Bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn gây bất ổn cho thị trường?

Quyền được bảo vệ của người mua nhà bị bỏ qua

Theo Kinh tế & Đô thị, tại phiên họp về Pháp luật mới nhất, cơ quan quản lý Nhà nước đã có ý kiến theo hướng cho phép các bên bán bất động sản được chọn giao dịch qua sàn hoặc không, do nghi ngại quy định bắt buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng chi phí trung gian.

Góp ý về đề xuất này, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc bỏ qua quy định bắt buộc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai qua sàn là gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của người mua nhà. 

Theo ông Đính, việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai không thông qua các sàn giao dịch sẽ đẩy người mua nhà vào thế rủi ro khi phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, sản phẩm của sản phẩm bất động sản dự định mua. Trong khi đó, không phải ai cũng có đủ kiến thức, chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện việc này. Tại những đơn vị chuyên nghiệp mới có đủ nhân lực và năng lực thẩm định, thẩm tra các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. 

Nếu không có sự tham gia của các sàn giao dịch bất động sản, nhà đầu tư, khách hàng sẽ tiếp tục phải đối mặt với nhiều dự án như kiểu Alibaba, khiến hàng nghìn khách hàng “tiền mất tật mang”. Nguy cơ có nhiều vụ khiếu nại, khiếu kiện diễn ra trong tương lai. Điều này đẩy thị trường bất động sản rơi vào bất ổn, khó kiểm soát. 

Không tăng chi phí khi giao dịch qua sàn 

Thông thường chủ đầu tư các dự án bất động sản luôn dự kiến chi phí bán hàng ở mức 8 - 10% giá bán. Cùng với đó nhằm đảm bảo sự chuyên nghiệp và tính chuyên môn hóa, hiện nay rất nhiều chủ đầu tư đã thực hiện việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín. 

Khi giao dịch bất động sản qua sàn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và người mua. Về phía chủ đầu tư sẽ tiết kiệm được một khoản tiền lớn vì không cần duy trì bộ máy nhân sự bán hàng, bởi công việc này chỉ mang tính thời điểm. Trong khi tại các sàn giao dịch có sẵn đội ngũ môi giới bất động sản chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản và có tập khách hàng đông đảo nên việc tiếp cận khách hàng thường nhanh chóng và hiệu quả. 

Đặc tính công việc chỉ tập trung vào việc tiếp cận và tư vấn khách hàng nên các sàn giao dịch bất động sản có nhiều công cụ hỗ trợ rất tốt cho việc quảng bá thông tin dự án và tiếp cận, tư vấn khách hàng. Với những lý do trên, việc bán hàng thông qua các sàn giao dịch uy tín, chuyên nghiệp đạt hiệu quả cao hơn việc các chủ đầu tư trực tiếp tìm kiếm và tư vấn khách hàng. 

"Nhìn rộng ra, từ thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2015, quy định giao dịch qua sàn được bãi bỏ với mong muốn tạo điều kiện các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Nhưng chúng ta có thể thấy, trong gần 10 năm trở lại đây, giá nhà luôn ghi nhận ở mức tăng cao. Vậy liệu mục tiêu “giảm chi phí” này có thực sự hiệu quả?", ông Đính đặt vấn đề.

Chủ tịch VARS nhận xét, về cả mặt lý luận và thực tiễn, quan điểm “giao dịch qua sàn làm tăng chi phí” là bất hợp lý. Muốn giải quyết lo ngại về việc bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng chi phí thì có thể định mức phí trần đủ để thực thi việc giao dịch. 

Tăng trách nhiệm của các sàn giao dịch 

Trong thời gian qua, xuất hiện không ít các vụ tranh chấp tại các dự án xuất phát từ nguyên nhân sàn phân phối, môi giới quảng cáo sai sự thật, đồng thời yêu cầu người mua nhanh chóng đặt cọc để giữ chỗ trước khi ký hợp đồng. Tuy nhiên, ngay sau khi nộp tiền, người mua kiểm tra lại thông tin của dự án thì mới “té ngửa” khi biết các dự án chưa có giấy phép xây dựng nên không có chuyện đủ điều kiện bán hay không. Khi phát hiện có sai phạm, người dân kiện cáo thì các sàn, môi giới bất động sản vẫn vô can, không phải chịu trách nhiệm mà quy hết về phía chủ đầu tư. 

