“Mua dễ bán khó” bất động sản vùng ven khiến khách hàng “ngao ngán”

Mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng

Theo vnbusiness.vn, báo cáo khảo sát của các đơn vị doanh nghiệp chuyên thực hiện về công tác nghiên cứu thị trường bất động sản đều đã cho thấy rằng giá bất động sản ở khu vực vùng ven TP Hồ Chí Minh đã tăng cao cả ở thị trường địa ốc cả sơ cấp lẫn thứ cấp. Trong khi thị trường bất động sản hiện nay đang bị rơi vào giai đoạn hết sức trầm lắng, trong khi khả năng thanh khoản là rất thấp.

Đơn cử, theo báo cáo mới thực hiện gần đây của đơn vị DKRA Việt Nam, giá đất nền tại một dự án bất động sản mở bán trong 7 tháng đầu năm 2022 ở Đồng Nai đã lên đến mức là 74,1 triệu đồng/m2, đây là mức giá đạt kỷ lục mà thị trường đã từng ghi nhận. Trong khi mức giá bán thứ cấp ở toàn khu vực TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận cũng tăng lên ở mức 7-11% so với thời điểm cùng kỳ của năm 2021.

DKRA lý giải về sức hút của các tỉnh thành vùng ven chủ yếu xuất phát từ việc khan hiếm trầm trọng nguồn cung ở các khu vực tại trung tâm TP Hồ Chí Minh. Hiện nay, giao dịch trên địa bàn TP Hồ Chí Minh chủ yếu được diễn ra ở các loại hình cá nhân đứng ra tự phân lô, tách thửa, có quy mô nhỏ lẻ, chủ yếu tập trung ở Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh…

Trong khi đó, theo nhận định của ông Hồ Đắc Duy, quản lý cấp cao bộ phận kinh doanh nhà ở Savills, cho biết trong thời gian những năm gần đây, dù thị trường bất động sản xảy ra nhiều biến động, nhưng tại một số dự án và khu vực, giá thị trường thứ cấp tăng đến 40 - 50%/năm.

Lấy ví dụ mới nhất về một dự án nằm ở khu vực vùng ven tại huyện Nhà Bè, ông Duy chia sẻ thông tin khi dự án này được mở bán vào thời điểm năm 2020, loại hình nhà phố có mức giá dao động chỉ trong ngưỡng từ 9,5 - 11 tỷ đồng/căn, loại hình biệt thự song lập dao động trong ngưỡng 13,5 - 15,5 tỷ đồng/căn. Cho đến nay, mức giá thứ cấp đã tăng rất mạnh lên đến mức là 18 - 19 tỷ đồng cho loại hình sản phẩm nhà phố và mức giá 26 - 28 tỷ đồng cho loại hình biệt thự.

"Không riêng gì các sản phẩm bất động sản liền thổ mà ngay cả loại hình căn hộ chung cư, đất nền khu vực vùng ven mặt bằng giá cũng đã được đẩy lên mức khá cao khi so với giá trị thực tế. Hơn nữa các đơn vị chủ đầu tư khi giới thiệu dự án ra thị trường hầu như đều tính toán thiết lập giá bán sản phẩm của họ trong thời gian 2 - 3 năm tới", ông Duy nói.

Cũng giống như tại địa bàn TP Hồ Chí Minh, giá đất nền vùng ven ở Hà Nội cũng đang ghi nhận có dấu hiệu nóng lên nhanh chóng cùng với những thông tin về quy hoạch, hạ tầng. Tại các khu vực điểm nóng, không chỉ có lượng khách đi xem đất tăng cao, các văn phòng tư vấn, môi giới nhà đất cũng đang mọc lên ngày một nhiều.

Theo chia sẻ của anh Lê Thành, chủ của một văn phòng môi giới ở khu vực huyện Sóc Sơn, các thông tin mới đến từ dự án tuyến đường Vành đai 4 cùng với việc dự án khu công nghiệp sạch Sóc Sơn sắp được triển khai, đang khiến cho thị trường đất nền khu vực có dấu hiệu nóng lên. Mỗi ngày văn phòng của anh Thành đón tiếp từ 10 - 15 lượt khách hàng lên xem đất.

