Gói giải cứu của Trung Quốc liệu có “hồi sinh” lại thị trường bất động sản nước này? 

Theo Thesaigontimes, cuối tuần trước, giới chức Trung Quốc công bố kế hoạch 16 điểm tiếp sức cho thị trường bất động sản. Kế hoạch này dường như là toàn diện nhất từ trước tới nay, từ việc giải quyết trạng thái thanh khoản cạn kiệt của các doanh nghiệp BĐS cho đến việc nới lỏng các quy định tiền cọc dành cho người mua nhà. 

Với sự thay đổi như vậy đã đánh dấu sự đảo ngược quan trọng trong những chính sách của Chính phủ nước này. Bởi, suốt thời gian qua thì Bắc Kinh đã không thể phát đi bất kỳ tín hiệu giải cứu quy mô lớn nào cho thị trường BĐS. Giới phân tích cho rằng, những bước đi này cùng với việc nới lỏng các biện pháp phòng dịch là tín hiệu rõ rệt nhất cho thấy Trung Quốc đã bắt đầu trú tâm tới việc vực dậy tăng trưởng nền kinh tế.  

Những nỗ lực giải cứu

Bloomberg đưa tin, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) cùng Ủy ban Điều tiết Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) gửi đi thông báo tới các định chế tài chính với kế hoạch đảm bảo “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của mảng bất động sản. Theo kế hoạch giải cứu, những khoản vay ngân hàng hay vay quỹ ủy thác của doanh nghiệp BĐS đáo hạn trong vòng 6 tháng tới sẽ được gia hạn thêm 1 năm. Nợ trái phiếu của họ cũng có thể được gia hạn hoặc chọn phương án hoán đổi thông qua đàm phán. 

Một trong những thay đổi của chính sách đáng chú ý là việc Chính phủ cho phép nới lỏng “tạm thời” những hạn chế về việc ngân hàng cấp vốn cho doanh nghiệp BĐS. Trước đó, Trung Quốc đã áp trần cho vay BĐS trong năm 2021 để ngăn chặn tình trạng bong bóng bất động sản và kiểm soát hoạt động vay nợ của những doanh nghiệp BĐS hàng đầu của họ. Với kế hoạch như vậy, các ngân hàng chưa đáp ứng quy định hạn chế ở thời điểm này sẽ được cấp thêm thời gian. 

“Đây là một sự xoay trục quan trọng” - Giám đốc nghiên cứu của Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc Yan Yuejin đánh giá. Ông Yan cho rằng, khi vẫn còn áp lực ngăn chặn việc cho vay quá mức, các biện pháp này sẽ giúp ngân hàng thương mại giảm thời gian triển khai những khoản vay mới cho thị trường BĐS. 

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng nước này cũng khuyến khích các ngân hàng chủ động đàm phán với người mua nhà nhằm giãn thời gian thanh toán khoản vay thế chấp, nhấn mạnh về việc bảo vệ điểm tín nhiệm của họ. Biện pháp này sẽ giúp giảm thiểu sự bất mãn hiện tại của những người mua nhà. 

Trước đó đã xảy ra làn sóng người mua nhà tẩy chay việc thanh toán các khoản vay ngân hàng cho tới khi được bàn giao nhà đã bùng phát tại Trung Quốc vào hồi tháng 7, sau đó nhanh chóng lan rộng ra toàn quốc, khiến niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm đáng kể. 

Những tháng gần đây, Trung Quốc đã rất nỗ lực ứng phó với các cuộc khủng hoảng trên thị trường BĐS bằng loạt biện pháp như cắt giảm lãi suất, yêu cầu các ngân hàng lớn tăng cho vay thêm 1.000 tỷ nhân dân tệ, tương đương 140 tỷ USD vào những tháng cuối năm nay. Những ngân hàng chính sách được yêu cầu cung cấp tín dụng đặc biệt đảm bảo các dự án BĐS có thể bàn giao đúng hạn.

Trung Quốc mới đây cũng mở rộng một chương trình hỗ trợ tài chính tới những công ty tư nhân, gồm doanh nghiệp BĐS và đưa quy mô của chương trình này đạt mốc 250 tỷ nhân tệ. Thúc đẩy các công ty phát triển BĐS bán được thêm trái phiếu và hạn chế tình trạng kẹt thanh khoản. 

Những hy vọng về sự phục hồi thị trường

Các biện pháp hỗ trợ được công bố ngay lúc thị trường nhà ở với quy mô 2.400 tỷ USD của Trung Quốc trong trạng thái mong manh nhất. Số vụ vỡ nợ của cae doanh nghiệp và người mua bất động sản liên tục được ghi nhận. Trong tháng 9, giá nhà đã qua sử dụng giảm mạnh nhất trong vòng 8 năm nay của Trung Quốc.

Citigroup ước tính, với các ngân hàng thì tỷ lệ nợ xấu của dư nợ liên quan tới bất động sản đã tăng mức 30%. Tính từ đầu năm tới nay, doanh số của 100 công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc có mức giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Học viện Chỉ số Trung Quốc.