Ông Đính cho rằng, hầu hết các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay vẫn đang được thực hiện thông qua sàn giao dịch. Do đó, cần thiết phải tăng tính ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới và nhận hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có. 

"Giao dịch thông qua sàn, cá nhân môi giới sẽ là bên liên đới, chịu trách nhiệm nếu cung cấp thông tin không chính xác, môi giới mua bán các sản phẩm không rõ ràng. Sàn giao dịch sẽ là gác chắn cho pháp luật như: chống rửa tiền, chống thất thu thuế vì giao dịch qua sàn sẽ phải thực thi đúng, đủ khi ta đã quy định cho nó.

Ngoài ra, nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng đắn, kịp thời và sát với tình hình thực tế", ông Đính chia sẻ.

Tại Hội nghị lần thứ 5, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã nhận thấy rõ điều này nên đưa ra quan điểm “bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch” trong Nghị quyết số 18-NQ/TW. 

Tạo kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư

Chủ tịch VARS cho rằng, giống như thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản cũng cần được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian, điều này vừa đảm bảo hàng hóa được lưu thông rộng rãi vừa đảm bảo uy tín và chất lượng của sản phẩm. Hiện nay các công ty muốn chào bán chứng khoán ra công chúng thì phải được niêm yết trên các sàn giao dịch. Công ty phải đáp ứng các điều kiện chào bán chứng khoán lần đầu ra công chúng theo quy định của Luật Chứng khoán thì mới được niêm yết trên các sàn giao dịch. 

Trước đó, khi giao dịch cổ phiếu phải qua tay, muốn đầu tư vào doanh nghiệp, nhà đầu tư phải tìm hiểu và tiếp nhận rất nhiều thông tin thiếu minh bạch, chưa được kiểm chứng. Đến khi sàn giao dịch chứng khoán ra đời, thông qua Ủy ban Chứng khoán Việt Nam, mọi giao dịch đều được kiểm tra, kiểm soát, thông tin được chia sẻ công khai đã thu hút được lượng lớn người tham gia. Mức vốn hóa ban đầu chỉ 270 tỷ đồng đồng đến nay thị trường chứng khoán đã đạt mức 7,3 triệu tỷ đồng (bao gồm cả cổ phiếu và trái phiếu) vào ngày 31/3/2023, tương đương 82,15% GDP. Tính đến cuối năm 2022, tổng số tài khoản chứng khoán của nhà đầu tư trong nước đã vượt 6,8 triệu tài khoản, nếu tính mỗi cá nhân sở hữu một tài khoản thì tỷ lệ số tài khoản cá nhân hiện tương đương 6,8% dân số.

Như vậy, nếu được áp dụng cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tạo những kênh huy động vốn mới cho nhà đầu tư như hình thức trái phiếu công trình chuyển đổi của dự án bất động sản hình thành trong tương lai Khi người tham gia thị trường đông, vốn hóa đủ lớn thì việc thu hút vốn nước ngoài, khi đó các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở… sẽ có điều kiện phát triển.

“Tuy vậy, để đảm bảo một sàn hoạt động chuyên nghiệp, đáp ứng được theo những tiêu chí của Luật sửa đổi, phải có quy định chặt chẽ về điều kiện thành lập của sàn giao dịch môi giới bất động sản. Tất cả những người hành nghề tư vấn môi giới cho khách hàng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, chứng chỉ cần được mã hóa, số hóa dưới hình thức thẻ hành nghề. Người có thẻ sẽ là người giao dịch cuối cùng, xác nhận thông tin cần thiết tư vấn cho khách hàng; mã thẻ sử dụng khi ký hợp đồng sẽ là căn cứ để đánh giá trách nhiệm liên đới khi giao dịch xảy ra vấn đề và như vậy người hành nghề bắt buộc hoạt động nghiêm túc, có uy tín", Chủ tịch VARS chia sẻ.