Sau gần một năm thị trường bất động sản chìm ngập trong khủng hoảng, Chính phủ, cùng các bộ, ban, ngành bắt đầu tỏ ra sự sốt sắng với cụm từ “giải cứu”. Từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ đã liên tục ban hành nhiều cơ chế chính sách, pháp luật để giúp vực dậy thị trường bất động sản như Nghị định 08, Nghị định 10, Quyết định 388 và mới đấy là Thông tư 02, Thông tư 03,...
Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách này vẫn chưa thực sự rõ nét. Một loạt báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản công bố trong thời gian vừa qua đã cho thấy, ngành địa ốc vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi, thậm chí còn đang đối mặt với nhiều khó khăn mới.

 

 

Những khó khăn trên thị trường bất động sản thể hiện rất rõ qua tình hình “sức khỏe” của các doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại. Cụ thể, theo bản tin thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong 5 tháng đầu năm 2023 có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 doanh nghiệp, giảm 61,4% so với cùng kỳ năm trước.
Cũng trong quý I/2023, doanh thu, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản cũng giảm lần lượt là 6,46%, 38,6% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do doanh nghiệp không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án.
Thực tế này khiến nhiều người đặt ra câu hỏi liệu những chính sách “giải cứu” thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua đã thẩm thấu đến đâu và liệu đã đủ mạnh để giúp thị trường bất động sản vượt qua cơn khủng hoảng.
Để bàn luận sâu hơn về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.

 

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách, pháp luật để giúp vực dậy thị trường bất động sản. Đứng dưới góc độ của một chuyên gia nghiên cứu thị trường, bà có đánh giá gì về những chính sách giải cứu này của Chính phủ?
Bà Nguyễn Hoài An: Từ đầu năm đến nay, phía Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế chính sách, pháp luật để hỗ trợ và giúp vực dậy thị trường bất động sản. Điều này đã cho thấy, Chính phủ luôn có sự theo dõi sát sao nhằm đưa ra những chính sách kịp thời, tránh các rủi ro và hậu quả cho nền tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Cụ thể, chỉ trong 4 tháng đầu năm 2023, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, quyết định. Cụ thể như Nghị định 08, Nghị định 10, Quyết định 388 và mới đấy là Thông tư 02, Thông tư 03.
Đặc biệt là động thái giảm lãi suất điều hành từ phía Ngân hàng Nhà nước trong tháng 3/2023, tạo cơ sở để các ngân hàng thương mại tiếp tục giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay vốn đang ở mức cao. Động thái giảm lãi suất này đã tạo ra hiệu ứng tâm lý tích cực cho toàn bộ nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

 

 

Mục đích của những chính sách này là giúp vực dậy thị trường bất động sản và trên thực tế, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến nhất định. Bà có đánh giá gì về những chuyển biến này của thị trường?
Bà Nguyễn Hoài An: Trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã có những cơ chế chính sách kịp thời nhằm hạ mặt bằng lãi suất, gỡ rối cho thị trường vốn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Những động thái này đều xuất phát từ mong muốn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản tự điều chỉnh, điều tiết và cộng đồng doanh nghiệp địa ốc có cơ hội tái cấu trúc, tái cơ cấu.
Nhìn chung, nhờ các chính sách này mà thị trường bất động sản đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực, thể hiện rõ ở phân khúc nhà ở xã hội. Thị trường phân khúc này ghi nhận một số điểm sáng như việc một số dự án nhà ở xã hội đã và dự kiến được triển khai trong năm 2023 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã mang đến nhiều cơ hội có nhà ở cho người lao động.

Mặc dù thị trường bất động sản đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực nhưng khi nhìn vào những con số kết quả kinh doanh tiêu cực của các doanh nghiệp, cũng như thanh khoản trên thị trường địa ốc trong thời gian vừa qua, nhiều người không khỏi lo ngại. Theo bà, vì sao đã có chính sách giải cứu nhưng cho đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn bế tắc, ảm đạm?
Bà Nguyễn Hoài An: Việc thực thi các chính sách của Chính phủ luôn có độ trễ nhất định. Cho nên,  để đánh giá hiệu quả cần thêm thời gian để thấy tác động của các chính sách này đến thị trường bất động sản.
Ví dụ, mặc dù mặt bằng lãi suất huy động đang có xu hướng giảm nhưng cần thời gian để lãi suất cho vay điều chỉnh và về ngưỡng người mua nhà có khả năng chấp nhận tốt hơn. Trong khi đó, các chủ đầu tư một mặt vẫn có những khó khăn nhất định trong việc tiếp cận nguồn vốn, mặt khác cũng đang thận trọng trong việc mở bán và chờ đợi thị trường có những chuyển biến thực sự.
Ngoài ra, các thay đổi lớn về chính sách như sửa đổi luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới cũng là yếu tố khiến chủ đầu tư và các nhà đầu tư có tâm lý thận trọng, lựa chọn chờ đợi tới giai đoạn thị trường ổn định hơn và các thay đổi về mặt chính sách trở nên rõ ràng.

