Gỡ nút thắt pháp lý Condotel, chủ đầu tư có quyền hi vọng vào một tương lai khởi sắc

Không nằm ngoài luồng phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, những loại hình đầu tư mới như Condotel thu hút một lượng lớn nhà đầu tư. Bởi sự mới mẻ nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng, những năm gần đây Condotel trở thành “miếng bánh ngon” không ai muốn bỏ qua. Tính đến nay có khoảng 83.000 condotel đã và đang hoạt động hoặc hoàn thành xây dựng, mặc dù nó chỉ mới phát triển và trở thành xu hướng trong khoảng 3-5 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, vì hạn chế về vấn đề hành lang pháp lý, nhất là những văn bản quy định đòi hỏi sự rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với condotel, cũng như các quy định liên quan đến trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương, … dẫn đến nhiều vướng mắc, tranh chấp pháp lý đã phát sinh trên thực tế chưa được giải quyết, gây nhiều hậu quả, thiệt hại cho cả chủ đầu tư, đồng thời gây khó khăn trong công tác quản lý.

Tọa đàm với chủ đề: “Gỡ nút thắt pháp lý cho Condotel” có sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện ngân hàng, Luật sư và các doanh nghiệp bất động sản được Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức. Qua thảo luận các bên liên quan tham gia phân tích và bày tỏ những khó khăn, hạn chế của từng lĩnh vực từ đó, đã làm rõ thực trạng, nguyên nhân, đồng thời đưa ra các giải pháp tháo gỡ, đóng góp ý kiến để các cơ quan liên quan xem xét, kịp thời sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh Condotel, phần nào tháo gỡ khó khăn cho các nhà đầu tư; nâng cao hiệu quả công tác quản lý, phát triển và khai thác tối đa giá trị mà Condotel mang lại.

Những khó khăn, bất cập, vướng mắc mà Condotel gặp phải đã được các chuyên gia “mổ xẻ” một cách chi tiết, từ đấy rút ra được kết luận, Condotel Việt Nam có hai vấn đề chính: Thứ nhất là việc cấp sổ hồng, sổ đỏ; Thứ hai là khâu xác định tiêu chuẩn để cấp sổ đỏ, sổ hồng. Chính vì thế nhà đầu tư chỉ được thực hiện bằng các hợp đồng hợp tác đầu tư gây khó khăn trong việc chuyển nhượng. Việc các nhà đầu tư không có quyền quyết định chính tài sản của mình dẫn đến sự phát triển của condotel đang bị chững lại, trong khi rất nhiều chủ đầu tư Condotel sử dụng nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng đề đầu tư vào các dự án của mình. Lúc này, với những khó khăn liên quan đến vấn đề pháp lý của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư dẫn đến các tổ chức tín dụng cũng bị cuốn vào vòng xoáy khủng hoảng.

Hướng đi nào để phát triển Condotel?

Là đại diện của đơn vị hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có loại hình Condotel, theo ông Huỳnh Văn Kiều lo ngại: “Nếu không giải quyết tận gốc những vướng mắc vừa nêu thì trong thời gian tới, liệu các chủ đầu tư Condotel không còn hứng thú với loại hình bất động sản này hay không”?

Sự lo lắng trên là hoàn toàn có căn cứ, bởi với một loạt những hạn chế, như: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel; phân chia quyền sở hữu Condotel; xác định thời hạn sở hữu condotel; quản lý, khai thác các Condotel… và ngay cả khái niệm condotel là nhà ở có thể kinh doanh hay là căn hộ chung cư cũng chưa có sự thống nhất, thì việc nhà đầu tư không còn “mặn mà” với Condotel hay những loại hình tương tự là vấn đề sớm muộn.

Từ thực tiễn nhiều năm nghiên cứu lĩnh vực bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Những vướng mắc lớn cũng như nguyên nhân của những vướng mắc này chỉ được giải quyết khi xây dựng được khung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, đầy đủ để đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư và thị trường bất động sản”.

Ông Đính cũng nhấn mạnh: “Việc phát triển hạ tầng về lưu trú, trong đó Condotel là rất quan trọng để đáp ứng được nhu cầu của thị trường và thu hút đầu tư, hoàn thành mục tiêu chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030, định hướng Việt Nam trở thành một cường quốc du lịch tại Quyết định 147/QĐ-TTg năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ”.

Ông Bùi Văn Xuyền, nguyên Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đánh giá: “Nếu chúng ta không kịp thời hoàn thiện hành lang pháp luật sẽ tạo ra rào cản lớn đối với sự phát triển của loại hình này”. Theo đó, ông cho rằng: “Về mặt pháp luật cần sớm có khung pháp lý cho loại hình này; cần có quy chuẩn, tiêu chuẩn cho khách hàng, chủ đầu tư nhỏ lẻ hay chủ đầu tư lớn; cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm từ các nước phát triển và áp dụng vào thực tế tại Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, cần đảm bảo lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và lợi ích công cộng”

Theo báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng niêm yết cho thấy, trong thời gian qua, tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ cho vay của nhiều ngân hàng, gồm cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng cá nhân. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết: “Ở thời điểm này, với những khó khăn, vướng mắc của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có Condotel, những rủi ro đối với các tổ chức tín dụng cũng tăng lên”. Để giải quyết vấn đề này, thì đề xuất đưa ngân hàng tham gia vào quản lý tài sản hình thành Condotel, lãi suất ngân hàng cũng có những điều chỉnh nhất định phù hợp với chủ đầu tư Condotel, ... là giải pháp hợp lý để giảm thiểu tối đa những rủi ro.

Ông Huỳnh Văn Kiều bày tỏ sự đồng ý với các chuyên gia rằng: “Cần sớm hoàn thiện pháp luật. Đồng thời, cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới, từ đó xây dựng hành lang pháp lý, hướng đi cho thị trường Condotel”.

Có thể thấy, việc tháo “nút thắt” pháp lý cho loại hình bất động sản condotel hoàn toàn không đơn giản bởi nó liên quan đến nhiều bộ luật, luật hiện hành, như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp, … Ở thời điểm này, với những vướng mắc hiện hữu trong thực tiễn, theo Luật sư Trương Anh Tú cho biết: “Ngành du lịch cần cấp giấy chứng nhận dưới dạng quyền tài sản, quyền sử dụng bởi đây là một loại tài sản đặc thù. Luật sư Tú đánh giá, đây là một giải pháp khá toàn diện, không phá vỡ cấu trúc pháp luật hiện hành; thứ hai, cần sửa đổi một số quy định trong Luật Đất đai để phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, theo Luật sư giải pháp này khá khó khăn”.

Mặc dù khó nhưng không có nghĩa là không làm được. Bởi giá trị mà Condotel mang lại không chỉ góp phần khai thác tốt nguồn lực đất đai, phát triển hạ tầng du lịch, dịch vụ mà còn tạo ra một phân khúc thị trường bất động sản hứa hẹn mang lại tỷ suất sinh lời cao. Chính vì thế các nhà đầu tư có quyền được hi vọng vào một tương lai không còn vướng mắc trong thủ tục pháp lý.