Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần có ràng buộc chặt chẽ hơn

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

tuy nhiên, Chính phủ cho rằng quy định này không phù hợp với tình hình thực tế thị trường. Thực tế thời gian qua, việc không bắt buộc giao dịch bất động sản đã dẫn tới có nhiều hệ lụy như hình thành các dự án “ma”, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Bên cạnh đó, việc không giao dịch qua sàn cũng làm giảm đi tính minh bạch, công khai thông tin bất động sản, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Chính vì lý do đó, trình Quốc hội sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này, Chính phủ đã đề nghị mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn.

E ngại cơ sở thực tiễn và an toàn pháp lý 

Thẩm tra về nội dung giao dịch bất động sản qua sàn, Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn bởi đề xuất này vẫn chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản khi giao dịch qua sàn. Thậm chí cơ quan này lo ngại việc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí và chi phí đó tính vào giá, người mua phải chịu.

Cũng theo Ủy ban Kinh tế, các dự án có đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp vẫn diễn ra khá thuận lợi, ít rủi ro. Cơ quan này cũng cho rằng, việc bắt buộc giao dịch qua sàn có thể tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định để độc quyền, câu kết giữa các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, gây nhiễu loạn thị trường.

Ủy ban Kinh tế cũng dẫn chứng, Tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có tình trạng sàn giao dịch bất động sản liên kết với chủ đầu tư để “lách luật” dưới hình thức phân phối sản phẩm qua khâu trung gian.

Với thực tế này, Ủy ban Kinh tế cho rằng, hành vi này thực chất là sàn đã mua bất động sản, tạo điều kiện cho cả doanh nghiệp và người dân có cơ hội trốn thuế. Thậm chí, còn có tình trạng các sàn giao dịch "ôm hàng" để “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Với các dẫn chứng và nhận định trên, Ủy ban Kinh tế cho rằng cần tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch bất động sản qua sàn của cả doanh nghiệp và người dân. Không nên quy định bắt buộc mà chỉ nên khuyến khích thực hiện các giao dịch qua sàn.

"Chính phủ cần đưa ra quy định chặt chẽ hơn về quyền lợi, nghĩa vụ cũng như điều kiện của sàn giao dịch. Mục tiêu đó là tạo ra cơ sở pháp lý cho sàn phát triển chuyên nghiệp, hiệu quả, thu hút được các bên tham gia", Ủy ban Kinh tế nêu đề xuất.

Cũng theo đơn vị này, cũng cần bổ sung quy định sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường.

Khi thảo luận hoàn thiện Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, nội dung giao dịch bất động sản có bắt buộc phải qua sàn hay không đang là nội dung gây nhiều tranh cãi. Đây không phải là lần đầu tiên có quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch.

Đồng quan điểm, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quy định về giao dịch bất động sản qua sàn đã được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006, tuy nhiên, sâu đó đã bị loại khỏi Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Lý giải về điều này, VARS cho biết do không đạt được mục tiêu đề ra mà còn làm nảy sinh tiêu cực nên thời điểm này, nếu đề xuất này được quy định trở lại tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có thể sẽ sinh ra "đặc quyền, đặc lợi" cho sàn giao dịch. "Vấn đề mà nhiều thành viên lo ngại đó là hiện tượng các sàn câu kết gây nhiễu loạn thị trường", VARS nhận định.

Không qua sàn có làm giảm minh bạch?

Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có nêu rõ, bắt buộc tất cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, bất kể đó là loại tài sản nào. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất chỉ bắt buộc các chủ đầu tư dự án khi kinh doanh các bất động sản hình thành trong tương lai và quyền sử dụng đất trong các dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật mới phải thông qua sàn. Như vậy nội dung về giao dịch bất động sản qua sàn phạm vi tại dự thảo sửa đổi bổ sung lần này có phạm vi hẹp hơn.

