3 tháng đầu năm, giao dịch đất nền phía Nam giảm hơn 90% 

Thanh khoản thị trường sơ cấp, thứ cấp đều kém 

Theo Zingnews, thanh khoản đất nền trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều kém trong quý I năm nay. Theo lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên bán đất nền dự án tại Bình Dương, quý I công ty này chỉ bán được một vài sản phẩm mới trong rổ hàng sơ cấp, số còn lại là nền đất khách hàng ký gửi bán thứ cấp tuy nhiên khá ế ẩm. 

Trong suốt 3 tháng qua, thanh khoản đất nền dự án của doanh nghiệp giảm 95% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân khiến phân khúc này ế ẩm là do thị trường đã “đứt” hoàn toàn lượng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi đó nhu cầu thật đất nền rất thấp vì không phục vụ được nhu cầu ở ngay. 

Trưởng bộ phận kinh doanh của một doanh nghiệp chuyên đất nền tại Long An, lân cận với TP Hồ Chí Minh cho biết, tháng 1 nghỉ Tết dương và Tết âm nên ít giao dịch nhưng trong tháng 2, tháng 3 lượng hàng bán được cũng gần như bằng không. Riêng khách dạo xem dự án cũng giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái và không có khách nào xuống tiền mua. Đây là lần đầu tiên lượng giao dịch đất nền quý I của doanh nghiệp này xuống mức thấp nhất trong vòng nửa thập kỷ qua. 

Ở thị trường thứ cấp, nhà đầu tư tiết lộ trong 8 tháng qua dù đã nỗ lực giảm giá để thoát hàng nhưng chưa hề bán được. Anh Nguyễn, một nhà đầu tư đất nền gần khu vực Tân An, Long An có sử dụng đòn bẩy tài chính cho biết từ giữa năm 2022 đến quý I/2023 đã chào bán nền đất dự án liên tục nhưng không có khách mua. 

Đến cuối tháng 3, anh chấp nhận giảm giá đất nền từ 1,8 tỷ đồng xuống còn 1,4 tỷ đồng nhưng vẫn chưa thể bán được. Dự kiến trong quý II, anh Nguyễn sẽ phải giảm giá thêm cho khách mua thiện chí khi bước vào vòng thương lượng vì cần dòng tiền để xử lý tài chính cá nhân, không thể thao tiếp suất đầu tư nữa. 

Anh Đoàn, môi giới bất động sản tại thị trường Đồng Nai cũng thừa nhận phân khúc đất nền dự án rất ế ẩm, 3 tháng đầu năm không bán được sản phẩm nào. Phải đến giữa tháng 4 anh Đoàn mới có giao dịch đầu tiên trong năm 2023. Nhớ lại thời điểm quý I của năm ngoái, anh Đoàn cho biết vẫn bán được 7 - 10 sản phẩm đất nền trong một tháng, trong đó có cả đất dự án và đất lẻ, khi đó giá đất có tăng cao nhưng vẫn có khách xuống tiền chứ không như bây giờ. Nhằm cải thiện thanh khoản, sang đến tháng 4, anh Đoàn chuyển phương hướng sang bán đất nền lẻ trong dân, đã có sổ đỏ và có thể công chứng ngay, mức giá bán chỉ khoảng 1 tỷ đồng/nền. 

Chưa có dấu hiệu phục hồi trong thời gian ngắn 

Theo báo cáo thị trường đất nền TP Hồ Chí Minh và vùng phụ cận của DKRA Group cho biết, trong quý I đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam gồm TP Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An thanh khoản giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu chung của thị trường đất nền xuống mức cực thấp, chỉ bằng 6% so với cùng kỳ. Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với quý 1/2022. Giao dịch giảm biên độ lợi nhuận tập trung chủ yếu ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

Trong quý, rổ hàng đất nền dự án mới chào bán cũng có ít biến động về giá, tại cùng một dự án đất nền tung ra tăng giá trên dưới 5% so với cùng kỳ nhưng có kèm theo nhiều chiết khấu, khuyến mãi để kích cầu. Còn ở thị trường thứ cấp, đất nền giao dịch trầm lắng, giá chào bán ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với cùng kỳ năm 2022, thậm chí có những nhà đầu tư ngộp tài chính còn sẵn sàng giảm giá bán 15 - 20%. 

Những trường hợp giảm giá bán đất nền sâu thường tập trung ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư. 

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận R&D DKRA Group nhận định thanh khoản đất nền đang xuống thấp kỷ lục, dù đã có nhiều cuộc mặc cả giảm giá giữ bên bán và bên mua nhưng có thể đôi bên vẫn chưa tìm ra tiếng nói chung. Bởi phân khúc đất nền có đặc thù là mua để đầu tư, tích lũy tài sản chứ không hướng tới mục đích sử dụng ngay. Do đó, đất nền thuộc nhóm bất động sản không được ưu tiên trong giai đoạn thị trường “đóng băng” như hiện nay. 

Ông Thắng dự báo, trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, những vướng mắc về pháp lý chưa được tháo gỡ, doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc thu xếp dòng vốn đáo hạn trái phiếu thì DKRA nhận định nếu không có những hướng xử lý cụ thể thì thanh khoản của thị trường khó có khả năng chuyển biến tích cực trong thời gian tới. 

Theo dữ liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, mức độ quan tâm bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, Long An, Bình Phước, Đồng Nai trong quý I năm nay đều sụt giảm. Chỉ tính riêng trong tháng 2, lượt tìm kiếm đất nền TP Hồ Chí Minh trên các chợ trực tuyến giảm 32-45% đối với đất lẻ và đất dự án. Đơn vị này nhìn nhận thị trường đất nền chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn.

Về thị trường đất nền khu vực phía Nam trong thời gian tới, các chuyên gia tại Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trong những tháng đầu năm 2022, đất nền tại những vùng này phát triển quá mức, giá tăng mạnh nên trong năm 2023 sẽ có diễn biến phức tạp. "Mức giá đất nền đã tăng cao so với thực chất, do vậy thị trường sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng giá", VARS dự báo.