Không còn thời “lãi theo ngày”, bất động sản ven đô cũng rơi vào trầm lắng, giá đất nền liên tục lao dốc

Theo Nhịp sống thị trường, giá bất động sản ven đô hiện đã giảm đáng kể. Gần đây, giao dịch đã rục rịch tăng so với cuối năm 2022, tuy nhiên đa phần xuất hiện ở các lô đất ngộp và hạ giá sâu.

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội ở giai đoạn từ năm 2019 đến đầu năm 2022 ghi nhận nhiều cơn sốt nóng, khi nhiều mảnh đất đã tăng gấp 2-3 lần chỉ trong ngắn hạn. Có thời điểm thậm chí nhà đầu tư chỉ cần mua được đất ngay thì đã có lãi vào ngày hôm sau. Bởi vậy, thị trường bất động sản ven đô nóng càng thêm nóng khi có tình trạng lướt sóng kiếm lời.

Thế nhưng, việc phân lô, tách thửa đã được kiểm soát chặt chẽ từ giữa năm 2022 và nhiều lý do khác khiến thị trường bất động sản ven đô cũng rơi vào ảm đạm. Tình người người bán nhiều hơn khách mua sau đó đã xảy ra, khiến giá đất nền không ngừng lao dốc.

Theo thực tế ghi nhận tại thị trường bất động sản ở vùng ven Hà Nội, đa số các khu vực đều ghi nhận mức giá bán giảm sâu. Theo đó, các lô đất nằm trong làng xóm tại Minh Trí, Thanh Xuân, Hiển Ninh (Sóc Sơn) có mức giá từ 10-13 triệu đồng/ m2, ở mặt đường lớn có mức giá từ 5 - 7m2 từ 20 - 25 triệu đồng/m2. So với hồi đầu năm ngoái, mức giá nêu trên đã sụt giảm khoảng 20-30%.

Các khu vực như Thanh Lâm hay Kim Hoa tại Mê Linh ghi nhận giá đất ở mặt đường lớn hiện cũng sụt giảm mạnh về mức 28-32 triệu đồng/ m2, mặt khác hồi đầu năm ngoái dao động trong khoảng 35-45 triệu đồng/ m2.

Tại khu vực Đông Anh, cụ thể là Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh, giá đất từng sốt ở các đường ô tô di chuyển lên tới 45 - 55 triệu đồng/m2 thì hiện đã giảm về mức 33 - 39 triệu đồng/m2. Trong khi những mảnh đất ở mặt đường 5m giảm khoảng 20-30%, về mức 52-57 triệu đồng/ m2.

Khu vực Cổ Đông (Sơn Tây) có nhiều mảnh đất rộng được tách thành các thửa nhỏ ghi nhận giá đất đang dao động từ mức 14 - 16 triệu đồng/m2, trong khi đó, những mảnh đất này vào đầu năm 2022 đều được rao bán từ mức 20-24 triệu đồng/ m2, nghĩa là giảm từ 30% trở lên.

Đặc biệt, đất nền tách thửa ở khu vực Bình Yên, Tân Xã (Thạch Thất), cũng đều ghi nhận mức giá giảm sâu khoảng 30%, thậm chí có những lô mà chủ đất cần tiền gấp đã giảm đến 40% so với thời đất sốt. Giá đất tách thửa trong ngõ hiện chỉ còn dao động từ mức 11 - 16 triệu đồng/m2, trong khi giá bán trước đó là từ 16 - 24 triệu đồng/m2.

Thị trường tại Sơn Tây, Thạch Thất hồi cuối năm 2022 là nơi tình trạng phân lô tách thửa từng diễn ra tràn lan đã gần như rơi vào cảnh đóng băng. Tuy nhiên, kể từ cuối tháng, giao dịch cũng đã rục rịch trở lại sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho phép tách thửa trở lại.

Lúc đó, môi giới còn chào mới khách mua rằng nhanh tay kẻo lỡ sóng. Tuy nhiên, mức giá đến nay không có sự biến động, các chủ đất vẫn hạ giá sâu vì gặp khó về tài chính.

Anh Nguyễn Tú, giám đốc sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay thị trường ven đô đã rục rịch xuất hiện giao dịch trở lại, tuy nhiên, đều đến từ những lô đất đã hạ giá sâu. Ngoài ra, giá đất vẫn chưa chạy theo xu hướng phục hồi.

Anh Tú cho biết thời điểm này, người mua vẫn có tâm lý e ngại, nên phần lớn vẫn chỉ dừng ở bước tìm hiểu và tham khảo thông tin. Họ e rằng mua hôm nay thì ngày mai giá lại xuống tiếp. Trong khi, nhà đầu tư vẫn mua những lô đất ngộp vào lúc này bởi sẽ có rủi ro ít hơn. Bên cạnh đó, một số người cho biết họ có sẽ tiền nhưng đang gửi tại ngân hàng và cũng chưa đến thời điểm nhận lãi. Họ vẫn quyết định quan sát thêm trong bối cảnh thị trường ảm đạm.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định, trong giai đoạn vừa qua, phải có tới 80% những người đầu tư đất nền là đầu cơ và không có nhu cầu ở thực. Nhiều người khi đó mua đất xong chưa kịp sang tên, ngay hôm sau giá đã tăng, và họ mua bất chấp giá cao.

Do đó, ngày càng xuất hiện tâm lý FOMO, chạy theo đám đông và khiến giao dịch bùng nổ. Một lý do khác khiến thanh khoản tăng cao trước đó là vì lãi suất tiền vay rẻ, chứng khoán sôi động, họ tiếp cận với tiền vay dễ dàng, do đó, những người vốn ít tuy nhiên vẫn mua được bất động sản có giá trị rất cao.

Thế nhưng, theo Tổng giám đốc EZ Property, thị trường hiện nay ảm đạm và nhiều người dùng đòn bẩy tài chính cao trước đó buộc phải giảm giá sâu và bán cắt lỗ. Có chủ thậm chí chỉ bán với giá bằng số tiền nợ ngân hàng để giữ lại CIC sạch.

Ông Toản cho biết những người có tiềm lực tài chính tốt vẫn đang đi lùng các bất động sản tốt có giá hợp lý, tuy nhiên số này khá ít. Một bộ phận khác cho rằng bất động sản sụt giá, lộ rõ chu kỳ chững dài hạn, cùng tâm lý đám đông biến mất, và thay vào đó là phòng thủ, e ngại. Họ cho rằng giá biết đầu có thể tiếp tục giảm hơn. Bởi vậy, nhiều người vẫn quan sát thêm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản thời gian qua đã trải qua nhiều đợt sốt đất liên tục khiến giới đầu tư cần phải thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.

Theo nhận định của ông Đính, giao dịch thấp và hạn chế vì giá bị đẩy lên mức quá cao, không cho thấy đúng giá trị thực. Trong khi, người mua và các nhà đầu tư cũng tính được giá trị ở mức độ nào là phù hợp. Do đó, người có nhu cầu ở thực sẽ không xuống tiền với những sản phẩm bị thổi giá quá cao.