Cần giao dịch bất động sản qua sàn hay mở rộng phạm vi của tổ chức hành nghề công chứng?

Theo VnEconomy, do vậy mà nguy cơ khi đề xuất này được quy định trở lại tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhiều khả năng sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch. Nhiều thành viên thị trường cũng lo ngại sẽ có hiện tượng các sàn cấu kết làm nhũng nhiễu thị trường. 

Để đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế, góp phần minh bạch thông tin trên thị trường BĐS thì các giao dịch BĐS cần có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc lợi ích với các chủ đầu tư BĐS. Thực tế, vai trò này đang được các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện. 

Như vậy, thay vì bắt buộc thực hiện giao dịch qua sàn BĐS thì có nên tăng cường, mở rộng phạm vi hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng, thông qua việc yêu cầu các giao dịch BĐS mà “một bên hoặc nhiều bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản” cũng buộc phải công chứng?

Các quốc gia đang quy định thế nào?

Tại Pháp, mọi văn bản hay quyền thực hiện những thủ tục đăng ký đất đai đều cần được thực hiện dưới hình thức văn bản công chứng do một công chứng viên hành nghề tại Pháp lập, quyết định của tòa án hoặc một văn bản của cơ quan hành chính. Văn bản ký tư, có hay không có chữ ký, ngay khi được công nhận chữ viết và chữ ký, sẽ được nộp và lưu trữ tại văn phòng công chứng đều không có giá trị đăng ký đất đai…

Tại Đức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu thửa đất cần được công chứng, dù có hợp đồng sơ bộ nào được ký kết ở thực tế thì hợp đồng này vẫn buộc phải công chứng. Bởi chức năng của việc công chứng là cung cấp lời khuyên pháp lý cho các bên trước khi họ bị ràng buộc. Công chứng viên cần xác nhận cho người mua nhà về sự tồn tại của hầu hết những điều kiện tiên quyết. Hợp đồng chuyển quyền BĐS đăng ký trong sổ đăng ký đất đai sẽ được thực hiện bởi công chứng viên. 

Tại Trung Quốc, một số hợp đồng được yêu cầu công chứng như các hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, xây dựng và phát triển liên quan tới BĐS thương mại, liên quan tới nhà ở cho người nước ngoài sử dụng. Một số hợp đồng về BĐS không được đăng ký nếu không có công chứng. 

Theo VARS, nhìn sang thị trường Mỹ, muốn giao dịch nhà đất thì người bán, người mua, trao tặng, nhận trao tặng đều phải giao dịch, thanh toán thông qua công ty môi giới. Người mua có thể tự tìm nhà hoặc qua môi giới. Người bán có thể có sẵn nhà nhưng vẫn phải giao dịch qua môi giới. 

Các công ty môi giới sẽ thuộc quản lý của băng, cùng sự giám sát chéo của Hiệp hội Quốc gia nhà bất động sản Mỹ (NAR). Từ sự kết hợp của 2 tổ chức này nên sàn môi giới được quản lý rất chặt. Ngoài ra, môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, thường xuyên cập nhật thông tin và luật lệ mới. 

Còn tại Việt Nam, với quan điểm không đồng tình với đề xuất “bắt buộc giao dịch qua sàn”, một số thành viên thị trường cho rằng, hiện đang có hơn 1.000 sàn giao dịch BĐS thành lập, song hầu như chỉ có chức năng quảng cáo và làm môi giới BĐS, chứ chưa làm hết chức năng của mình vì việc giám sát hoạt động của sàn đang bị buông lỏng. 

VARS nhận xét, các lo ngại đều có cơ sở nhưng sẽ sớm được giải quyết khi có luật hóa và ràng buộc chặt chẽ hơn về những quy định hoạt động của sàn giao dịch, theo hướng chuyên nghiệp của luật. Nhất là quy định về vai trò, trách nhiệm của sàn giao dịch, việc cung cấp thông tin, bảo mật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư, người mua khi tham gia giao dịch. 

Chuẩn hóa các thủ tục là điều quan trọng nhất

VARS cũng cho rằng, trong thời gian qua, các giao dịch qua sàn không bị bắt buộc thì đã có không ít vụ các chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo”, tung ra những sản phẩm nhập nhèm… khiến cho thị trường gặp nhiều bất ổn, khách hàng và nhà đầu tư liên tục có tranh chấp, biểu tình… 

Tuy nhiên, không phải tất cả các nhà đầu tư đều hám lợi mà vướng vào dự án “ma”. Có những vụ việc kéo dài là do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết hợp đồng, hay kinh doanh BĐS theo kiểu đa cấp với số nạn nhân lên tới hàng ngàn người… chủ yêu vì sự thiếu hiểu biết, thị trường và pháp luật thiếu cơ quan trung gian giao dịch để kiểm tra, thẩm định thông tin sản phẩm. 

Hơn nữa, phần lớn các dự án hiện nay cũng không trực tiếp bán hàng, mà giao dịch nhà đất, nhất là sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai sẽ thực hiện qua sàn giao dịch độc lập, hoặc sàn riêng của chủ đầu tư. 

Chủ tịch VARS phân tích: “Các chủ đầu tư muốn phối hợp với sàn nhằm tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối. Điều này sẽ mang đến dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp sẽ bán các sản phẩm còn lại. Vì thế mà Bộ Xây dựng đưa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bao gồm luật hóa vai trò sàn giao dịch BĐS bằng việc “các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới BĐS” là cần thiết và hợp lý”.

Cùng quan điểm này, đại diện một công ty BĐS đang có nhiều dự án được triển khai và bán sản phẩm, nhìn nhận đa số các chủ đầu tư đều thấy rằng, giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường là cần thiết, nhất là với các sản phẩm hình thành trong tương lai. Vì vậy, thủ tục liên quan chuẩn hóa là điều quan trọng để tạo sự ổn định cho thị trường, tránh gây hệ lụy không đáng có.