Bát nháo tình trạng phân lô, tách thửa: Cần biện pháp mạnh tay

Nhiều tỉnh, thành “siết” phân lô, tách thửa

Thời gian gần đây, lợi dụng kẽ hở trong Luật Đất đai 2013, nhiều nhà đầu tư đã mua gom đất vườn, đất trồng cây lâu năm sau đó phân lô, bán nền gây ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản. Xuất phát từ tình trạng trên, nhiều tỉnh, thành đã "siết" điều kiện phân lô, tách thửa nhằm kiểm soát tình trạng sốt đất. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, đây chỉ là biện pháp tình thế và cần được giải quyết tại Luật Đất đai sửa đổi lần này.

Mới đây nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã có văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu kiểm tra, báo cáo việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ 1/1/2017 đến hết 31/1/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500 m2 (gồm: thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất) đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cùng với đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với thửa đất nông nghiệp, thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất, thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Chỉ tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất ở (toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) đảm bảo điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Không chỉ riêng Hà Nội, nhiều địa phương trên cả nước cũng đã áp dụng ngay giải pháp này như thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước ra công văn khẩn tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp và tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn. 

Đồng thời, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng yêu cầu tăng cường kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích của hộ gia đình, cá nhân, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa đất nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn…

Sớm bãi bỏ quy định không phù hợp

Phân tích về vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, theo Luật Đất đai 2003 và 2013 đều không quy định về việc tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa đất ở tại nông thôn và tách thửa đất ở tại đô thị. Tuy nhiên, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai lại quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.

Có thể hiểu điều này nghĩa là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… Vì vậy, có tình trạng các nhà đầu cơ lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, dẫn đến phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. “Quy định này nên được xem xét bãi bỏ vì không phù hợp với pháp Luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan”, ông Lê Hoàng Châu nêu kiến nghị.

Thực tế, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi mua đất nhỏ lẻ rồi tự phân lô bán tại một số khu vực ở huyện đang chuẩn bị lên quận, bởi đây là những nơi có giá đất biến động rất lớn. Thế nhưng, nếu đầu tư mà không căn cứ theo quy hoạch thì có thể mất trắng khi khu vực đó mở đường hoặc phát triển các công trình công cộng, như vậy, rủi ro rất cao. Chính vì vậy, động thái siết phân lô, tách thửa của Hà Nội cũng như nhiều tỉnh, thành trên cả nước chính là cảnh tỉnh để người dân không có tâm lý đi thu gom, mua đất nhỏ lẻ mà không quan tâm đến quy hoạch chung.

Đồng quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, về lâu dài nên cấm phân lô tách thửa bán nền. Theo đó, cách thức này chỉ nên sử dụng ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho các hộ tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường. Việc phân lô bán nền khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng, phát triển sản xuất kinh doanh. Điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế trong thời gian ngắn, còn về lâu dài, nếu tiếp diễn sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, do nhu cầu mua bất động sản tăng cao mà thị trường lại thiếu hàng từ các chủ đầu tư chính thống do nhiều dự án bị ách tắc vì thủ tục. Bởi vậy nhiều nhà đầu tư có tiền đã chọn phương án mua gom đất của một số hộ dân rồi phân lô tách thửa; thậm chí, đặt tên thương mại giống như các dự án chính thống để thổi giá, lôi kéo khách hàng, làm xáo trộn thị trường. Tình trạng phân lô, tách thửa thường diễn ra tự phát, manh mún không theo quy hoạch dễ dẫn đến làm khó cho triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết chặt.

Việc siết quy định phân lô tách thửa tại Hà Nội và một số tỉnh, thành đang làm sẽ kéo giảm tình trạng nhộn nhịp mua bán đất phân lô, tách thửa. Động thái này trước mắt sẽ hạ nhiệt được cơn khát đất của giới đầu cơ. Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp tình thế ngắn hạn. Chúng ta không nên lạm dụng mệnh lệnh hành chính trong quản lý nhà nước với tư duy trước kia “không quản được thì cấm”.

Về lâu dài, tại mỗi địa phương cần thiết phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn sau đó công khai để người dân biết. Việc sử dụng đất vào mục đích nhà ở, bất động sản công nghiệp, dịch vụ, du lịch… cần đưa vào quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống.