Lo sợ việc tăng chi phí khi bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Dư luận xôn xao trước thông tin giao dịch nhà đất qua sàn

Theo Báo Đầu tư, mới đây, tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã xuất hiện thêm khá nhiều quy định mới như: phải thực hiện các  giao dịch mua bán nhà đất thông qua các sàn giao dịch bất động sản, thực hiện chứng thực giao dịch…

Giữa lúc nội dung này còn đang được thảo luận, nghiên cứu, thì hàng loạt những vụ án nghiêm trọng có liên quan đến việc lừa đảo, chiếm đoạt tài sản hay các hành vi gian lận, trốn thuế của những sàn giao dịch bất động sản đã bị các cơ quan công an điều tra, khởi tố, và bắt giam nhiều đối tượng chính là những lãnh đạo, nhân viên của sàn giao dịch.

Đơn cử, trong thời gian mới đây, Công an của tỉnh Bình Dương đã tiến hành khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với đối tượng Trần Thị Thủy, nguyên là Tổng giám đốc của Công ty Bất động sản Thủy Phát Land về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Đối tượng này đã cố tình nhận đặt cọc tiền chuyển nhượng của khách hàng đối với nhiều lô đất ở khu vực tỉnh Bình Phước, nhưng đã không thực hiện đúng cam kết, bàn giao đất mà bỏ trốn. Qua thông tin xác minh của đơn vị cơ quan điều tra, mặc dù không được những người chủ sở hữu thửa đất ủy quyền hoặc cho phép quyền về việc môi giới, chuyển nhượng đất đai, thế nhưng đối tượng Thủy vẫn tự xưng là đại diện công ty và tiến hành ký hợp đồng với nhiều khách hàng khác nhau và nhận những khoản tiền đặt cọc trị giá hàng trăm đồng.

Trước đó, Công an tỉnh Bình Dương cũng đã tiến hành bắt giữ Trần Chí Thiện, là Giám đốc của Công ty Bất động sản Đông Dương Group sau khi đối tượng này cố tình trốn lệnh truy nã cũng bởi vì có hành vi ký kết các hợp đồng bán đất và thu tiền đặt cọc của khách hàng, nhưng lại không có sản phẩm thực tế để bàn giao cho khách hàng.
Thời điểm đầu tháng 2/2023, Công an tỉnh Nghệ An đã tiến hành khởi tố, bắt tạm giam đối tượng Mai Xuân Điểu, trước đây là Giám đốc của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng bất động sản Phoenix. Đối tượng này đã tìm mua đất của nhiều người trên địa bàn tỉnh rồi sau đó thực hiện thủ tục phân lô, rao bán lại cho những người khác. Tuy nhiên, sau khi đối tượng này đã nhận được đủ tiền chuyển nhượng đất của các khách hàng, thì đã không thực hiện theo đúng nhưng những thỏa thuận đã cam kết, mà cố tình tìm kiếm thêm các khách hàng khác để tiếp tục bán các lô đất này để nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tiền…

Những ghi nhận từ thực tế đã cho thấy là không có năm nào không xảy ra tình trạng người làm môi giới bất động sản sai phạm, vướng vào vòng lao lý. Đây chính là nguyên nhân quan trọng mà người dân hiện vẫn chưa thực sự an tâm, tin tưởng, giao phó tiền bạc, tài sản của mình cho đơn vị trung gian đó là các sàn giao dịch bất động sản.

Khi Bộ Xây dựng khảo sát, đưa nội dung bắt buộc thực hiện việc giao dịch mua bán bất động sản phải thông qua các sàn, thì theo ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý bày tỏ sự lo ngại sẽ có thêm những vấn đề, nguy cơ tiềm ẩn khác.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch của Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nhận định, Điều 57 của Dự thảo quy định: “Các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này”. Trong khi đó, Điều 60 quy định “Sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

Từ đó, ông Hiệp đã đặt ra câu hỏi nghi vấn, liệu khi quy định như vậy có phải là quá cứng nhắc hay không? Bởi vì hiện nay có rất nhiều đơn vị chủ đầu tư đã áp dụng một cách linh hoạt việc liên kết, phối hợp giữa bộ phận lực lượng bán hàng trực tiếp của mình và của sàn giao dịch bất động sản. Ban soạn thảo quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng về việc có cần phải tính toán, đưa ra thêm một nấc trung gian quản lý hay không.