“Tính tới thời điểm hiện tại thì đây là chính sách được xem là quyết liệt nhất của cơ quan quản lý với mục đích cứu thị trường BĐS Trung Quốc. Các chính sách này nếu được thực hiện có thể làm giảm áp lực thanh khoản của các nhà phát triển rõ nét nhất trong thời gian tới” - Giám đốc điều hành của CGS – CIMB Securities - Ông Raymond Cheng nhận định.

Theo những báo cáo mới của Jefferies, Trung Quốc dự tính bơm thêm 1.300 tỷ Nhân dân tệ vào bất động sản. Ngân hàng UBS ước tính con số này chỉ khoảng 1.000 tệ. Hãng tin Reuters đánh giá, sự hỗ trợ của Chính phủ sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS tránh nguy cơ vỡ nợ, trong khi các dự án địa ốc còn dang dở cũng được hoàn thiện và bàn giao tới người mua. 

Vốn phải vật lộn với sự gia tăng của những khoản vay, nhưng hiện các ngân hàng sẽ dễ thở hơn. Báo cáo của UBS cho rằng, việc bán và xây dựng các dự án BĐS sẽ dần ổn định trong những tháng tới, lĩnh vực BĐS cũng ít gây cản trở tới tăng trưởng kinh tế Trung Quốc vào năm 2023. 

Thị trường chào đón những sự thay đổi với phản ứng khá tích cực. Chẳng hạn, cổ phiếu của công ty BĐS lớn nhất Trung Quốc Country Garden trên sàn chứng khoán Hong Kong tăng tới 52% sau khi thông tin về chính sách 16 điểm được công bố. 

Vẫn tồn tại sự nghi hoặc

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia còn nghi ngại và tỏ ra thận trọng khi đánh giá hiệu quả của gói hỗ trợ này. Giám đốc Ngân hàng đầu tư Chanson & Co tại Bắc Kinh - Shen Meng nhận định: “Sự bi quan tột độ trước đó đã khiến Trung Quốc quyết định dịch chuyển chính sách đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên sẽ khó có thể nói rằng đây có là bước ngoặt của nền kinh tế hay không”. 

Xét trên góc độ tài chính, theo Reuters, sự hỗ trợ từ Chính phủ Trung Quốc ở thời điểm này còn quá ít, chỉ bằng một nửa so với khối nợ sắp đáo hạn của doanh nghiệp. Ngành BĐS hiện phải có ít nhất là 292 tỷ USD nợ trong nước và nước ngoài sắp đáo hạn kể từ nay tới cuối năm 2023. 

Nhà nghiên cứu Zhang Xiaoxi của Dragonomics phân tích rằng, những khoản vay trị giá khoảng 4.700 tỷ Nhân dân tệ, bằng khoảng 2,2% tổng các khoản vay ngân hàng, nhiều khả năng trở thành nợ xấu, trong bối cảnh các công ty BĐS nhận mức lãi suất phải trả vượt cả EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay).

Các chuyên gia của Ngân hàng UOB cho hay, chỉ 2/16 biện pháp là hướng đến việc giảm áp lực thanh khoản cho các nhà phát triển BĐS. Vì thế sự phục hồi các kênh tài trợ cho các doanh nghiệp tư nhân sẽ là cả một quá trình diễn ra từng bước và chậm chạp. 

“Các công ty BĐS Trung Quốc sắp tới sẽ phải trải qua làn sóng các khoản vay đáo hạn trong năm 2023. Trừ khi nhà chức trách Trung Quốc tiếp tục điều chỉnh phù hợp hơn với các chính sách liên quan tới BĐS. Thanh khoản của các công ty BĐS vẫn tiếp tục xấu đi. Việc này có thể gây rủi ro lớn đối với hệ thống tài chính” - Ông Shen Meng nhìn nhận. 

Như vậy, liệu các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ Trung Quốc gần đây sẽ giúp cải thiện niềm tin từ ngân hàng, nhà đầu tư và người mua như thế nào? Các chuyên gia cho rằng, tác động của chúng sẽ bị hạn chế trong bối cảnh giới chức Trung Quốc không thể từ bỏ hoàn toàn các lằn ranh đỏ đã thiết lập trước đó để kiềm chế thị trường bất động sản. 

“Thị trường bất động sản Trung Quốc chưa thể hiện được tín hiệu phục hồi” - Các nhà phân tích của Nomura chỉ ra trong một báo cáo nghiên cứu công bố vào đầu tuần này. Những biện pháp mới nhất có thể ít gây tác động trực tiếp lên việc kích thích nhu cầu mua nhà. 

“Bên cạnh đó, với chiến lược Zero - Covid thì kể cả khi đã được nới lỏng thì vẫn tiếp tục đè nặng lên lĩnh vực BĐS Trung Quốc trong thời gian tới” - Vị chuyên gia cho hay.