Nhà đất trải qua cuộc "thử lửa" giá trị trong lạm phát 

Theo Thanh niên Việt, vài tháng trước đó, những ngôi nhà điển hình tại vùng ngoại ô xa xôi của Toronto, Canada đã nhận khoảng 40 lời đề nghị đấu thầu chỉ trong 1 đêm và thường đạt giá bán cao hơn giá chào. Nhưng hiện tại thì chả ai còn quan tâm tới những ngôi nhà này nữa.

Ông Tim Keung - Giám đốc điều hành của đại lý bất động sản TimSold Real Estate tại địa phương cho hay: “Sẽ không có cuộc chiến đấu thầu nào nữa. Rất nhiều người mua đang chờ đợi sự điều chỉnh này của thị trường”.

Câu chuyện không chỉ xảy ra ở riêng Toronto. Thực tế giá nhà đã giảm xuống tại một số thị trường vốn có mức tăng khá mạnh như Trung Quốc, New Zealand và một số khu vực ở Úc. Singapore và Hàn Quốc cũng ghi nhận đà tăng đã chậm hơn, trong khi lượng giao dịch thì giảm mạnh tại Mỹ và Ba Lan.

Còn tại Việt Nam, báo cáo của Batdongsan.com cho thấy, các sản phẩm BĐS được bán trong tháng 5/2022 có xu hướng tăng nguồn cung nhưng giảm lực cầu so với cùng kỳ năm ngoái. Toàn quốc ghi nhận lượng tin rao bán tăng 14%, còn mức độ quan tâm giảm 11%.

Thực tế là giá BĐS đang chững lại và có tính thanh khoản kém trên toàn thị trường. Nhiều khu vực từng là điểm nóng về BĐS của cả nước vào 2 năm trước hiện đã chứng kiến giá bán đi ngang hoặc giảm. Nguyên nhân lớn do sự suy thoái về kinh tế, lãi suất tăng cùng những biện pháp kiểm soát và ngăn chặn đầu cơ của Chính phủ.

Các tổ chức cho vay và cơ quan quản lý của các quốc gia phát triển đã liên tục cảnh báo về việc giá nhà tăng cao hiện nay có thể chậm lại hoặc giảm đi, một số trường hợp còn đạt mức 25%. Các thị trường này có điểm chung là chi phí vay tăng cao khi các ngân hàng trung ương tăng lãi suất điều hành để chống lạm phát.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ, lãi suất cố định trong 30 năm hiện đã tăng từ 2,7% đợt cuối năm 2020 lên 5,5% ở thời điểm hiện tại, đây là mức cao nhất kể từ năm 2008. Tỷ lệ này tuy có thấp hơn mức phổ biến trong những năm 2000, tuy nhiên sự thay đổi với chiều thẳng đứng giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi đã khiến cả chủ nhà và người mua ngày càng căng thẳng vì phải đối mặt với mức phí sinh hoạt tăng cao.

Điều này có thể làm cho bong bóng bất động sản nổ tung, vốn được tài trợ bởi tín dụng giá rẻ trong suốt 10 năm qua và còn phát triển lớn hơn trong thời kỳ đại dịch. Bởi một bộ phận người dân tiết kiệm được nhiều tài sản hơn và mong muốn có những ngôi nhà lớn hơn.

Ngân hàng Thụy Sĩ UBS đã xếp hạng Frankfurt của Đức là thành phố có nguy cơ bong bóng lớn nhất. Tiếp theo là Toronto, Hồng Kông và Munich. Bảng xếp hạng đánh giá trên những yếu tố như mối quan hệ giữa giá cả, thu nhập, giá thuê. Đơn vị này cũng ước tính giá nhà ở nền kinh tế mạnh nhất châu  u đã tăng hơn 20 - 25% so với nguồn cung - cầu thực tế kể từ năm 2015. 

Theo công ty tài chính bất động sản Interhyp, năm 2021, những đối tượng đi vay ở Đức đã chi trả 1% cho khoản thế chấp có lãi suất cố định là 10 năm. Nhưng tới nay, con số này đã tăng lên 2,5% là mức cao nhất kể từ năm 2014 và dự kiến đạt 3% vào cuối năm 2022. 

Những người mua nhà với lãi suất thả nổi đã cảm nhận được sức nóng từ việc tăng lãi suất trở lại. Chẳng hạn ở Ba Lan, các khoản vay này khá phổ biến. Ngân hàng trung ương nước này tăng lãi suất từ 0,1% lên 5,35% bắt đầu từ tháng 10/2021 nhằm ngăn chặn lạm phát ở mức 2 con số. Song, Chính phủ cũng can thiệp để hỗ trợ người vay được tạm hoãn trả nợ. 

Gia đình ông Lee Stewart (40 tuổi) đến từ Mỹ hiện đang sống tại New Zealand rất lo lắng thị trường nhà ở có thể suy thoái như giai đoạn 2007 - 2009, khi hàng triệu căn nhà tại Mỹ bị thu hồi và gia đình phải bán cắt lỗ.

New Zealand là quốc gia đầu tiên tăng lãi suất sau Covid - 19, vì lo sợ lãi suất tiếp tục tăng, ông Stewart đã mua nhà với lãi suất cố định trong 3 năm. “Những thay đổi nhỏ trong tỷ lệ phần trăm lãi suất đang tạo ra sự khác biệt lớn, nhất là với những người có khoản vay lớn như mua nhà” - Người đàn ông này cho biết.

Tuy vậy nhưng các nhà phân tích lại không cho rằng thị trường nhà ở sẽ sụp đổ và dẫn tới một cuộc khủng hoảng tài chính thế giới như cách đây 15 năm trước. Có 2 nguyên nhân, thứ nhất là tỷ lệ các khoản vay có lãi suất thả nổi giảm còn 10% trong tổng số các đơn thế chấp tại Mỹ; 20% trong tổng số nợ hộ gia đình khu vực sử dụng đồng Euro chỉ trong hơn một thập kỷ qua.

Thứ hai là, ngoại trừ Trung Quốc thì hầu hết các quốc gia khác vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, thậm chí hiện còn trầm trọng hơn vì thiếu lao động và vật liệu xây dựng vì các đợt phong tỏa trong đợt đại dịch, bao gồm cả Mỹ, Anh, Đức. Điều này đã khiến giá nhà có mức sàn thấp hơn.

Tuy nhiên, các nước như New Zealand và Canada đã cho thấy giá sàn còn có thể thay đổi nhanh như thế nào khi lãi suất cao đã kéo theo nhu cầu mua nhà giảm.

Theo ông Brad Goetz - Một đại lý tại Right at Home Realty của Canada: "Nếu ngôi nhà bây giờ không đáp ứng 8 trong 10 yêu cầu của người mua, chúng sẽ bị loại bỏ. Việc này khá khác so với trước đây, ngôi nhà tốt chỉ cần có 4 bức tường bao gồm 1 nhà bếp và 1 nhà tắm".