Tuy nhiên, theo anh Thành, các giao dịch hiện tại chủ yếu vẫn đang diễn ra tại các khu vực còn dư địa để tăng giá như huyện Sóc Sơn, Thường Tín, Chương Mỹ... Còn đối với những khu vực đường Vành đai 4 đi qua ở huyện Hoài Đức mức giá bán đất hiện đã lên đến hơn 100 triệu/m2; ở khu vực huyện Đan Phượng đang có mức giá trên 60 triệu đồng/m2, tính thanh khoản rất thấp.

Bất động sản vùng ven khi nào thoát cảnh “mua dễ bán khó”

Giá liên tục tăng cao trong khi tính thanh khoản sụt giảm mạnh đã khiến nhiều sản phẩm bất động sản vùng ven lâm vào tình cảnh “mua dễ bán khó”, đẩy nhà các đầu tư vào hoàn cảnh khó khăn. Nhiều người thậm chí còn ôm nợ nặng nề vì không thể bán được hàng trong tay để giải thoát áp lực lãi vay ngày một đè nặng trên vai.

Anh Trần Quang Khải (địa chỉ ở Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ trong giai đoạn hai năm 2020, 2021, nhờ tận dụng thời cơ tốt từ các đợt bùng phát sốt đất kéo dài, anh đã thu về được khoản lãi là hơn 3 tỷ đồng. Càng lãi càng ham mê, thời điểm cuối năm 2021, anh Khải quyết định vay thêm khoản tiền trị giá 5 tỷ đồng từ ngân hàng, bạn bè để mở rộng thêm phạm vi đầu tư, hướng đến các tỉnh vùng ven của thành phố Hà Nội như tỉnh Bắc Giang, tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên… Tuy nhiên, thị trường bất động sản bất ngờ bị chững lại đã đẩy anh rơi vào tình thế khó khăn.

Cụ thể, hiện nay anh Khải đang bị mắc kẹt một lô đất nằm tại địa chỉ xã Quang Châu, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. “Cuối năm 2021, tôi được trúng đấu giá một lô đất nằm tại khu dân cư Bắc Quang Châu trị giá là 4,3 tỷ đồng. Sau đó đã từng có khách trả giá hơn 5 tỷ đồng mà tôi quyết không đồng ý. Giờ thì khó chồng khó, nếu để thì oằn vai trả lãi, trong khi muốn thoát hàng thì buộc phải giảm giá”, anh Khải nói.

Có thể thấy rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào khó khăn chung, việc rót tiền đầu tư địa ốc thời điểm này đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Theo đó, các chuyên gia kinh tế khuyến cáo nhà đầu tư nên hết sức thận trọng, bởi tình trạng “mua dễ, bán khó” còn có thể còn kéo dài trong ít nhất là 2-3 năm tới khi mà nguồn cung được cải thiện, dòng vốn được khơi thông.

Theo nhận định của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, khi tham gia vào thị trường bất động sản ở thời điểm này, các nhà đầu tư cần hết sức lưu ý đến nguyên tắc phòng vệ. Đặc biệt, chỉ nên rót tiền khi đã biết rõ sản phẩm đó có tính thanh khoản tốt hay không, có khả năng kiểm soát được các vấn đề rủi ro về pháp lý, quy hoạch, dòng tiền và nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính để tránh bị “chôn vốn” do mua dễ, bán khó.

Trong khi đó, anh Trần Văn Giang, một nhà đầu tư có gần 10 năm lăn lộn trên thị trường, cảnh báo hiện đang có tình trạng “cắt lỗ ảo”. Cụ thể, nhiều người đang cố tình theo “trend” cắt lỗ để bán hàng, rao bán chịu lỗ 10 - 20%, nhưng thực chất giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền mua.