Chuyên gia: Chậm nhất là đầu năm sau thị trường bất động sản mới có tín hiệu “khởi sắc”

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn từ giữa năm 2022 cho đến nay. Dù cho các nút thắt về trái phiếu, tín dụng và pháp lý đang dần được tháo gỡ nhưng theo đánh giá của giới chuyên môn thì sẽ phải cần thêm thời gian để cho thị trường phục hồi. 

Chia sẻ ở một hội thảo được diễn ra mới đây, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam - ông Võ Hồng Thắng cho biết, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn rất khó để tiếp cận với vốn ngân hàng bởi điều kiện chính là pháp lý dự án phải đầy đủ. Tuy nhiên, để làm sao có đủ pháp lý lại chính là một câu chuyện chẳng hề dễ dàng giải quyết. Kể cả khi pháp lý đủ rồi thì chủ đầu tư phải có phương án kinh doanh để có thể trả nợ. Trong khi đó thì thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, phương án kinh doanh đưa ra lại không thực sự khả thi. 

Vị này nói rằng: “Các chủ đầu tư có thể chấp nhận mức lãi vay từ 11 - 13%/năm để có được nguồn vốn nhưng đối với khách hàng, đặc biệt là những người có ý định đầu tư khi nghe về mức lãi vay trên 10% hầu hết đều khựng lại. Điều này cũng sẽ tác động đến sức cầu chung của thị trường”.

Và theo quan sát của DKRA thì sức cầu của các phân khúc bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh cũng như vùng phụ cận chỉ bằng 2 - 13% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó thì bất động sản nghỉ dưỡng đã gần như ngủ đông và lượng tiêu thụ cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay. 

Xét về giá bán thì theo ông Thắng, ở trên thị trường thứ cấp, mức giảm sẽ dao động trong khoảng từ 10 - 25%. Đặc biệt có những dự án ghi nhận mức giảm cao hơn lên đến 40 - 50% ở cả thị trường sơ cấp cũng như thứ cấp. 

Tình trạng này sẽ xảy ra ở hai nhóm, đầu tiên chính là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thứ hai đó chính là những nhà đầu tư mua phải dự án đang gặp vấn đề tài chính. Đến thời điểm hiện tại thì có nhiều dự án ở phía Nam mức giảm có thể lên đến 50%, tuy nhiên không có thanh khoản và ở phía Bắc cũng có những dự án kiểu này. 

Hiện nay, người mua đang có tâm lý chờ bắt đáy và chưa tự tin để xuống tiền. Và cũng có nhiều nhà đầu tư đang có ý định sẽ mua bất động sản nhưng khi nhìn mức lãi suất cho vay cao thì họ lại chần chừ. Cuối cùng chính là chờ và chờ, cung và cầu không gặp nhau. 

Chuyên gia DKRA dự báo rằng: “Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với những khó trong thời 2 quý sắp tới. Có thể cho đến quý 4/2023 hoặc là chậm nhất là quý 1/2024 thị trường mới có tín hiệu khởi sắc hơn hiện nay. Mặc dù thế, để quay lại thị trường thời kỳ đang sôi động như năm 2018 - 2019 thì tôi nghĩ phải cần một khoảng thời gian rất là dài, có thể là 2 - 3 năm tiếp theo”. 

Tổng Giám Đốc Colliers (Vietnam) - ông David Jackson cho biết, những khó khăn trong năm 2022 vừa qua là bởi vì vướng mắc về nguồn vốn cũng như pháp lý. Cùng với đó là các tác động vĩ mô từ bên ngoài cũng đã gây sụt giảm về thanh khoản cũng như tâm lý của thị trường. 

Cũng theo đó, thị trường đang trải qua quá trình thiết lập mức giá mới, dự kiến sẽ bắt đầu ổn định từ nước sau của năm 2023. Những nỗ lực gần đây của Chính phủ như là giảm lãi suất điều hành, ban hành Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp và Nghị quyết 33, Nghị định 10/2023 về Luật Đất đai hay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội,… cũng đang dần ổn định tâm lý của thị trường.

Mặc dù vậy thì theo vị này, thị trường cũng cần thêm thời gian để cho các bên tham gia tiến hành điều chỉnh kế hoạch trong thời gian trung và dài hạn. Trong khi đó thì hoạt động M&A đang diễn ra cho thấy sự tham gia hoặc là mở rộng thị phần của các nhân tố mới. Điều này cũng kỳ vọng có thể sẽ cải thiện được nguồn cung trong tương lai từ đó đem đến nhiều sản phẩm chất lượng, đa dạng cho thị trường. Đồng  thời cũng sẽ mở ra nhiều cơ hội hợp tác dành cho doanh nghiệp bất động sản trong nước để có thể tối đa thế mạnh am hiểu về chính sách, quy trình ở thị trường Việt Nam.

Cuối cùng chính là hoàn thành khung pháp lý về Luật Đầu tư, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản cũng như Luật Nhà ở chính là đòn bẩy vững chắc cho sự phục hồi của thị trường trong thời gian sắp tới. Các luật này cũng đang được tích cực góp ý để điều chỉnh và sửa đổi trong năm nay lẫn năm sau. Chính sách tài khóa, tiền tệ cũng đang được giám sát chặt chẽ nhằm cung ứng vốn cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. 

Ông David Jackson nhận định: “Mặc dù vậy thì thị trường bất động sản sẽ cần ít nhất đến quý 3/2022 để thực sự thấy rõ các tín hiệu phục hồi bởi mọi chính sách và động thái điều chỉnh của thị trường đều có độ trễ, tính từ thời điểm có hiệu lực cho đến khi thực sự đi vào thực tiễn”.