Lo ngại đề xuất giao dịch bất động sản qua sàn tạo “đặc quyền, đặc lợi” cho sàn

Ngăn chặn tình trạng nhập nhèm thông tin sản phẩm 

Teho Vneconomy, trong thời gian vừa qua, khi giao dịch bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch đã xuất hiện tình trạng chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo” gây bất ổn cho thị trường với thị trường, hàng loạt khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, tranh chấp, biểu tình… Tuy nhiên, không phải tất cả các nhà đầu tư đề mắc bẫy vào các dự án “ma”. Có những vụ kiện tụng kéo dài cho chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về hợp đồng, hay với phương thức kinh doanh bất động sản như kiểu đa cấp với số nạn nhân lên tới hàng nghìn người… Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng này là do thiếu hiểu biết, thiếu cơ quan trung gian giao dịch có chức năng kiểm tra, thẩm định thông tin sản phẩm, dự án bất động sản.

Thực tế hiện nay, hầu hết các dự án không trực tiếp bán hàng, mà giao dịch mua/bán nhà đất, đặc biệt là sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai vẫn thực hiện qua sàn giao dịch độc lập, hoặc qua sàn giao dịch riêng do chủ đầu tư lập nhằm tiếp cận người mua nhà. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích: “Các chủ đầu tư đều muốn phối hợp cùng sàn để tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối giúp mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt sản phẩm còn lại. Vì vậy, Bộ Xây dựng đưa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” là cần thiết và hợp lý”.

Đại diện một doanh nghiệp bất động sản có nhiều dự án triển khai, bán sản phẩm tại TP Hồ Chí Minh cho biết, đa số chủ đầu tư đều cho rằng cần phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường, đặc biệt là các sản phẩm hình thành trong tương lai. Do đó cần chuẩn hóa thủ tục liên quan tạo sự ổn định cho thị trường. 

Nhiều doanh nghiệp cũng có ý kiến phải “lành mạnh” các sàn giao dịch bất động sản. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, cho rằng thực tế cho thấy có thể xảy ra tình trạng cấu kết giữa sàn giao dịch, môi giới để thổi giá sản phẩm gây sốt ảo, nhiễu loạn thị trường. Điều này đã từng xảy ra trong thời gian qua. Chưa kể, nhiều đơn vị môi giới, các sàn giao dịch không có đủ tiềm lực, uy tín hoặc chưa hiểu rõ sản phẩm.

Cần có ràng buộc chặt chẽ hơn 

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng khi nhìn sang câu chuyện của nước Mỹ, nếu muốn giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận tặng phải giao dịch, thanh toán thông qua trung gian là một công ty môi giới. Phía người mua có thể tự tìm nhà hoặc thông qua môi giới. Còn đối với người bán có thể có sẵn người mua nhưng vẫn phải giao dịch thông qua môi giới. 

Các công ty môi giới đều thuộc sự quản lý của liên bang, cùng với đó là sự giám sát chéo của Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản Mỹ (NAR). Nhờ có sự phục thuộc vào hai tổ chức nên sàn môi giới bất động sản được quản lý chặt chẽ. Hơn nữa, không phải môi giới nào cũng được hoạt động nếu thiếu chứng chỉ hành nghề và không học, thi lớp cập nhật thông tin, luật lệ mới. 

Những thông tin làm việc, giao dịch với khách hàng sẽ được cập nhật, kiểm soát trong suốt quá trình chuyển nhượng bất động sản.

Trong khi đó, tại Việt Nam nhiều thành viên thị trường không đồng tình với đề xuất “bắt buộc giao dịch qua sàn” bởi họ cho rằng hiện nay có khoảng hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản thành lập (tính theo số liệu chính thức), tuy nhiên các sàn chỉ làm chức năng quảng cáo và làm môi giới bất động sản, chứ chưa thực hiện hết các chức năng của sàn, do việc giám sát các sàn bất sản bị buông lỏng lâu nay. 

VARS nhận định, lo ngại trên là hoàn toàn có cơ sở và sẽ được giải quyết nếu luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động sàn giao dịch, theo hướng chuyên nghiệp trong luật. Bên cạnh đó, quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch với việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch. 

“Đã bị gắn trách nhiệm cùng giao dịch của khách hàng từ đầu đến cuối, các sàn dù muốn cũng không dễ, hoặc khó đi sân sau với chủ đầu tư” ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh. Khi luật hóa thì những yêu cầu về chuẩn hóa sàn môi giới, chất lượng của môi giới được nâng lên nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu thị trường. 

Theo luật sư Lê Trọng Thêm đến từ LTT & Lawyers Law Firm, nếu các bất động sản đều có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, thì bất động sản hình thành trong tương lai cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi người mua. Vì trong thực tế đã có nhiều tranh chấp căng thẳng, kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư do khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án…

Tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Thường trực Ủy ban kinh tế cho rằng, với giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch, đề nghị bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản. 

Bên cạnh đó, hoàn thiện cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp. Nghiên cứu cho phép các bên tham gia giao dịch được quyền lựa chọn phương thức giao dịch qua sàn, hoặc phương thức giao dịch không qua sàn nhằm bảo đảm lợi ích.