“Thực tế thì khối lượng hàng bán được của các đơn vị chủ đầu tư luôn là lớn hơn so với lượng hàng bán được thực tế của các sàn giao dịch bên ngoài. Trong khi đó, phí hoa hồng dành cho các sàn ở bên ngoài luôn luôn cao hơn gấp 2 lần mức phí hoa hồng dành cho bộ phận bán hàng của các chủ đầu tư tự bán”, ông Hiệp bày tỏ ý kiến.

Cùng chung quan điểm nêu trên, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Phương Đông khẳng định, yêu cầu này nhiều khả năng sẽ làm tăng thêm chi phí bán hàng (bao gồm cả các chi phí PR, quảng cáo, marketing...) vốn chiếm tỷ lệ không dưới 10% trong tổng mức chi phí đầu tư thi công xây dựng dự án và khi chi phí tăng cao, thì người phải gánh chịu cuối cùng không ai khác chính là những người có nhu cầu mua nhà.

Doanh nghiệp muốn có quyền tự quyết

Trên thực tế, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã đưa ra quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”, tuy nhiên điều này đã được chính thức bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ thời điểm ngày 1/7/2015) bởi tồn tại nhiều sự bất hợp lý.

Đánh giá về đề xuất quy định này, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng thẳng thắn nêu lên quan điểm của mình, đây được coi là một bước thụt lùi, hoàn toàn không phù hợp với những quy định hiện hành và cũng được cho là không sát với tình hình thực tiễn, có thể sinh ra những “đặc quyền, đặc lợi” đối với những những sàn giao dịch bất động sản. Điều này có vi phạm đến quyền tự chủ kinh doanh của các đơn vị chủ đầu tư dự án bất động sản và sẽ làm tăng thêm mức giá giao dịch bán nhà.

Dưới góc độ là một nhà lãnh đạo doanh nghiệp, theo ý kiến của ông Trần Huy Tưởng, Tổng giám đốc của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh An Phú Hưng, thì quy định này được đưa ra là hoàn toàn không cần thiết, chỉ phù hợp với những đơn vị chủ đầu tư thiếu trình độ, năng lực trong việc thực hiện việc bán hàng. Nếu phía cơ quan quản lý thực sự muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà, hay các bên cá nhân, tổ chức liên quan, thì nên tập trung vào các giải pháp để làm sao để việc mua bán, giao dịch sản phẩm bất động sản diễn ra một cách minh bạch.

“Trường hợp nếu như bắt buộc phải bán sản phẩm qua sàn, chúng tôi sẽ tự lập nên một sàn phân phối của riêng mình, hoạt động như một đơn vị thành viên và sẽ thực hiện việc giao dịch bán hàng. Tuy nhiên, như đã nói thì việc quy định này là hoàn toàn không hợp lý cho cả các đơn vị doanh nghiệp và cả thị trường”, ông Tưởng nhận định. Có thể thấy rằng việc ra quy định bán sản phẩm bất động sản thông qua sàn giao dịch nhận được rất nhiều sự phản đối.

Là đơn vị phân phối nhiều sản phẩm bất động sản, nhưng ông Hồ Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Nhân Bình Land cũng cho rằng, sau một thời gian khá dài phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam đã có được một lực lượng chủ đầu tư có tiềm lực, thế mạnh tài chính và kinh nghiệm thị trường, kinh nghiệm bán hàng. Phần lớn các chủ đầu tư đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng. Do đó, đề xuất trên có phần vô lý khi khiến các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị phân phối.

Theo TS. Phạm Anh Khôi, chuyên gia kinh tế tài chính, tại các thị trường phát triển như Anh, Australia, Mỹ, Singapore..., hầu hết giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các đơn vị môi giới chuyên nghiệp. Tuy nhiên, ở Việt Nam, để giao dịch sản phẩm bất động sản qua sàn thì cần có cơ chế rõ ràng bảo đảm quyền lợi cho người mua, người bán. Đồng thời, đặt thêm trách nhiệm, các tiêu chuẩn hành nghề chuyên nghiệp cho đơn vị môi giới để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng (chủ đầu tư và khách hàng là người mua nhà).