Các chuyên gia cho rằng việc bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch bất động sản (BĐS) qua sàn có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự chủ kinh doanh, phát sinh thêm nhiều chi phí, đẩy giá nhà tăng cao…
 

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua vào kì họp tháng 10/2023, trong đó quy định về mua bán BĐS phải qua sàn vẫn tiếp tục nhận được rất nhiều sự quan tâm của chuyên gia, doanh nghiệp. 
Tại dự thảo luật mới nhất, Chính phủ vẫn đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn. Theo đó, hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Thực tế, quy định giao dịch BĐS phải qua sàn không phải là nội dụng mới. Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng đã quy định nội dung này, nhưng sau đó đã phải bãi bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014. Việc bãi bỏ này được lý giải là để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và giảm bớt chi phí, thủ tục cho doanh nghiệp, người dân.

 

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, BĐS là tài sản có giá trị cao, phức tạp nên giao dịch liên quan đến bất động sản luôn đối mặt với nguy cơ không an toàn.
Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.” Đồng thời, Điều 57 dự thảo luật này cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.

 

Theo ông Đỉnh, Luật Công chứng quy định, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Như vậy, công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS. Bởi vì, theo Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), sàn giao dịch ngoài việc thực hiện các giao dịch mua bán BĐS, trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán BĐS thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch.
Theo ông Đỉnh, hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian sẽ cao hơn (khoảng 2%, thậm chí có thể lên tới 8% giá trị hợp đồng), tăng gấp 20 - 80 lần. Do đó, quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn sẽ làm tăng thủ tục, chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao do chi phí trung gian tăng.
Ngoài ra, theo chuyên gia này, trong hoạt động kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch thì công chứng viên sẽ làm tốt hơn bởi họ được đào tạo chuyên sâu về luật hơn các nhân viên ở sàn giao dịch BĐS. Hơn nữa, việc Luật Kinh doanh BĐS bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian là có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do, tự chủ và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh...

 

 

Theo Luật sư – Trọng tài viên Kiều Anh Vũ (Công ty Luật KAV Lawyer), trước hết, về mặt nguyên tắc, “việc dân sự cốt ở đôi bên”, chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản của mình, được tự do giao dịch mà không cần phải thông qua tổ chức trung gian nào khác. Điều này cũng đúng với giao dịch bất động sản. Nếu 2 bên thuận mua vừa bán thì giao dịch, thủ tục hành chính sẽ thực hiện tại cơ quan Nhà nước.
Ông Vũ cho rằng dù BĐS là tài sản đặc biệt và pháp luật có thể quy định điều kiện trong một số trường hợp để đảm bảo mục tiêu quản lý Nhà nước, nhưng thẩm quyền kiểm soát giao dịch phải thuộc cơ quan Nhà nước chứ khó có thể trao cho các sàn giao dịch BĐS. Bởi vì, sàn giao dịch BĐS cũng chỉ là một doanh nghiệp, đây cũng chỉ là nơi diễn ra các giao dịch BĐS chứ không phải là cơ quan Nhà nước. 
“Đặc biệt, để thẩm định điều kiện kinh doanh của chủ đầu tư dự án BĐS, với năng lực, quy mô của sàn giao dịch BĐS thì chưa chắc đã đảm bảo điều này. Trong khi đó, nếu buộc các giao dịch đều phải qua sàn sẽ trao đặc quyền quá lớn cho các sàn như các quyền thẩm định, từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện. Điều này cũng gây ra hệ lụy, ví dụ như các sàn không hợp tác với chủ đầu tư thì BĐS không giao dịch được; còn nếu sàn hợp tác quá chặt chẽ với chủ đầu tư thì cũng chưa chắc tốt…”, ông Vũ nói.

 

Ông Kiều Anh Vũ cũng cho rằng, với mục tiêu ngăn chặn việc khai khống giá mua bán, chống thất thu thuế từ việc giao dịch BĐS thì việc buộc giao dịch qua sàn cũng không giải quyết được vấn đề này. Bởi vì sàn cũng không thể khống chế, quyết định được giá mua bán giữa các bên nên có giao dịch qua sàn hay không cũng không giải quyết được vấn đề khai khống giá. Hơn nữa, pháp luật hiện hành cũng đã có đầy đủ các chế tài để xử lý việc khai khống giá. Trong khi, việc buộc giao dịch qua sàn cũng tăng thêm tổ chức trung gian, thủ tục và chi phí, góp phần đẩy giá giao dịch. Điều này không có lợi cho thị trường và các bên giao dịch.
“Thậm chí, nếu buộc giao dịch qua sàn thì chẳng những không hợp lý, mà còn lạc hậu, tụt lùi so với luật cũ, vì Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bỏ quy định này. Do đó, ông Vũ cho rằng hiện nay, chưa nên bắt buộc giao dịch qua sàn, việc giao dịch qua sàn chỉ nên được khuyến khích và áp dụng tự nguyện”, ông Vũ nêu. 
 

 

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, sàn giao dịch BĐS là một dịch vụ do khu vực tư nhân cung cấp, luôn gắn với nhóm lợi ích chủ đầu tư dự án - sàn giao dịch, hầu như không hướng tới cơ chế bảo vệ quyền vào lợi ích của người tiêu dùng.
Theo ông Võ, sàn giao dịch có chức năng cung cấp thông tin như một dịch vụ tư nhân, việc giao dịch qua sàn giao dịch BĐS cần nâng cấp để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong các giao dịch dự án cung cấp hàng hóa BĐS. Công chứng là hoạt động dịch vụ công đảm bảo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho mọi giao dịch BĐS, giúp người dân hiểu biết rõ pháp luật khi tham gia vào giao dịch BĐS, đồng thời cũng tạo ra nguồn thôngtin công khai, minh bạch cho các giao dịch đã thành công.

 

“Chức năng cung cấp dịch vụ tư về thông tin của các sàn giao dịch BĐS không thể thay thế chức năng cung cấp dịch vụ công của công chứng trong các giao dịch BĐS, nhất là các giao dịch BĐS của các dự án đầu tư phát triển BĐS chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới đã cho thấy rõ điều này và Việt Nam nên học tập để quản lý tốt hơn thị trường BĐS còn đang yếu kém như hiện nay”, ông Võ nêu.
TS Thái Thị Tuyết Dung, Giảng viên, Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM cũng đưa ra quan điểm rằng, việc dự kiến mở rộng chủ thể có thẩm quyền xác định giao dịch BĐS theo Dự thảo Luật kinh doanh BĐS là chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay. 
Lý do là, nếu nhà nước gặp nhiều khó khăn trong quản lý thị trường BĐS, không nắm được giá trị giao dịch để thu thuế hoặc theo dõi các giao dịch đáng ngờ theo Luật Phòng chống rửa tiền 2022, thì chỉ nên thí điểm ở một số địa phương có nhiều dự án BĐS hình thành trong tương lai. Đó là “bắt buộc các giao dịch nêu trên phải qua sàn giao dịch môi giới BĐS do nhà nước thành lập”.

 

Ngoài ra, việc thí điểm thực hiện trong một thời gian, để tổng kết cũng là tiền đề trong tương lai. Tuy nhiên, hạn chế của đề xuất này là hiện nay, với chủ trương tinh giản biên chế trong cả nước sẽ khó thành lập thêm nhiều đơn vị sự nghiệp thực hiện chức năng là sàn giao dịch BĐS để quản lý.
“Còn nếu qua sàn giao dịch môi giới BĐS với điều kiện thành lập dễ dãi như trong Điều 59,60 dự thảo luật thì là một bước thụt lùi trong xây dựng chính sách, bởi quy định tương tự đã từng có trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 để rồi bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh BĐS 2014, sửa đổi 2020. Quy định này đặt ra, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, và chi phí cho doanh nghiệp”, bà Dung nêu.
Bà Dung cũng cho rằng,  việc mua bán BĐS từ các chủ đầu tư dự án thời gian qua có nhiều lỗ hổng nên người mua bị chủ đầu tư lừa đảo gây thiệt hại lớn. Vì vậy, để ngăn chặn tình trạng này, cần một tổ chức có đủ khả năng về pháp lý, hệ thống dữ liệu và nhân lực. Xét những yếu tố này thì không tổ chức nào nào làm tốt hơn các tổ chức hành nghề công chứng.
“Bởi với hơn 1.000 tổ chức hành nghề công chứng trên cả nước, các công chứng viên được bổ nhiệm với tiêu chuẩn rất chặt chẽ và đội ngũ thư ký cử nhân luật sẽ góp phần tư vấn cho các bên về pháp lý. Như vậy, nếu quy định “công ty có chức năng kinh doanh BĐS (chủ đầu tư) khi ký hợp đồng với khách hàng tự mình ký mà không cần thông qua sàn giao dịch BĐS hay công chứng” vẫn đang ổn định, ít rủi ro thì không cần phải quy định mới này. Còn nếu có nhiều rủi ro, cần có thêm một “hàng rào kiểm soát” thì nên chuyển cho các tổ chức hành nghề công chứng, không nên chuyển qua sàn giao dịch như trong dự thảo”, bà Dung nêu.

 

TS Phạm Văn Võ, Phó Trưởng Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM cũng cho hay, bên cạnh một số ưu điểm thì cũng có nhiều hạn chế của giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch.
Cụ thể, giao dịch qua sàn sẽ làm gia tăng chí phí giao dịch thông qua phí dịch vụ phải trả cho sàn. Do BĐS là tài sản có giá trị lớn nên mặc dù mức phí tính theo tỷ lệ giá trị của BĐS được giao dịch không cao nhưng tính theo giá trị tuyệt đối thì lại là số tiền không nhỏ.
Ngoài ra, ông Võ cũng cho rằng điều này phát sinh thêm thủ tục, kéo dài thời gian, giảm tính thanh khoản của hàng hoá bất động sản.
 

 

Chuyên gia này cũng cho rằng giao dịch qua sàn cũng thiếu tính linh hoạt. Nếu giao dịch BĐS được thực hiện thông qua thỏa thuận trực tiếp giữa các bên thì các bên rất đễ dàng trong việc điều chỉnh các nội dung thỏa thuận về giá bán, phương thức thanh toán, phương thức thực hiện hợp đồng… Tuy nhiên, nếu bán thông qua sàn thì nội dung như giá cả, phương thức thanh toán sẽ rất khó thay đổi một cách linh hoạt. Trong khi đó, tính chất của giao dịnh BĐS đòi hỏi phải có sự linh động, phù hợp với nhu cầu và quy luật thị trường và có xu hướng đề cao sự các biệt hoá cho từng đơn vị BĐS, từng giao dịch cụ thể.
Do vậy, ông Võ cho rằng để hạn chế nhược điểm trên, pháp luật cần giới hạn những loại giao dịch BĐS nào mới phại thực hiện thông qua sàn giao dịch mà không nên bắt buộc tất cả các giao dịch BĐS đề phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.