HoREA: Tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng

Động lực của thị trường BĐS nghỉ dưỡng 

Đây là một điểm nhấn quan trọng của Nghị định số 10 năm 2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai vừa được ban hành ngày 3/4, chính thức có hiệu lực từ ngày 20/5/2023.

Theo đó, condotel, officetel, căn hộ khách sạn, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đạt đủ điều kiện theo quy định pháp luật sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Quy định này là một tín hiệu tích cực đối với các loại hình BĐS nghỉ dưỡng condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng, v.v… Có thể tháo gỡ vướng mắc cho hàng trăm dự án tại các thành phố du lịch như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang…

Nghị định 10 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Khoản 3 Điều 126 và khoản 1 Điều 128 Luật Đất đai quy định về thời hạn sử dụng đất. Chủ sở hữu công trình xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc ban hành Nghị định 10 mang ý nghĩa rất lớn trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý cho phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Cho người mua căn hộ khách sạn, condotel, officetel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trong bối cảnh các loại hình này trong thời gian qua bị “chìm vào giấc ngủ dài” vì vướng mắc về pháp lý. 

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, điều này đã tạo ra niềm tin cho các nhà đầu tư quay trở lại vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vốn được đánh giá là có nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam. Cũng góp phần đưa du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của quốc gia. Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, cần có hướng dẫn một cách cụ thể, chi tiết, dễ xử lý những vi phạm trong quá trình tổ chức thực hiện. 

Nghị định 10/2023 cũng quy định, sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường những loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp nếu có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp thêm chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó (trừ trường hợp miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật).

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần nộp bản vẽ thiết kế, thông báo cho phép chủ đầu tư nghiệm thu hạng mục công trình, danh sách những tài sản bao gồm các thông tin của tài sản, diện tích đất, diện tích xây dựng sử dụng chung, sử dụng riêng của mỗi tài sản. 

Các doanh nghiệp, người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ đã xem Nghị định 10 là một tín hiệu vui.

Trong thời gian qua, việc thiếu hành lang pháp lý cụ thể đã khiến nhiều địa phương lúng túng trong việc cấp chứng nhận cho các sản phẩm condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng.

Quy định cấp giấy chứng nhận cho những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được ban hành giúp cho hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng hàng đầu như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang… sẽ được tháo gỡ về pháp lý. 

Phạm vi áp dụng không rộng

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho thấy, tính tới cuối năm 2022, riêng loại hình condotel trên cả nước đã có khoảng 83.000 căn chờ sổ hồng, đa số là thuộc những khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ thời hạn 50 - 70 năm.

Trao đổi với Chủ tịch HoREA - Ông Lê Hoàng Châu cho biết, suốt một thập kỷ qua, các sản phẩm bất động sản mới gồm officetel, shophouse và condotel đều gặp khó khăn ở khâu cấp giấy chứng nhận. Những cơ quan có thẩm quyền liên quan đến thời điểm này vẫn đang nợ người dân câu trả lời rõ ràng. Tình trạng này không chỉ gây ảnh hưởng lên quyền lợi của người mua và chủ đầu tư mà còn tác động tiêu cực tới tính minh bạch của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. 

Vị chuyên gia cho rằng, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ, quy định chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch.

Trước đó, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 6/1/2022 đã quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản. Tại khoản 2 Điều 6 quy định hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú quy định tại mẫu số 02 phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này. Cho tới nay, các địa phương vẫn lúng túng, chưa dám cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel.

“Hiện tại, khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thì Sở Tài nguyên Môi trường cấp tỉnh đã có đầy đủ căn cứ pháp luật để cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch, tháo gỡ các vướng mắc ở công tác cấp giấy chứng nhận cho condotel” - Chủ tịch HoREA nói.

Tuy nhiên, vì ở khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP vẫn chưa quy định một cách khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ. Thay vào đó chỉ quy định cấp giấy chứng nhận cho các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. 

Vì thế phạm vi của khoản 4 Điều 1 Nghị định 10 rất hẹp, chỉ quy định cấp giấy chứng nhận cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch. Điều này dẫn tới việc khoản 4 Điều 1 Nghị định 10 chưa được đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhằm cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel, các công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ. Từ đó đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất, tính khái quát cao về phạm vi điều chỉnh của các quy phạm pháp luật.