Tranh cãi về giá bán khi giao dịch bất động sản qua sàn

Có thực là giải pháp?

Theo Tiền Phong, trong giai đoạn vừa qua, tuy không bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn nhưng tình trạng các sàn giao dịch liên kết với nhau đã xảy ra nhiều, làm biến tướng giá bán gây ảnh hưởng lớn tới chủ đầu tư. Cũng không ít tình trạng lừa đảo mua dự án không đủ điều kiện qua sàn.

Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tiết lộ, sàn lũng đoạn thị trường thành mua sỉ, bán lẻ hiện nay không thiếu. Nhiều sàn mua cả một tầng hoặc một block của dự án và nhận các ưu đãi riêng của chủ đầu tư như chiết khấu cao. Sau đó tung tin khan hàng để thổi giá, cuối cùng mặt bằng giá thị trường lại do sàn quyết định.

Chủ đầu tư một dự án khu vực Mê Linh cho hay, trước khi chào bán, đã có một sàn BĐS có tiếng vào bán nhưng chủ sàn lại đưa ra nhiều yêu sách. Theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch về pháp lý của sản phẩm để người mua có thể tìm hiểu kỹ, không để xảy ra tình trạng dự án chưa đủ điều kiện đã được mở bán.

Tuy vậy nhưng quy định này lại khó có thể áp dụng với những sàn vốn lập ra chỉ để tiêu thụ sản phẩm của chủ đầu tư hay được phân phối độc quyền. Do đó, khi khách hàng tìm tới những sàn này nếu chủ đầu tư hay chủ sàn cố tình cung cấp thông tin giả về dự án thì khách hàng cũng khó có thể biết sự thật.

Chẳng hạn như gần đây, hàng trăm cư dân tòa nhà FLC Premier Park Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã đóng vào sàn hàng trăm tỷ đồng nhưng chờ mãi vẫn chưa nhận được nhà. Chị Hà Huyền (Thanh Xuân, Hà Nội) cho hay, cuối năm ngoái, Tập đoàn FLC đã giao cho Cty CP dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc để mở bán căn hộ chung cư CT2 Đại Mỗ. Vì chưa đầy đủ pháp lý nên chủ đầu tư lách luật bằng cách ký với khách hàng “Văn bản thỏa thuận”. 

Hiện tại, tòa CT2 mới vẫn đang xây tầng hầm nhưng khách hàng đã đóng từ 200 triệu đến 1 tỷ đồng. Tính tới tháng 8/2022, toàn bộ khách hàng tại đây vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán nào như cam kết của chủ đầu tư.

Tuy là sàn giao dịch BĐS với những trách nhiệm nặng nề, nhưng thực tế thì hầu hết các sàn hiện nay chỉ hoạt động như một bên trung gian. Điển hình có thể kể đến như việc chủ đầu tư bảo gì thì chủ sàn nghe vậy. Đối với loại hàng hóa là căn hộ chung cư thì các sàn chỉ cần bán theo giá được ấn định để hưởng từ 1 - 2% giá trị giao dịch. Còn với loại là nhà ở riêng lẻ thì người bán muốn niêm yết giá thế nào cũng được, không phải thông qua thẩm định giá. 

Trở lại trước khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 có hiệu lực, không ít sàn giao dịch BĐS mọc lên như “nấm” để kinh doanh theo quy định của Luật… Tuy nhiên, thực chất các sàn này không phát huy được vai trò mà còn trở thành yếu tố gây loạn thị trường. Như vậy, nếu cứ bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn thì chắc chắn sẽ phát sinh đặc lợi, đặc quyền cho sàn giao dịch. 

Sau đó tới Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã loại bỏ quy định này. Tuy nhiên, bỗng dưng Bộ Xây dựng lại lần nữa đề xuất kinh doanh BĐS qua sàn vào Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS.

Giá nhà sẽ đắt hơn?

Trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, theo quy định tại Điều 60 “các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới”; Có 2 phương án: 

Một là, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai; Cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới. 

Hai là, Bộ Xây dựng đề xuất các dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, các tài sản khác gắn với đất thì phải thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. 

Theo ông Nguyễn Mạnh - Giám đốc Kinh doanh Cty Handico 5, chính các doanh nghiệp làm theo dự án nhà ở thương mại như dự án tại Gia Lâm, Giang Biên (Long Biên), Nguyễn Lương Bằng (Đống Đa);...  đều không bán qua sàn giao dịch. Như vậy, khách mua có thể đến phòng kinh doanh để được tư vấn và ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. 

Trước đề xuất buộc giao dịch BĐS qua sàn, ông Mạnh nhìn nhận điều này là vô lý, bởi dự án giá trị hàng nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư lại phải giao cho một đơn vị khác chi phối. “Bản thân các sàn giao dịch hiện nay chưa chuyên nghiệp bởi họ không gắn bó với chủ đầu tư. Nếu bán qua sàn chắc chắn giá bán sẽ tăng vì các sàn đều lấy phí môi giới và nhiều loại phí khác. Như vậy, khách hàng sẽ là bên chịu thiệt” - Ông Mạnh nói.

Chủ tịch HoREA - Ông Lê Hoàng Châu cho biết, việc quy luật mua bán BĐS thông qua sàn là không phù hợp hay thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời dễ tạo ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS.

Theo ông Chây, quy định này không đảm bảo quyền lợi cho các doanh nghiệp phát triển BĐS. Trong khi từ vai trò “làm thuê”, chuyên cung cấp dịch vụ cho các bên mua bán, thì nay sàn giao dịch lại thành “vua” trên thị trường bất động sản. Mấu chốt ở đây là phải trả lại đúng vị trí của các bên, vị trí và vai trò của sàn giao dịch là kết nối giữa bên mua và bên bán, cung ứng dịch vụ mua BĐS cho bên mua và bán hàng cho bên bán.