Giái pháp loại bỏ những giao dịch bất động sản bị ngăn cản bởi những lý do từ “trên trời rơi xuống”

Trong bài viết “Quy trình giải quyết đơn thư tranh chấp đất đai hiện nay chưa đồng bộ, xa rời thực tế”, Luật sư Quách Thành Lực (Giám đốc Công ty luật Pháp Trị) đã chỉ ra thực trạng lỏng lẻo của các quy định pháp luật khiến cho các cá nhân có ý đồ xấu, thiếu thiện chí rất dễ dàng thực hiện được việc ngăn chặn giao dịch bất động sản.

Để giải đáp thêm những băn khoăn của bạn đọc, Luật sư Quách Thành Lực chia sẻ thêm về cách thức có thể vượt qua, loại bỏ được những giao dịch bất động sản bị ngăn cản bởi những lý do lãng nhách, lý do từ trên trời rơi xuống.

Đề nghị Văn phòng đăng ký đất và nhà không áp dụng căn cứ pháp luật chưa phù hợp thực tiễn.

Theo Luật sư Quách Thành Lực, căn cứ "nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất"( điểm đ, khoản 1, điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường), là yếu tố then chốt khiến Văn phòng đăng ký đất và nhà cấp quận, huyện buộc phải từ chối hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo văn bản này, Bộ tài nguyên và Môi trường dường như đã xác định quá vội vàng, thiếu tham khảo các ngành luật hình thức liên quan đến giải quyết tranh chấp khi xác định việc mới chỉ cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai nhận được đơn đã có thể xác định là đất có tranh chấp, từ đó từ chối hồ sơ sang tên nhà đất.

Đúng theo các quy định của luật hình thức về giải quyết các tranh chấp, các quan hệ liên quan đến đất đai thì khi và chỉ khi đơn vị giải quyết tranh chấp đất đai có văn bản thụ lý thì mới được xác định là có tranh chấp đất đai.

Do vậy việc đầu tiên người dân cần trình bày quan điểm nêu rõ những hạn chế, yếu kém, chưa phù hợp với thực tế, chưa phù hợp với quy định của Luật đất đai, luật hình thức của điểm đ, khoản 1, điều 11a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường. Từ đó đề nghị Văn phòng đăng ký đất và nhà không vận dụng quy định chưa đúng đắn, chưa phù hợp này.

Sau khi Văn phòng đăng ký đất và nhà không áp dụng quy định trên thì người dân cần thực hiện bước tiếp theo đó là đề nghị họ vận dụng các quy định của Luật hình thức để xác định đất có tranh chấp hay không.

Áp dụng các quy định của các luật hình thức để xác định tình trạng đất có tranh chấp.

Luật sư Quách Thành Lực tiếp tục phân tích: Do khái niệm khái niệm tranh chấp đất đai tại luật Đất đai quá chung chung, quá rộng khiến cho mọi tranh chấp quyền nghĩa vụ về đất đai đều được coi đất có tranh chấp. Trong quá trình Toà án xem xét giải quyết các tranh chấp đất đai đã có hướng dẫn để làm hẹp nội hàm tranh chấp đất đai, tách và loại bỏ một nửa các dạng tranh chấp khác liên quan đến đất đai khỏi khái niệm tranh chấp đất đai.

Theo đó tại khoản 2, điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP, ngày  05 tháng 05 năm 2017 của Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao xác định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 192 bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Theo quy định trên, cơ quan tố tụng chỉ xác định “tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất” mới được xác định là tranh chấp đất đai theo luật Đất đai. Còn các tranh chấp khác là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất không được xác định là tranh chấp đất đai theo luật Đất đai.

Giám đốc Công ty luật Pháp Trị lấy ví dụ: Việc bạn đặt cọc nhưng sau đó không bán nữa và bạn bán cho người khác. Người đã đặt cọc đó có gửi đơn ngăn chặn giao dịch thì quan hệ tranh chấp đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng- dạng tranh chấp liên quan đến đất đai. Đây tuyệt đối không phải là tranh chấp đất đai nên Văn phòng đăng ký đất và nhà khi nhận đơn ngăn chặn của chủ thể đặt cọc, kèm theo chứng cứ đã nộp đơn ra toà, ra uỷ ban thậm chí đã được các cơ quan này thụ lý thì cũng không có căn cứ để từ chối hồ sơ sang tên sổ đỏ của bạn cho người mua.

Theo Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật về Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật khẳng định: “2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”. Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường có hiệu lực pháp lý thấp hơn Luật Đất đai. Nên việc công dân yêu cầu Văn phòng đăng ký đất và nhà từ chối áp dụng Thông tư mà phải áp dụng luật Đất đai là có cơ sở.

Một khi Luật đất đai chưa giải thích rõ ràng về tranh chấp đất đai mà Bộ luật tố tụng dân sự, Nghị Quyết hướng dẫn Bộ luật tố tụng dân sự có quy định thì Văn phòng đăng ký đất và nhà phải áp dụng quy định của Nghị quyết để xác định việc tranh chấp đất đai có phải là căn cứ ngăn chặn giao dịch hay không.

Theo luật sư, nên đấu tranh văn minh bằng việc khiếu nại, khởi kiện cơ quan hành chính khi những ý kiến, quan điểm trên không được sự chấp thuận.

Có nhiều trường hợp Văn phòng đăng ký đất và nhà sau khi nhận được ý kiến của người dân với những nội dung trên đã yêu cầu người ngăn chặn phải chứng minh đã khởi kiện, toà đã thụ lý vụ án. Nếu người này không cung cấp bằng chứng thì Văn phòng đăng ký đất và nhà tiếp tục việc sang tên.

Tuy nhiên cũng còn nhiều trường hợp Văn phòng đăng ký đất và nhà vẫn tiếp tục vận dụng các quy định chưa đúng đắn, chưa phù hợp để ngăn chặn giao dịch, bỏ mặc sự trao đổi có lý, có tình của người dân. Khi xảy ra trường hợp này người dân cần khiếu nại, khởi kiện cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi chưa đúng đắn đó.