GS. TS Tô Trung Thành: Việc khơi thông dòng vốn phải tập trung vào thị trường trái phiếu

Theo Nhịp sống thị trường, nhóm tác giả của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn và bất định, kinh tế Việt Nam trong năm 2022  đã đạt mức tăng trưởng vượt trội hậu dịch bệnh, lạm phát và kinh tế vĩ mô đã dần ổn định. 

Mặc dù vậy thì một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ chưa được cải thiện. Và một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính tiền tệ đồng thời là thị trường bất động sản còn nhiều rủi ro bất ổn, chưa được phát triển một cách bền vững nhất. 

Đồng Chủ biên ấn phẩm, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân - GS. TS Tô Trung Thành cũng chia sẻ góc nhìn của nhóm nghiên cứu về các giải pháp cấp bách nhất đối với việc phục hồi thị trường bất động sản. 

Chi tiết, nhóm nghiên cứu khuyến nghị 3 nhóm giải pháp để có thể ổn định cũng như phát triển thị trường bất động gồm: Hoàn thiện hệ thống pháp luật, điều chỉnh cung - cầu cũng như gia tăng tính minh bạch cho thông tin, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. 

Trong đó thì GS. TS Tô Trung Thành cũng cho rằng, việc khơi thông nguồn vốn hiện tại đang vô cùng quan trọng nhất đó chính là: “Giống như người đang bị ốm thì cần phải tiếp sức trước. Còn những giải pháp liên quan đến thể chế và pháp luật là dài hạn cần phải làm để có thể phát triển bền vững đồng thời bên cạnh đó là giải quyết cầu nguyện cân bằng cung - cầu”.

Doanh nghiệp BĐS đang phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng

Đưa ra nhận định về tác động của việc hạ lãi suất đến thị trường bất động sản, GS. TS Tô Trung Thành cho biết, dù Ngân hàng Nhà nước đã có một số nhịp giảm về lãi suất trong quý 1, mặc dù vậy thì mục tiêu của việc giảm lãi suất này không phải để phục vụ thị trường bất động sản, bản chất của việc giảm lãi suất này đó chính là để hỗ trợ nền kinh tế nói chung, khi mà mức lãi suất cao trong thời gian qua có ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất cả các doanh nghiệp, chính vì thế không nên quá kỳ vọng việc giảm lãi suất sẽ giúp cho doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn vốn. 

Cũng theo vị này, trong năm 2021, doanh nghiệp bất động sản có thể huy động một lượng vốn khá lớn từ thị trường trái phiếu, tuy nhiên sang đến năm 2022, thị trường trái phiếu cũng đã giảm rất sâu cho nên doanh nghiệp mới đang phải “dựa” vào tín dụng. 

Vào năm 2022, dòng vốn tín dụng đổ vào bất động sản tăng mạnh. Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản ghi nhận là 2,58 tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng, tương đương với 26,3% GDP. Chi tiết, dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2023 ghi nhận đã tăng khoảng 24% so với năm 2021, so với  tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống cao hơn 1,7 - 1,6 lần.

Cũng theo số liệu cho thấy, tín dụng từ Ngân hàng Thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản có đến 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ cho nhu cầu đời sống. Đặc biệt, vốn tín dụng có xu hướng vẫn tăng cao ở các phân khúc đầu cơ như phân khúc quyền sử dụng đất và phân khúc nhà ở. Tín dụng phục vụ cho nhu cầu để ở cũng như tự sử dụng tăng khoảng trên 30%. Còn trong cơ cấu tín dụng lĩnh vực bất động sản, trên 60% chính là tín dụng phục vụ cho nhu cầu nhà ở và tự sử dụng, điều đáng nói ở đây chính là phân khúc giá trị cao vẫn còn đang dang dở - đây chính là phân khúc hấp dẫn dòng vốn đầu cơ là hết ảo. 

Trong báo cáo cũng đánh giá, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tỷ trọng tín dụng bất động sản vào phân khúc mang tính đầu cơ sẽ không hề nhỏ. 

Và việc phụ thuộc vào vốn tín dụng không phải là hướng phát triển bền vững cho lĩnh vực bất động sản, khi có thể tạo ra rủi ro chéo đến ổn định cũng như an toàn cho hệ thống Ngân hàng Thương mại nếu như diễn biến thị trường dần xấu đi, song song với đó là làm tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu ở trên thị trường bất động sản. Những sản phẩm đầu cơ thường sẽ có giá trị lớn, sử dụng đòn bẩy cao với mục tiêu lợi nhuận cao. Những thị trường cũng như sản phẩm như thế thường sẽ lập tức đóng băng khi lãi suất tăng và đòn bẩy sẽ bị thu hẹp. 