Bên cạnh ý kiến cho rằng việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng chi phí, đẩy giá thành nhà đất lên cao khiến người bình dân khó mua được nhà ở thì cũng có ý kiến cho rằng cần đưa thêm 1 số loại bất động sản qua sàn giao dịch để tăng tính minh bạch cho thị trường, đồng thời giúp Nhà nước dễ kiểm soát hơn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, việc thành lập và hoạt động của các sàn giao dịch theo Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã giúp thay đổi thói quen, tập quán giao dịch của người dân, đem lại diện mạo mới cho thị trường, đồng thời ghình thành sân chơi minh bạch cho sàn giao dịch, nhà đầu tư và mang lại lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa là bất động sản. Bên cạnh đó, các sàn giao dịch sẽ là kênh cung cấp thông tin về thịt rường cho Cơ quan quản lý Nhà nước và cả người dân. Mô hình hoạt động của các sàn giao dịch cũng được nhiều doanh nghiệp hưởng ứng, thậm chí nhiều doanh nghiệp đã thành lập sàn giao địch dể bán sản phẩm do chính mình đầu tư.

Tuy nhiên, đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, quy định giao dịch bắt buộc qua sàn không còn nữa với mục tiêu giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh bất động sản.

Tại tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi lần này Bộ Xây dựng cho rằng, việc không bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin đối với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo đại diện một công ty bất động sản đã và đang triển khai nhiều dự án bất động sản cho biết, đa số các chủ đầu tư đều nhận thấy cần phải giao dịch qua sàn trước khi bán ra thị trường, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai. Để làm được điều này, vị này cho biết cần chuẩn hóa các thủ tục liên quan để tạo ổn định cho thị trường và tránh những hệ lụy không đáng có.

Đồng quan điểm, Luật sư Lê Trọng Thêm – LTT& Lawyer Law Firm cho rằng, bất động sản hình thành trong tương lai rất cần được thẩm định để bảo đảm quyền lợi của người mua. Bởi trong thực tế có không ít tranh chấp, căng thẳng kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng và đầu đủ về dự án.

Vì vậy, với các giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch cần bổ sung quy định các loại hiowpj đồng giữa chủ đầu tư – sàn giao dịch bất động sản – người mua. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở hoạt động chuyên nghiệp và hiệu quả.

Cũng nhận định về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ khuyến khích các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện giao dịch nhà ở, đất nền, công trình xây dựng trong dự án qua sàn giao dịch.  Theo ông Châu, quy định tại 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về việc giao dịch bất động sản qua sàn với các sản phẩm hình thành trong tương lai, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã làm giảm bớt các trường hợp giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch, chủ yếu là sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc nền nhà trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở đều có quyền thành lập sàn giao dịch của chính mình và nhiều chủ đầu tư cũng có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để quảng bá và kinh doanh sản phẩm, nên quy định trên là không thực sự cần thiết, mà nên xuất phát từ nhu cầu của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở hoặc người mua nhà muốn lựa chọn sàn giao dịch để bán sản phẩm. Từ đó, các sàn giao dịch cũng phải nâng cao chất lượng hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản để có uy tín thương hiệu và được nhiều chủ đầu tư cũng như khách hàng lựa chọn, như thực tế tại Hoa Kỳ với trình độ phân công xã hội rất cao, nên mặc dù pháp luật không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua “Văn phòng nhân viên môi giới (Real estate Agent)” hoặc “Văn phòng môi giới (Real estate Broker)”, nhưng có đến 99% giao dịch bất động sản thực hiện qua các Văn phòng này.

Do vậy, ông Châu đề nghị Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chỉ khuyến khích các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện giao dịch nhà ở, đất nền, công trình xây dựng trong dự án qua sàn giao dịch ngoài sàn giao dịch của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng đề nghị Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định bắt buộc thực hiện giao dịch sản phẩm phân lô bán nền (không thuộc dự án bất động sản) phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Lý do bởi trong thời gian qua đã xảy ra nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với “đầu nậu”, “doanh nghiệp bất lương” để “phân lô, bán nền”, thậm chí “phân lô, bán nền trái phép” hoặc lợi dụng việc lập “biên bản thừa phát lại” trái quy định pháp luật, dẫn đến các đợt “sốt ảo” giá đất và làm mất trật tự, an toàn xã hội tại một số địa phương và gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư.

Do vậy, ông Châu đề nghị Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định bắt buộc thực hiện giao dịch sản phẩm phân lô bán nền (không thuộc dự án bất động sản) phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.