Quy định điều kiện tách thửa: Góp phần hạn chế nhà siêu mỏng?

Diện tích tối thiểu sau phân lô phải từ 30m2

Theo dự thảo Quy định về điều kiện tách, hợp thửa và kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa với các loại đất ở từng khu vực trên địa bàn Thủ đô, diện tích đất tối thiểu sau phân lô nằm ngoài chỉ giới đường đỏ phải đạt từ 30m2 trở lên đối với đất ở thuộc 4 quận nội thành (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng). Đối với với các phường thuộc thị xã Sơn Tây và 8 quận: Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên, Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Tây Hồ,  Hoàng Mai, phải đạt diện tích tối thiểu từ 40 m2 trở lên.

Ngoài ra, UBND TP.Hà Nội cũng đề xuất, các thửa đất được hình thành sau khi tách thửa có chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới xây dựng phải từ 4 m trở lên và có chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu (hoặc mô tả trên hồ sơ) phải từ 3 m trở lên đối với khu vực các phường, thị trấn; phải từ 4 m trở lên đối với khu vực các xã vùng đồng bằng và từ 5 m trở lên đối với khu vực các xã vùng trung du và miền núi.

Các thửa đất mới hình thành sau tách thửa đều phải có đường vào. Trong trường hợp việc chia tách thửa đất có hình thành đường giao thông mới trên diện tích đất không phải là đất ở thì người sở hữu quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng của thửa đất đó trước khi thực hiện thủ tục chia tách thửa.

Trước đó, với tình trạng phân lô, tách thửa bán nền xảy ra tràn lan ở nhiều nơi, Sở TN-MT Hà Nội đã đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến vấn đề chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải đất ở. Chỉ tiếp nhận và giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa, hợp thửa đối với đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo đủ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tiến hành kiểm tra, rà soát và báo cáo về tình hình phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/01/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (gồm: thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất nông nghiệp), đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đề nghị UBND các quận, huyện tiến hành kiểm tra, rà soát và báo cáo những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến vấn đề chia tách, hợp thửa đất. Đồng thời căn cứ vào các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tùy điều kiện cụ thể của từng địa phương để đề xuất, kiến nghị cụ thể về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất tại địa phương…

Giải pháp ngăn chặn chia nhỏ thửa đất không theo quy hoạch

Tình trạng nhiều nhà đầu tư đi thu gom đất ở khu vực ngoại thành Hà Nội rồi chia nhỏ thửa đất để bán kiếm lời thời gian qua đã góp phần khiến giá đất ở các khu vực này tăng chóng mặt. Đồng thời, hoạt động chia nhỏ thửa đất mang tính tự phát này đã gây khó khăn cho công tác quy hoạch của các địa phương và đem lại nhiều rủi ro cho nhà đầu tư khi thửa đất dính phải quy hoạch.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản (VARS), chia sẻ. Dự thảo Quy định về điều kiện tách, hợp thửa và kích thước, diện tích tối thiểu được phép tách thửa với các loại đất ở từng khu vực trên địa bàn thành phố Hà Nội là một biện pháp quản lý hành chính góp phần ngăn chặn tình trạng chia tách quá nhỏ các thửa đất. Qua đó, giúp hạn chế sự tăng mật độ dân số gây sức ép lên hạ tầng của khu vực đó.

Đồng thời, quy định này cũng góp phần hạ nhiệt thị trường đất nền ở vùng ngoại thành vốn luôn tiềm ẩn nguy cơ sốt đất như thời gian vừa qua. Thực tế, cơn sốt đất nền ở vùng ngoại thành Hà Nội đã lắng xuống khá nhanh sau quyết định dừng tiếp nhận giải quyết thủ tục liên quan đến phân lô, tách thửa đối với những thửa đất không phải hoàn toàn là đất ở.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, Quy định trên cũng góp phần giúp hạn chế sự xuất hiện của những ngôi nhà siêu nhỏ, siêu mỏng, siêu méo đang tồn tại ở nhiều khu vực đô thị, ảnh hưởng xấu tới cảnh quan đô thị của Thủ đô.

Tuy nhiên, các quyết định theo hướng siết chặt hoạt động phân lô, tách thửa đất này chỉ là biện pháp mang tính chất tình thế, ngắn hạn góp phần kiểm soát tình hình trước mắt. Theo tôi, chúng ta không nên lạm dụng các mệnh lệnh mang tính hành chính trong quản lý nhà nước với tư duy không quản được thì cấm trong trường hợp này.

Về lâu dài, cần làm tốt công tác quy hoạch và có kế hoạch sử dụng tài nguyên đất với tầm nhìn dài hạn ở mỗi địa phương. Đồng thời cần sớm công khai thông tin liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để người dân được biết. Từ đó, xóa bỏ tình trạng chia, tách thửa đất tự phát như vừa qua.

Về vấn đề chia tách, hợp thửa đất, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội và các địa phương khác cần sớm ban hành quy định về việc phân lô, tách thửa đất một cách rõ ràng cho từng loại đất và từng khu vực cụ thể. Trong trường hợp cần phải phân lô, tách thửa thì chỉ nên làm ở một số vùng thuộc khu vực nông thôn, nơi đang cần đất ở cho các hộ gia đình được tách ra từ một hộ gia đình, mà không mang tính chất thị trường, tách để bán qua lại.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tình trạng phân lô bán nền tràn lan khiến người dân gia tăng tích tiền trong đất, thậm chí để nguyên hiện trạng đất mà không xây dựng hạ tầng, đưa đất vào phục vụ phát triển kinh doanh mà coi đó là một khoản tiết kiệm sinh lời nhanh và an toàn. Điều này không mang lại lợi ích đối với nền kinh tế. Thậm chí, nếu tình trạng này xảy ra phổ biến và kéo dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên, khủng hoảng kinh tế nước nhà.