Hỏi về giao dịch đất chưa có sổ đỏ
BÀI LIÊN QUAN
Hà Nội: Căn hộ thứ cấp không sổ đỏ bán ra vẫn lãiTranh chấp đất không sổ đỏ giải quyết thế nào để tránh những hậu quả không đáng có?Hỏi:
“Cách đây 1 năm gia đình tôi mua một mảnh đất ruộng vượt thổ có diện tích 360m2 với giá 350 triệu và còn giữ lại 50 triệu chưa đưa cho người bán với giao ước bên người bán đất nhận chịu trách nhiệm làm sổ đỏ cho mảnh đất mà gia đình tôi đã mua. Đến thời điểm này bên bán vẫn chưa hoàn thiện sổ đỏ cho mảnh đất đó nhưng vẫn muốn lấy số tiền còn lại 50 triệu kia. Gia đình tôi không đồng ý và nói khi nào có sổ đỏ thì sẽ giao hết số tiền còn lại, nhưng bên người bán bảo là sẽ niêm phong mảnh đất đó và không cho gia đình tôi sử dụng mảnh đất đó. Vậy tôi xin hỏi bên nào đang vi phạm pháp luật và khi đất chưa có sổ đỏ thì bên mua có quyền được giữ lại một số tiền mua hay không?” (Bạn Nguyễn Xuân Đức - Hà Nội).
Trả lời:
Liên quan đến câu hỏi của bạn Đức, Luật sư Nguyễn Huy An - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin tư vấn như sau:
“Đối với câu hỏi này, tôi xin đưa ra một số ý kiến như sau, giao dịch chuyển nhượng đất đai được xác định là giao dịch dân sự. Pháp luật hiện hành tôn trọng sự tự do thỏa thuận của các bên tham gia. Vì vậy, gia đình bạn và người bán có thể thỏa thuận về bên nhận trách nhiệm làm sổ đỏ và thỏa thuận về số tiền bên mua được giữ lại nếu chưa hoàn thành việc sang tên sổ đỏ.
Do đó, nếu gia đình bạn và bên bán đã có thỏa thuận trước đó và nhất trí về nội dung này thì hai bên phải có nghĩa vụ tuân thủ. Việc bên bán không tuân thủ giao ước ban đầu là vi phạm pháp luật dân sự, xâm phạm tới quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua. Như vậy, bạn có quyền khởi kiện tại tòa án để yêu cầu bên bán thực hiện đúng như thỏa thuận ban đầu, đồng thời yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu cần”.
Tuy nhiên, Luật sư An cũng chỉ ra một số rủi ro đối với trường hợp này. Bản chất của mua bán là việc chuyển đổi quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua. Vì thế rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ ở chỗ sau khi mua, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa bên bán và bên mua vẫn chưa hoàn thành.
Nguyên do vì, thứ nhất, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Đất không có sổ đỏ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi xác lập giao dịch mua bán mà pháp luật không cho phép sẽ dẫn tới rất nhiều tiền ẩn về việc mua bán không có giá trị.
Hai là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ xác định chủ sở hữu đất. Khi đất chưa có sổ đỏ sẽ đồng nghĩa với việc bên bán chưa được toàn quyền quyết định bán đất.