 

 

Theo bà, đâu là những nguyên nhân chính khiến các chính sách giúp vực dậy thị trường bất động sản liên tục được ban hành nhưng lại chưa thật sự hiệu quả trong thực tế?
Bà Nguyễn Hoài An: Tôi nghĩ, việc đánh giá hiệu quả của các chính sách cần thời gian để kiểm chứng tác động thực sự lên thị trường bất động sản. Sự vào cuộc sâu sát của Chính phủ sẽ giúp hạn chế các rủi ro tiềm tàng của nền kinh tế như đã thấy ở chu kỳ trước. Việc hoàn thiện chính sách là yếu tố cần thiết giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn. Tuy nhiên, nhiều thay đổi về chính sách trong thời gian ngắn cũng làm thị trường có sự thận trọng và chờ đợi tới giai đoạn ổn định hơn.

 

 

Nếu việc thực thi chính sách kém hiệu quả kéo dài thì thị trường bất động sản từ nay đến hết năm 2023 sẽ ra sao, thưa bà?
Bà Nguyễn Hoài An: Các thay đổi về chính sách tiếp theo vẫn đang trong quá trình xem xét, chưa được ban hành, thông qua và cần một thời gian mới đi đến bước thực thi. Các quy định mới này sẽ có những tác động mạnh tới thị trường và khó tránh khỏi các vướng mắc, lúng túng trong khâu thực hiện. Dự kiến từ nay đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn trước khi phục hồi và tiến đến giai đoạn phát triển.

Vậy theo bà giải pháp để những chính sách này phát huy tính hiệu quả trong thực tế là gì?
Bà Nguyễn Hoài An: Để những chính sách giúp vực dậy thị trường bất động sản của Chính phủ phát huy tính hiệu quả trong thực tế, về phía cơ quan ban hành cần có sự hướng dẫn cặn kẽ, quy trình, phân công nhiệm vụ rõ ràng, cụ thể, đồng thời cần sự điều hành, phản hồi nhanh chóng từ phía các cấp chính quyền để việc thực thi các quy định, chính sách mới đạt hiệu quả.
Tuy nhiên, để đảm bảo tính hiệu quả trong thực tế cần phải kiểm soát và đảm bảo chất lượng các chính sách ban hành, dự thảo các văn bản luật sửa đổi. Bởi vì, việc ban chính sách không tốt thì việc thực thi cũng rất khó có hiệu quả.

 

 

Bà có đề xuất gì trong việc ban hành các cơ chế chính sách, pháp luật giúp vực dậy thị trường bất động sản trong thời gian tới?
Bà Nguyễn Hoài An: Trên thực tế, vấn đề về nguồn vốn vẫn đang là rào cản lớn, cần được giải quyết để thị trường bất động sản phục hồi ở thời điểm hiện tại. Cho nên, thị trường đang rất cần chính sách khơi thông dòng vốn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà để vượt qua giai đoạn trầm lắng.
Bên cạnh đó, sự khan hiếm nguồn cung mới do các dự án bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý cũng cần được tập trung giải quyết, đặc biệt là tại thị trường phía Nam.
Ngoài ra, cần một số chính sách để đơn giản hóa một số thủ tục pháp lý. Ví dụ, gần đây, phương án cắt giảm thủ tục xin giấy phép phòng cháy chữa cháy được phê duyệt cũng cho thấy các khúc mắc của doanh nghiệp đang được Nhà nước lắng nghe và giải quyết nhanh chóng hơn. Thực tiễn này cần được tiếp tục phát huy cho nhiều quy trình thủ tục trong thời gian tới.

 

 

Với việc các chính sách giải cứu thị trường bất động sản thẩm thấu quá chậm, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư không có kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường trong năm 2023. Còn quan điểm của bà thì sao?
Bà Nguyễn Hoài An: Với điều kiện hiện tại, thị trường bất động sản khó có thể ghi nhận sự đột phá trong vòng 2-3 quý tới đây. Dự kiến, mức lương mở bán và hấp thụ của thị trường sẽ chỉ bằng hoặc thấp hơn năm 2022 – thời điểm thị trường ghi nhận mức mở bán và doanh số bán tiếp tục suy giảm. Và do thiếu hụt nguồn cung, mặt bằng giá bán dự kiến khó có thể điều chỉnh giảm trong thời gian tới.
Ở khía cạnh tích cực, nếu các dự án nhà ở xã hội được triển khai đúng kế hoạch tại các thành phố lớn sẽ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân lao động sau một thời gian dài nguồn cung nhà ở bị giới hạn.