Hà Nội: Chuẩn bị được phép phân lô tách thửa trở lại, liệu tình trạng sốt đất có tái diễn?

Khó xảy ra tình trạng sốt đất khi phân lô tách thửa

Theo Tiền Phòng, Hà Nội đã có dự thảo về việc cho phép tách lô, tách thửa trở lại, điều này được dự đoán sẽ khiến thị trường phân lô bán nền diễn ra rầm rộ, cùng với đó là việc thổi giá gây “sốt ảo” sẽ khiến thị trường náo loạn.

Nhận định về vấn đề này, Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản Trần Xuân Lượng của Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, việc tách lô, tách thửa vẫn là nhu cầu thiết yếu của thị trường và cũng là nhu cầu cấp thiết về nhà ở.

Những đề xuất về diện tích tối thiểu để tách lô, tách thửa của Hà Nội thực chất là quy định lại về diện tích thửa đất. Vì vậy, cần phải đưa ra những quy định cụ thể về số lượng quỹ đất được tách lô, tách thửa. Đặc biệt là tại những khu vực ngoại thành Hà Nội như Thạch Thất, Sơn Tây, Hoài Đức, Ba Vì,... Đây đều là những khu vực từng nở rộ tình trạng phân lô bán nền tràn lan, giá bán bị đẩy lên cao sau đó quỹ đất bị bỏ hoang gây lãng phí. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao.

Tiến sĩ Trần Xuân Lượng cho hay, mỗi chính sách với những quy định cụ thể được xem là công cụ điều tiết, quản lý để xây dựng thị trường lành mạnh, ổn định hơn. “Sau nạn phân lô bán nền tràn lan hồi đầu năm nay thì nhiều địa phương đã vào cuộc, chấm dứt phân lô, tách thửa, trong đó có Hà Nội. Việc Hà Nội sắp cho phép tách lô, tách thửa trở lại sẽ giúp thị trường có thêm nguồn cung, nhưng chắc chắn sẽ không gây ra tình trạng sốt nóng như trước” - TS Lượng nhìn nhận.

Theo vị chuyên gia này, hiện tại là thời điểm thị trường bất động sản chịu nhiều tác động từ những công cụ quản lý của Nhà nước như: Kiểm soát tín dụng BĐS, siết quy hoạch, Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu đánh thuế cao hơn với những đối tượng sở hữu nhiều BĐS, kiến nghị bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường hay Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)... Vì vậy, các nhà đầu tư hiện vẫn chỉ nghe ngóng, dè chừng trước khi xuống tiền.

Trong khi nhiều chuyên gia khác cho rằng, khi các địa phương vào cuộc thì chỉ là giải pháp ngắn hạn vì cái “gốc” của vấn đề là những vướng mắc trong quy định của luật lại chưa được giải quyết.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho hay: “Một trong những nguyên nhân khiến cho tình trạng “sốt ảo” giá đất cùng với việc phân lô, bán nền tràn lan đều bắt đầu từ những “bất cập” của một số quy định dưới luật. Vào tháng 5/2022, một số đơn vị đã gửi văn bản tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định dưới luật về tách thửa đất ở, nhằm không gây ra tình trạng thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp để phân lô tách thửa, buôn bán tràn lan”.

Loại bỏ triệt để nhà “siêu mỏng, siêu méo”

Theo nhiều chuyên gia, với những quy định cụ thể này cũng giúp cho việc giải quyết các vấn đề về nhà ở “siêu mỏng, siêu méo” trên những tuyến đường mới mở trong thời gian tới. Ông Lượng nhận định: “Dự thảo lần này có quy định về diện tích được phép tách thửa, cũng phân loại cụ thể cho từng khu vực. Tôi cho rằng, với những quy định này có thể góp phần hạn chế, tiến tới triệt tiêu các lô đất không đủ điều kiện về diện tích mà vẫn được xây nhà ở”.

Chuyên gia kiến trúc đô thị - KTS Phạm Thanh Tùng cho rằng, việc Hà Nội quy định tách thửa đất thuộc những quận nội thành với diện tích 40m2 là hợp lý. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu việc này có vi phạm vào quyền công dân hay không? Nhất là diện tích đất đã được cấp sổ đỏ.

“Con số này được chính quyền đưa ra, nhưng người dân đã có sổ đỏ, sống hợp pháp trên mảnh đất của họ thì sẽ xử lý thế nào? Vì vậy, việc đưa ra con số này thì phải có lý giải phù hợp và khoa học. Đặc biệt, nếu động tới quyền công dân thì phải minh bạch, không áp chế người dân mà phải tuyên truyền, tạo điều kiện cho người dân chuyển sang nơi khác sinh sống. Còn phần diện tích thuộc quy hoạch thì phải tổ chức đấu giá” - KTS Phạm Thanh Tùng nhận định.

Cũng theo kiến trúc sư, việc quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất phần nào chỉ giải quyết phần “ngọn” của vấn nạn nhà “siêu mỏng, siêu méo”. Vì Hà Nội hiện tại vẫn chưa có thiết kế đô thị, nhất là những tuyến đường mới mở tràn lan các ngôi nhà cao thấp lộn xộn gây mất thẩm mỹ, kiến trúc, không theo quy định nào.

“Vấn đề thiết kế đô thị đã được đưa ra từ lâu nhưng lại hời hợt. Quan trọng là nó không được thực thi khi xây dựng và cải tạo đô thị. Có lẽ ta đã khó say xưa với những quy hoạch chung, quy hoạch định hướng cho nhiều năm sau mà quên đi những quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị phục vụ cho người dân trong hiện tại. Nếu có thiết kế đô thị cụ thể thì sẽ không xuất hiện những căn nhà “siêu mỏng, siêu méo” xây dựng rất vô lối như tại Hà Nội, TP. HCM…” - Ông Tùng chia sẻ.

Vì vậy, KTS Phạm Thanh Tùng cho hay, về quy hoạch thì trước hết phải có tầm nhìn xa. Đồng thời cần phân cấp cho chính quyền địa phương như cấp quận, cấp phường phải quản lý về cả kiến trúc, xây dựng theo quy hoạch đã phê duyệt của thành phố. Chưa kể, không nên làm chỉ để chữa cháy mà còn phải rà soát tất cả các căn “siêu mỏng, siêu méo”, nếu gây ảnh hưởng mỹ quan đô thị thì phải giải phóng mặt bằng, đền bù hợp lý cho người dân.