Đất nền vùng ven TP.HCM đảo chiều: Thời điểm xuống tiền không quan trọng bằng cách xuống tiền

Vài năm trở lại đây giá đất nền tại vùng ven của TP.HCM liên tục tăng giá, đặc biệt khi xuất hiện thông tin 5 huyện ngoại thành được quy hoạch "lên quận hay lên thành phố" đã kéo giá bất động sản tăng mạnh, có thời điểm lên mức 50-70%. Đơn cử, năm 2021, giá đất nền tại khu vực xã Bình Lợi (huyện Bình Chánh) nằm trong ngưỡng 25-27 triệu đồng/m2 nhưng lúc sau khi có thông tin lên quận, thành phố giá đã lên mức 35-40 triệu đồng/m2, thậm chí đất đai tại một số khu vực trong xã còn lên đến hơn 60 triệu đồng/m2.

Cơn sốt tại đất nền vùng ven chỉ đảo chiều sau khi TP.HCM yêu cầu 5 huyện không vội đề xuất lên quận hoặc thành phố. Theo khảo sát mới đây của Vnbusiness, giá đất mặt tiền ở Củ Chi đang được nhiều nhà đầu tư rao bán giá 20-25 triệu đồng/m2 (các lô diện tích tiêu chuẩn 100-150m2), tùy vị trí, giảm 10-15 % so với hồi đầu năm 2022. Các lô diện tích lớn, xa mặt đường, có giá 8 - 16 triệu đồng/m2, giảm trên 20%.

Tại các huyện vùng ven khác như Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn cũng đang chịu áp lực giảm giá mạnh, với biên độ giảm 10 - 25% tùy vùng. Ở huyện Nhà Bè, đất nền dự án chào bán thứ cấp trên trục đường Lê Văn Lương đang được chào giá 27-53 triệu đồng/m2 tùy vị trí từng lô, giảm 10-15% so với mức rao hồi đầu năm 2022. Trên trục đường Nguyễn Lương Bằng (xã Xuân Phú), đất nền dự án có giá 33 - 60 triệu đồng/m2, giảm 10 - 20% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ ở các huyện vùng ven, giá đất các tỉnh lân cận TP.HCM (Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh) cũng đang chịu sức ép giảm giá mạnh, phổ biến ở mức 10-30%.

Chủ trương không vội đề xuất đưa 5 huyện lên quận hoặc thành phố đã giúp cho thị trường ổn định hơn, minh bạch hơn và cũng là cơ hội cho những người có nhu cầu thật. Trong cuộc trò chuyện nhanh của bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam với chúng tôi, chuyên gia này đã có những nhận định giúp các nhà đầu tư có thêm góc nhìn về đất vùng ven TP.HCM trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn phía trước.

PV: Giá đất vùng ven TP.HCM (Bình Chánh, Củ Chi…) hiện đang như thế nào so với thời điểm sốt đất vào năm ngoái, thưa bà?

Bà Trang Bùi: Cushman & Wakefield không ghi nhận dữ liệu giao dịch và giá bán của thị trường đất nền hoạt động tự do trong các báo cáo của chúng tôi. Tuy nhiên, qua quan sát từ nhiều nguồn tin khác nhau, thị trường giao dịch đất nền vùng ven TP.HCM đã trở nên nóng sốt trong giai đoạn 2018 – 2021, sau đó chậm dần và chững lại do những ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Trong giai đoạn tăng trưởng, chúng tôi ghi nhận thậm chí có một số hiện tượng giá bán được chào cao đột biến ở một số khu vực do chạy theo các quy hoạch hạ tầng và các dự án quy mô lớn, Cushman & Wakefield cho rằng đây chỉ là những hiện tượng cục bộ và sẽ ít ảnh hưởng đến thị trường toàn thành phố.

PV: Hiện tại đã xuất hiện nhiều quảng cáo bán cắt lỗ của nhà đầu tư nhưng thực tế không phải như vậy. Giá bán vẫn cao hơn so với thời điểm họ mua vào. Bà có đưa ra lời khuyên về thời điểm xuống tiền với những người có nhu cầu thật?

Bà Trang Bùi: Người mua nhà đất tại Việt Nam đã trải qua các đợt khủng hoảng trước, và cùng với sự phát triển của các hệ thống thông tin thị trường, đến thời điểm này họ đã có nhiều kinh nghiệm cho các quyết định xuống tiền của mình.

Đối với các nhà đầu tư ngắn hạn sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ có nhu cầu “thoát hàng” nhanh chóng trong bối cảnh lãi suất tăng cao, các nhà đầu tư này sẽ chấp nhận cắt bớt khoản lợi nhuận ước tính, thậm chí cắt lỗ cả phần lãi mà họ đã gánh chịu cũng như tiếp tục kéo dài trong thời gian thanh khoản. Nhưng, họ vẫn phải đảm bảo thu lại được phần tiền gốc sau khi trừ hết vốn mà tín dụng cấp.

Chính vì vậy, việc xuất hiện những quảng cáo cắt lỗ nhưng giá bán thực tế vẫn cao, có thể nguyên nhân là do chi phí ban đầu đã cao, sau đó cộng dồn thêm các chi phí như lãi suất, bảo dưỡng, điện nước,…. trong thời gian nhà đầu tư nắm giữ. Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư dài hạn trên 5 năm và ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính sẽ có chiến lược giữ đất để chờ đợi chu kỳ tiếp theo.

Đối với người mua có nhu cầu mua ở thực, thời điểm xuống tiền không quan trọng bằng cách xuống tiền.  Với tâm lý “tiền mặt là vua”, hoặc “làm khi lành để dành khi đau” trong bối cảnh bất định của thị trường, chúng tôi khuyến khích các nhà đầu tư nên cẩn trọng trong việc sử dụng vốn vay ngân hàng và chỉ nên tập trung đầu tư vào các thị trường họ đã am hiểu. Các nhà đầu tư khi xuống tiền trong bất kì thời điểm nào cũng cần thực hiện thẩm định kỹ lưỡng cả về quy hoạch, pháp lý và nghĩa vụ thuế, tìm đối tác giao dịch đáng tin cậy và liên tục quan sát biến động rủi ro của thị trường.

PV: Còn điều gì người mua có nhu cầu thật cần lưu ý khi muốn mua đất vùng ven ở TP.HCM thưa bà?

Bà Trang Bùi: Đất nền là loại tài sản ưa chuộng của người dân Việt Nam, vì vậy nhu cầu mua đất nền sẽ không suy giảm. Giá đất sẽ tăng nhưng chủ yếu ở những khu vực có cơ sở hạ tầng được quy hoạch và phát triển tốt. Người mua nên tỉnh táo trước các thông tin rao bán, tìm hiểu kỹ về các vấn đề pháp lý và quy hoạch của khu đất muốn mua, cũng như tìm hiều về lịch sử biến động giá của khu vực để có thể đưa ra các quyết định chính xác. Các nhà đầu tư nên làm việc với cơ quan chính quyền và các cố vấn đầu tư địa phương để tận dụng kiến thức địa phương của họ và quản lý giao dịch, hỗ trợ đàm phán cũng như giải quyết vấn đề.

PV: Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi!