Khơi thông điểm nghẽn: Thị trường bất động sản ấm lên với những tín hiệu tích cực

Tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất, gỡ vướng dự án

Báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA vừa công bố cho thấy, điểm đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản là trong tháng 5/2023, số lượng căn hộ giao dịch chào bán cắt lỗ thứ cấp giảm mạnh, phần lớn nhờ vào các tín hiệu tích cực đến từ việc giảm lãi suất cũng như chỉ đạo gỡ vướng pháp lý dự án.

Cụ thể, trong tháng 5/2023, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận sụt giảm mạnh 95% so với cùng kỳ năm ngoái, các dự án mở bán tập trung tại TP.HCM và Bình Dương.

Sức cầu chung toàn thị trường cũng giảm mạnh 98% so với cùng kỳ, với tỉ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35% nguồn cung mở bán mới trong tháng. Dù các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách chiết khấu khủng đối với phương thức thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán… để kích cầu người mua giữa bối cảnh thị trường khó khăn.

Về giá bán, nhìn chung mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào, lãi vay, pháp lý…Đối với phân khúc đất nền, nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong 5 tháng qua, tăng 2,1 lần so với tháng trước, tuy nhiên giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án mở bán trong tháng 5 có mức giá tăng 4 - 8% so với lần mở bán trước đó. Trên thị trường thứ cấp, đất nền có mức giảm trung bình 2-10% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn chưa ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực.

Theo ghi nhận thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn chật vật giảm giá mạnh để thu hồi vốn. Nhà phố, biệt thự, đất nền và cả căn hộ hình thành trong tương lai giảm giá bình quân 15-20%, mức giảm sâu đã ghi nhận được 25-30%, cá biệt có một số trường hợp rớt giá kịch sàn là 50% so với quý II/2022.

Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận cho thấy, nhiều chủ đầu tư buộc phải áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh. Đáng chú ý, có dự án giảm đến 52% giá bán niêm yết căn hộ. Còn về biệt thự nghỉ dưỡng, theo báo cáo tháng 5 của đơn vị này, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%… nhằm kích cầu khách mua.

Ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng, để vực dậy thị trường bất động sản và lấy lại niềm tin từ khách hàng, doanh nghiệp này đã tiến hành mở khóa thanh khoản bằng cách hạ giá nhà, tăng chiết khấu. “Hiện nay, chúng tôi sẵn sàng bán mà không có lợi nhuận, chấp nhận ăn vào lợi nhuận của doanh nghiệp tích lũy trong 10 năm qua với mong muốn lớn nhất là có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, để khách hàng xem xét, đồng ý xuống tiền, qua đó doanh nghiệp có dòng tiền về để tạo thanh khoản, duy trì hoạt động của doanh nghiệp lúc này", ông Dũng nói.

Từ những những số liệu trên cho thấy, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, với các diễn biến hiện tại, các chuyên gia vẫn lạc quan nhận định bức tranh khởi sắc của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nhiều thông tin đang tác động tích cực đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, với các nghị định được ban hành như Nghị định 08/2023/NĐ-CP; Nghị quyết 33/NQ-CP; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước; Nghị định 10... cho thấy Chính phủ đã và đang có nhiều động thái trong việc tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, không chỉ những đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM mà nhiều địa phương trên cả nước cũng chính thức vào cuộc, đẩy mạnh các hoạt động tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho các dự án bất động sản trên địa bàn. Các chuyển biến này bước đầu đã đạt được một số kết quả nhất định khi một số dự án đã cơ bản tháo gỡ được vướng mắc và nhiều dự án được tái khởi động.

Ngoài ra, trong 5 tháng đầu năm 2023, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước tăng 18,4% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn vốn tăng trưởng này đã tạo tiền đề cho chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục được triển khai, hoàn thiện. Nhờ đó, nền kinh tế được thúc đẩy tăng trưởng, tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng, dịch vụ, văn phòng…

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, với những diễn biến trên, có thể thấy, những vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường bất động sản khả năng được khơi thông một phần trong cuối quý II, đầu quý III, tạo tiền đề cho sự hồi phục, ổn định và phát triển trở lại trong quý kế tiếp và năm tới. Dấu hiệu phục hồi có thể sẽ rõ nét hơn vào quý III/2023 khi các dự án nhà ở xã hội được triển khai. Thanh khoản của thị trường sẽ tập trung chính ở phân khúc này. Với việc Ngân hàng Nhà nước liên tục hạ lãi suất điều hành thì nếu lãi suất huy động được điều chỉnh xuống dưới 5%, dòng tiền đầu tư sẽ được rút ra khỏi ngân hàng, quay trở về bất động sản, làm tăng đầu tư, giao dịch trên thị trường.

Khơi thông điểm nghẽn

Theo nhận định của các chuyên gia, Chính phủ đã đưa ra một loạt chính sách gỡ khó để phục hồi thị trường bất động sản, dấu hiệu phục hồi của thị trường này đang chuyển biến và sẽ rõ nét hơn vào quý III/2023.

Chuyên gia kinh tế, TS.Võ Trí Thành cho rằng, 70% khó khăn của thị trường bất động sản đến từ những vấn đề pháp lý. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản… vẫn còn bất cập cần sửa đổi như: Chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất. Thêm vào đó, hiện thị trường bất động sản rất thiếu vốn trung và dài hạn ổn định mà chỉ phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Dòng vốn ứng trước của khách hàng và vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15-30% tổng mức đầu tư của dự án).

Theo nhận định của vị chuyên gia này, bất động sản có độ lan tỏa lớn và cần nhìn nhận bất động sản theo nghĩa bất động sản dịch vụ, đa công năng, khai thác công trình và xây dựng. Phải luôn luôn nhìn bất động sản gắn với ổn định vĩ mô và sự phát triển lành mạnh của hệ thống tài chính. Bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn nên có sự liên quan chặt chẽ tới hệ thống tài chính và ổn định kinh tế vĩ mô.

Liên quan đến khơi thông điểm nghẽn cho thị trường bất động sản, chuyên gia đánh giá, Nghị quyết 18 được đánh giá tạo động lực và kì vọng mới cho thị trường này. Bên cạnh bỏ khung giá đất, đánh thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở... Đây là những giải pháp quan trọng khơi thông nhiều điểm nghẽn trong chính sách đất đai.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, việc bỏ khung giá đất trong Nghị quyết 18 là cuộc cách mạng về tư duy quản lí. Đây là sự thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Kèm theo việc sử dụng giá thị trường, sẽ là việc xóa bỏ cơ chế xin cho, tư lợi.

Theo giới chuyên gia, đề xuất bỏ khung giá đất của Nghị quyết 18 là giải pháp quan trọng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, mua gom đất chờ tăng giá, góp phần hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai bị bỏ hoang, không sử dụng hiệu quả.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, sự ra đời của chính sách này cần thiết để răn đe, chấm dứt tình trạng “người có rất nhiều đất nhưng người lại không có miếng nào và không lặp lại tình trạng 10 năm qua “phớt lờ” chính sách thuế bất động sản đã đặt ra”.