm là có. 

“Sau khi đã xác định sản phẩm cần mua, người mua có thể đàm phán để giảm giá khoảng 30%, sau đó hạ dần xuống biên độ 20%. Trong 6 tháng cuối năm thông thường thị trường thứ cấp sẽ có nhiều đợt xả hàng do ngộp tài chính hoặc nhà đầu tư muốn phân bổ lại dòng vốn. Do đó, cứ mạnh dạn trả giá. Bạn có thể chốt nếu giao dịch đã giảm khoảng 15 - 20%. Vào tháng 11 - 12 là thời điểm có thể đạt được mức giá tốt nhất trong năm nay và tạo cơ hộ tăng vốn mua nhà” - Ông Quang góp ý.