Chính vì thế mà ông Thành cho rằng, nhìn vào cơ cấu tín dụng như trên, nếu như không thận trọng trong việc hỗ trợ bằng tín dụng cho thị trường bất động sản thì có thể sẽ vô tình hỗ trợ cho khu vực đầu cơ. Nếu như muốn hỗ trợ tín dụng cho bất động sản thì cần phải thận trọng và hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào bất động sản, nhà ở cao cấp; chú trọng nguồn vốn tín dụng đầu tư vào những dự án nhà ở xã hội,... qua đó giúp cho thị trường có thể phát triển một cách bền vững. 

Thị trường trái phiếu là nút thắt

Có thể thấy, với những sức ép mà Ngân hàng Nhà nước đang gặp trong việc điều hành chính sách khi mà bối cảnh toàn cầu bất ổn, ông Thành cho rằng thị trường bất động sản rất khó để có thể dựa vào vốn tín dụng ở thời điểm như hiện tại. 

Ông Tô Trung Thành khẳng định rằng: “Việc khơi thông dòng vốn phải tập trung vào thị trường trái phiếu, mà mấu chốt là tạo được niềm tin trong thị trường”. 

Còn trong giai đoạn năm 2019 đến năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam phát triển khá mạnh. Đây được xem là một kênh huy động vốn dài hạn bền vững cho thị trường bất động sản và giảm thiểu rủi ro khi phụ thuộc vào nguồn vay ngắn hạn ở trên thị trường tiền tệ. 

Mặc dù vậy, bước sang năm 2022, thị trường trái phiếu Việt Nam gặp nhiều khó khăn, đáng chú ý là sau vụ việc sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã đối mặt với nhiều rủi ro khi khối lượng phát hành mới giảm, nhà đầu tư bán lại trước hạn nhiều và khối lượng mua trái phiếu trước hạn lớn. Cùng với sự sụt giảm của thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì doanh nghiệp BĐS đã rơi vào tình thế khó khăn. 

Cũng trong năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã trầm lắng với tổng giá trị phát hành ghi nhận giảm 64%, chỉ đạt được 269.733 tỷ đồng. Còn nhóm bất động sản cũng ghi nhận được mức sụt giảm 79%, chỉ đạt mức 62.310 tỷ đồng và chiếm 23% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Báo cáo có nhận định: “Thị trường lao dốc ở nhiều phân khúc mamg tính đầu cơ, phản ánh được dấu hiệu doanh nghiệp phát triển bất động sản đã sử dụng kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ như một công cụ để có thể đảo nợ bất động sản ở các Ngân hàng thương mại. Khi mà thị trường trái phiếu doanh nghiệp bị đóng băng thì có nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản không thể không đảo nợ mà không thể có thêm nguồn vốn bổ sung phục vụ cho hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình”. 

Cũng theo nhóm chuyên gia, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện đang tồn tại một số vấn đề như: tính minh bạch của thị trường đang yếu, việc các tập đoàn doanh nghiệp phi tài chính (trong đó có doanh nghiệp phát triển bất động sản) được quyền thành lập, việc mua bán/sáp nhập(M&A) một công ty chứng khoán, công ty tài chính cũng đã tạo ra xung đột lợi ích lớn ở trong hệ thống tài chính; khung khổ pháp luật đang thiếu giám sát việc đại chúng hóa trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trên thị trường thứ cấp.

Để có thể giải quyết được những nút thắt này, trong thời gian qua Chính Phủ cũng đã ban hành một số quy định mới để hỗ trợ. Tuy nhiên, GS. TS Tô Trung Thành cho rằng vẫn rất cần thêm những biện pháp để có thể tạo ra sự minh bạch cho thị trường, đặc biệt là rà soát các lỗ hổng về mặt thể chế. 

Trong báo cáo cũng khuyến nghị có nhiều giải pháp liên quan đến việc khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Đầu tiên chính là tiến hành rà soát tình trạng tài chính của công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện tại đang gặp khó khăn, căn cứ vào đó để có thể khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể hỗ trợ. 

Thứ hai đó chính là tăng cường theo dõi, giám sát những trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp số lượng lớn. Thứ ba đó chính là Ngân hàng Nhà nước cần phải có các biện pháp giám sát cũng như ngăn ngừa hiện tượng luân chuyển vốn trực tiếp giữa các Ngân hàng thương mại hoặc là gián tiếp luân chuyển vốn thông qua các Công ty Chứng khoán, công ty quản lý quỹ… với mục đích mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ do công ty liên quan của cổ đông ngân hàng phát hành.

Thứ tư đó chính là cần nghiên cứu sửa đổi những quy định về an toàn vốn của các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp bảo hiểm theo hướng áp hệ số rủi ro đối với trái phiếu doanh nghiệp mà tổ chức phát hành không được xếp hạng tín nhiệm cao hơn trái phiếu doanh nghiệp đã được xếp hạng tín nhiệm. 

Cuối cùng đó là theo nhóm nghiên cứu thì cần phải khuyến khích sự phát triển của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường bất động sản thông qua thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản.