Lạm phát và sự ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

Lạm phát tăng cao

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường hàng hóa thế giới tiếp tục có nhiều biến động và chịu ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế, chính trị. Kinh tế thế giới phục hồi, nhu cầu nguyên nhiên vật liệu phục vụ sản xuất tăng cao trong khi nguồn cung bị đứt gãy khiến giá cả hàng hóa trên thị trường quốc tế có xu hướng tăng mạnh. Bên cạnh đó, cuộc chiến giữa Nga và Ucraina càng đẩy giá nguyên liệu, nhiên liệu tăng cao và thế giới có nguy cơ phải đối diện với một cuộc khủng hoảng lương thực toàn cầu.

Lạm phát tại nhiều nước đạt mức kỷ lục trong tháng 5/2022, lạm phát của Mỹ tăng 8,6% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất kể từ năm 1981, lạm phát của khu vực đồng Euro tăng 8,1%, gấp 4 lần lạm phát mục tiêu 2% của Ngân hàng Trung ương châu Âu. Tại châu Á, lạm phát tháng 5/2022 của Thái Lan tăng 7,1%; Hàn Quốc tăng 5,4%; Indonesia tăng 3,55%; Nhật Bản tăng 2,5%; Trung Quốc tăng 2,1%.

Trong nước, 6 tháng vừa qua chứng kiến sự phục hồi của nền kinh tế, nhu cầu sản xuất hàng hóa phục vụ tiêu dùng và xuất khẩu cùng với tác động của giá hàng hóa thế giới đã đẩy giá hàng hóa và dịch vụ thiết yếu tăng lên nhưng nhìn chung, mặt bằng giá cơ bản được kiểm soát tốt. Chỉ số giá tiêu dùng bình quân 6 tháng đầu năm nay tăng 2,44% so với cùng kỳ năm trước. Để chủ động ứng phó với những thách thức trước áp lực lạm phát gia tăng, trong thời gian qua Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt các bộ, ngành, địa phương thực hiện đồng bộ các giải pháp bình ổn giá, giúp ổn định hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và đời sống của người dân.

Đến nay, mặt bằng giá trong nước vẫn cơ bản được kiểm soát nhưng áp lực lạm phát trong những tháng còn lại của năm khá lớn. Cùng với tác động của các gói hỗ trợ thúc đẩy tăng trưởng, kinh tế Việt Nam có khả năng phục hồi mạnh hơn trong các tháng còn lại của năm, nhu cầu tiêu dùng hàng hóa và dịch vụ tăng sẽ đẩy giá cả hàng hóa lên cao.

Theo số liệu thống kê, lạm phát cơ bản 6 tháng đầu năm 2022 ở ngưỡng 1,25%. Các chuyên gia đánh giá, lạm phát ở Việt Nam đang thấp hơn so với nhiều nước trên thế giới.

Trong bối cảnh lạm phát tăng cao, bất động sản là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn. Bởi đây được xem là kênh trú ẩn an toàn, chống trượt giá.

Lạm phát giống như một mức tham chiếu liên quan đến sự tăng giá của hàng hóa hàng ngày. Những nguyên liệu đó được sử dụng để xây dựng nhà cửa. Nếu giá của những thứ như gỗ, gạch đá, xi măng, cát sỏi… và thiết bị tăng lên, các công ty xây dựng hoặc người bán sẽ giải quyết vấn đề bằng cách tăng giá bán nhà.

Thời gian qua, nhiều người không muốn giữ tiền mặt mà có xu hướng chuyển vào các tài sản. Trong đó, bất động sản vốn được coi là kênh trú ẩn an toàn, chống trượt giá.

Thế nhưng, thực tế lại khá phũ phàng khi bất động sản ngày càng khó thanh khoản bởi lạm phát tăng cao.

Chị Vũ Thị Quyên, một nhà đầu tư BĐS tư nhân đánh giá, thị trường sẽ đón nguồn cung đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng. Với những người đang nắm giữ tài sản bất động sản, thì càng lạm phát, vật giá càng leo thang, thì họ lại càng tăng giá bán để chống trượt giá.

Theo nhà đầu tư này, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này vô hình chung cũng đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo.

