Giao dịch bất động sản qua sàn: Quan trọng là mua – bán đúng luật

Hai mặt của giao dịch qua sàn

Mới đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó cói đề cập tới vấn đề luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. 

Thời gian qua, việc tự nguyện hay bắt buộc giao dịch qua sàn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tốt cho doanh nghiệp, khách hàng và thị trường đã và đang được thảo luận và cân nhắc trước khu dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chuẩn bị bước vào giai đoạn trình Quốc hội. 

Có một số lo ngại xung quanh đề xuất giao dịch bất động sẩn qua sàn xuất phát từ việc quy định này đã từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006 nhưng rồi sau đó lại bị loại bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Lý do là bởi, quy định này không đạt được mục tiêu hạn chế trốn thuế mà còn khiến nảy sinh nhiều tiêu cực, tạo rào cản trong  bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Lần sửa đổi này, việc tái bổ sung quy định giao dịch qua sàn cũng có nguy cơ sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và có thể làm tăng thêm giá bán nhà. Nhiều thành viên thị trường cũng bày tỏ lo ngại các sàn giao dịch bất động sản có thể câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiễu loạn thị trường và không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu, giá cả. 

Tuy nhiên, theo Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thời gian qua, giao dịch bất động sản qua sàn không bắt buộc  cũng đã nảy sinh một số vấn đề như nhiều phi vụ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo, lừa đảo, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý… Hậu quả là gây ra nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam khi chứng kiến nhiều vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình,... Mặt khác, theo VARS, còn xảy ra tình trạng trốn thuế, rửa tiền… diễn ra và rất khó kiểm soát.

Thực tế là hiện nay, các giao dịch mua bán nhà đất đặc biệt là các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai các dự án thường không trực tiếp bán hàng mà thực hiện thông qua sàn giao dịch độc lập hoặc sàn riêng của chủ đầu tư để tiếp cận với người mua nhà.

Các chủ đầu tư hiện nay cũng nhận thức được việc phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường. Bởi hầu hết các chủ đầu tư muốn có dòng tiền ban đầu đều chọn cách phối hợp với các sàn để có thể tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt những sản phẩm còn lại.

Nhìn nhận về mặt "được" của quy định giao dịch qua sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam bày tỏ: Việc mọi giao dịch bắt buộc qua sàn có mặt tích cực đó là Nhà nước có thể tăng khả năng quản lý, giám sát các giao dịch bất động sẩn cũng như nắm được cơ sở dữ liệu về giao dịch cho toàn thị trường.  Bên cạnh đó, Cơ quan chức năng cũng quản lý được các giao dịch của các nhóm môi giới nhỏ lẻ nhằm minh bạch hóa quá trình giao dịch.

Tuy nhiên ông Kiệt cũng lưu ý, cần phải đặc biệt chú ý đến việc giao dịch ở những địa phương ngoại thành, nông thôn… - những nơi chưa quen với việc xuất hiện của khái niệm sàn giao dịch bất động sản khi áp dụng quy định này. "Nếu không xem xét khía cạnh này thì dễ trở thành rào cản, làm hạn chế việc giao dịch ở các địa phương đó", ông Kiệt nhấn mạnh.

Chỉ cần mua – bán đúng luật

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, nhìn sang câu chuyện của Mỹ, để giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải giao dịch và thanh toán thông qua trung gian một công ty môi giới. Người mua có thể tự tìm nhà hoặc thông qua môi giới, và ngược lại người bán có thể có sẵn người mua nhưng vẫn phải giao dịch qua môi giới. Khi đó, các công ty môi giới thuộc sự quản lý của bang, bên cạnh sự giám sát chéo của Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản Mỹ (NAR). Có thể nói, sự phụ thuộc vào 2 tổ chức này khiến các sàn môi giới bất động sản được quản lý rất chặt chẽ, không phải các môi giới nào cũng có thể được hoạt động nếu không có chứng chỉ hành nghề, và nếu không học và thi các lớp cập nhật thông tin và luật lệ mới thì môi giới cũng sẽ bị tạm ngừng hoạt động.

Tại quốc gia này, cho tới khi khách hàng chuyển nhượng bất động sản thành công, các thông tin làm việc và giao dịch với các khách hàng sẽ được cập nhật và kiểm soát trong suốt quá trình.

Tại Việt Nam, hiện nay, nhiều quan điểm không đồng tình với đề xuất giao dịch qua sàn vì cho rằng cả nước có khoảng hơn 1000 sàn giao dịch bất động sản được thành lập nhưng hầu hết các sàn này chỉ làm chức năng quảng cáo cho chủ đầu tư và môi giới bất động sản chứ không thực hiện hết chức năng của mình như kiếm tra tính pháp lý của sản phẩm trước khi đưa vào giao dịch hay báo cáo thông tin về tình hình giao dịch,... Việc giám sát hoạt động của các sàn lâu nay cũng bị buông lỏng, dẫn tới cơ quan quản lý cũng khó đánh giá được chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch hiện nay. 

Lo ngại này theo VARS cũng có cơ sở nhưng các vấn đề sẽ được giải quyết khi luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn các quy định về hoạt động sàn giao dịch theo hướng chuyên nghiệp trong Luật, đặc biệt là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch trong việc cung cấp thông tin, bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư hoặc người mua nhà khi tham gia giao dịch.

Ông Đính cho hay, khi bị buộc gắn trách nhiệm với các giao dịch của khách hàng từ đầu đến cuối thì dù muốn hay không muốn thì các sàn cũng không dễ để đi "sân sau" với chủ đầu tư. Khi luật hóa các yêu cầu về chuẩn hóa sàn môi giới và chất lượng của môi giới cũng sẽ được nâng theo.

Theo Luật sư Lê Trọng Thêm - LTT & Lawyers Law Firm đánh giá, đối với các bất động sản đã có sổ, giao dịch thông qua xác nhận của phòng công chứng, với bất động sản hình thành trong tương lai cũng rất cần có sự thẩm định để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng, nhà đầu tư. 

Ông Thêm thông tin, đã có nhiều tranh chấp căng thẳng giữa khách hàng và chủ đầu tư vì khách hàng không được cung cấp thông tin đúng về dự án. Vì vậy, việc giao dịch qua sàn sẽ giúp có một đơn vị chịu trách nhiệm về thông tin họ đưa ra, người tiêu dùng từ đó cũng được bảo vệ. Tuy nhiên, ông Thêm nhấn mạnh cần có quy định chặt chẽ hơn với nghề môi giới bất động sản. Theo đó, mỗi môi giới cần có mã định danh riêng, sản phẩm bất động sản cũng có mã định danh để có thể theo dõi và kiểm soát biến động giao dịch. "Thậm chí, có thể thành lập trung tâm lưu ký của môi giới và sản phẩm bất động sản để minh bạch thông tin và người đi mua bất động sản sẽ không còn lo ngại về việc tiếp nhận thông tin khồng chính xác", ông Thêm nêu quan điểm.