Theo đó, đưa ra dự đoán trong 1-2 năm tới có thể xuất hiện nghịch lý, giá bất động sản sẽ tiếp tục được neo cao nhưng thanh khoản chậm hoặc ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền. Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng đưa dự đoán, trong trường hợp lạm phát vượt kỳ vọng, sẽ tác động ngược tới bất động sản, tức giá không tăng mà còn đi xuống.

Nhận định về vấn đề này, ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản phân tích, lạm phát tăng, nhà đầu tư trú ẩn vào bất động sản, vì về lâu dài thì giá bất động sản tăng theo.

Nhưng khi đi sâu vào thời điểm khác nhau và mức lạm phát khác nhau, thì có hai loại lạm phát cần quan tâm: Lạm phát theo kỳ vọng thì câu trả lời đúng, bất động sản sẽ tăng; còn nếu lạm phát vượt kỳ vọng thì dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, ảnh hưởng ngược lại tới bất động sản. Theo ông Khôi: “Kinh nghiệm của tôi cho thấy, có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng, bất động sản không tăng thậm chí còn giảm. Do đó, nhà đầu tư phải có chiến lược, chuẩn bị sẵn sàng cho việc đó”.

Theo vị chuyên gia, cơ hội đầu tư bất động sản lúc nào cũng có, nhưng điều quan trọng nhất là nhà đầu tư phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì. Đặc biệt, phải có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro.Trên thị trường bất động sản, có nhiều loại rủi ro khác nhau nhưng chủ yếu được chia thành hai loại rủi ro chính. Rủi ro thứ nhất là rủi ro bản thân dự án và chủ đầu tư. Rủi ro thứ hai là thị trường.

Khi tham gia giai đoạn càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp. Vì khi dự án mới ra chắc chắn chủ đầu tư và môi giới phải làm thị trường cho chúng ta, thanh khoản không phải là vấn đề lo lắng. Nhưng lúc này, rủi ro lớn nhất là pháp lý. Dự án pháp lý có chưa? Chưa có pháp lý cũng chưa phải quá tệ mà khả năng pháp lý của chủ đầu tư thế nào? Lịch sử pháp lý của chủ đầu tư ra sao? Khả năng bán hàng của chủ đầu tư như thế nào?

Đồng quan điểm với ông Khôi, ông Nguyễn Khắc Vinh, Chủ tịch Sen Land phân tích, với những nhà đầu tư càng mua sau dự án thì khả năng thanh khoản giảm đi, rủi ro càng cao. “Đương nhiên chúng ta phải chuẩn bị sẵn tinh thần, vô tình lướt sóng trở thành cư dân, cũng có thể xảy ra”, ông Nguyễn Khắc Vinh nói.

Bên cạnh đó, khi tham gia thị trường bất động sản, phải xem xét kỹ thị trường có đang trong tình trạng bình thường hay không. Nếu tình trạng bình thường mà tăng giá thì điều đó là tốt. Còn nếu tăng mà tình trạng không bình thường thì nhà đầu tư phải cẩn thận vì khả năng giảm cao.

Ở một góc nhìn khác, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Trong dài hạn, bên cạnh những rào cản về pháp lý, thị trường vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng. Cụ thể, lạm phát đẩy giá bất động sản tăng lên nên thị trường địa ốc năm 2022 sẽ khá khắc nghiệt. Trong đó, ảnh hưởng từ cuộc chiến tranh giữa Nga và Ukraine sẽ làm tăng thêm khó khăn cho thị trường”.

Trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, các chuyên gia cho rằng việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” đã từng xảy ra trong quá khứ.

Bàn về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam nhận định: “Việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, làm ảnh hưởng đến mặt bằng giá. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam trong thời gian tới còn có nhiều hạn chế, chính vì vậy việc giảm giá bất động sản là rất khó xảy ra”.

“Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế”, TS Sử Ngọc Khương lưu ý.

Ở góc độ vĩ mô, giá bất động sản tăng quá cao cũng làm ảnh hưởng đến sự hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài trong việc mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Việt Nam. Khi lạm phát, phân khúc bất động sản thương mại cũng phải đẩy giá dịch vụ, trong khi khả năng chi trả của doanh nghiệp còn hạn chế sau đại dịch Covid-19.