Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương để tìm hiểu kỹ hơn về những điểm nóng của bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới cũng như sự bùng nổ của các dự án ngôi nhà thứ hai.

Việc mở cửa trở lại đón khách quốc tế, sự phục hồi của ngành du lịch đã và đang tác động như thế nào tới bất động sản nghỉ dưỡng? Phân khúc này năm 2023 sẽ có điểm gì mới so với năm 2022, thưa ông?

Có thể thấy là hiện nay nỗi e ngại đại dịch đã dần vơi đi và mọi người đã bắt đầu các hoạt động du lịch trở lại không chỉ ở Việt Nam mà còn khắp nơi trên thế giới. Quá trình phục hồi của ngành du lịch đã tạo tiền đề cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng lấy lại đà phát triển.

Tuy nhiên quá trình khôi phục của ngành du lịch trong thời điểm này vẫn còn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Trở ngại đầu tiên là chi phí du lịch trở nên đắt đỏ hơn, nguyên nhân vì giá vé ở hầu hết các chặng bay đều có sự điều chỉnh; đồng thời lạm phát và giá nhiên liệu tăng cao do ảnh hưởng từ xung đột Nga-Ukraine. Bên cạnh đó, sự thiếu hụt nguồn nhân lực trong ngành hàng không không chỉ tác động đến chi phí nhân công mà còn khiến các hãng hàng không phải giảm bớt tần suất chuyến bay. Đây là thực trạng đang diễn ra khi ngành du lịch toàn cầu mở cửa trở lại, và chúng ta phải đối mặt để tìm ra giải pháp phù hợp. Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ.

Tin tốt là hoạt động kinh doanh của các khách sạn và resort ghi nhận kết quả tốt hơn năm ngoái rất nhiều, dù vẫn chưa thể quay trở lại được như trước dịch. Trong những tháng gần đây, các khách sạn trong thành phố ghi nhận sự cải thiện, một vài khách sạn đã đạt được công suất phòng tới hơn 70%. Tuy nhiên giá phòng bình quân vẫn còn thấp so với trước đây 20-30%. Kết quả kinh doanh tại các khách sạn, khu nghỉ dưỡng ven biển có sự phân hóa hơn. Một số khu nghỉ dưỡng hạng sang, có thiết kế và dịch vụ chất lượng hoạt động rất hiệu quả. Tuy nhiên một số khách sạn/resort, đặc biệt với quy mô phòng lớn gặp nhiều thách thức để lấp đầy công suất phòng như thời điểm trước dịch. 

Nhìn chung, thị trường đang khôi phục với cả những cơ hội và thách thức mới. Để có thể sớm đạt được kết quả hoạt động trước đại dịch, chúng ta cần tái thiết lập lại nguồn cầu. Trước hết ngành du lịch đều mong chờ sự trở lại của thị trường khách Nga và Trung Quốc trong năm 2023 – vốn chiếm thị phần lớn trong nguồn khách quốc tế đến Việt Nam. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng cần mở rộng, thu hút hơn các thị trường khác như Hàn Quốc, Ấn Độ,…

Trong bối cảnh nguồn cung chất lượng về những dịch vụ MICE & F&B vẫn còn hạn chế, tôi tin rằng hoạt động kinh doanh của các khách sạn trong thành phố sẽ cải thiện hơn trong năm tới khi nhu cầu dịch vụ MICE và F&B ngày càng gia tăng trở lại.

Tuy nhiên các khách sạn, khu nghỉ dưỡng tại địa điểm ven biển sẽ có thể đối mặt với nhiều khó khăn hơn, đặc biệt về quản lý hoạt động khi mà một lượng lớn nguồn cung, đặc biệt là các dự án Ngôi Nhà Thứ Hai vốn bị trì hoãn do dịch sẽ gia nhập thị trường trong thời gian tới.

Lâu nay, các nhà đầu tư đang chú ý theo đuổi về số lượng sản phẩm nghỉ dưỡng mà quên đi chăm sóc chất lượng, tạo những sản phẩm mới, có thiết kế riêng biệt. Điều này kéo dài sẽ ảnh hưởng ra sao tới thị trường, thưa ông?

Có thể thấy được rằng thị trường Việt Nam khá chú trọng về quy mô dự án, một phần do trước đây thị trường ở giai đoạn đầu phát triển với nguồn cung khách sạn và resort còn rất hạn chế. Bản thân tôi đã sống và làm việc tại Việt Nam hơn 15 năm, và tôi đã có cơ hội chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của nguồn cầu cũng như cách mà thị trường chạy đua phát triển số lượng và quy mô nguồn cung mà không thực sự để tâm đến đặc tính, chất lượng của sản phẩm nghỉ dưỡng.

Tôi đã thấy có rất nhiều dự án Condotel mà chủ đầu tư phát triển đến vài ngàn căn thay vì quy mô trung bình của một khách sạn là 100 -200 căn. Điều này dẫn đến nhiều thách thức cho việc quản lí vận hành sau này. Ở một góc độ nào đó, Chủ đầu tư và cả chính quyền địa phương đều thúc đẩy việc xây dựng các dự án quy mô. Tuy nhiên chúng ta cũng cần hiểu được rằng để du lịch triển bền vững thì sự cân bằng giữa số lượng và chất lượng là điều cần thiết.

Xu hướng đầu tư hiện đang dần thay đổi, và các chủ đầu tư cần phải xác định được đúng định hướng cho sản phẩm bằng cách tạo ra các điểm nhấn nhằm giúp dự án nổi bật, thu hút hơn những dự án khác. Các chủ đầu tư vẫn có thể phát triển các dự án quy mô với số lượng vừa phải. Những sản phẩm thuộc phân khúc này dao động với mức giá $40-60/đêm, có thể đáp ứng nhu cầu của số đông du khách Việt Nam, trong khi thị phần du khách cao cấp với mức chi tiêu $200/đêm còn hạn chế. Dù vậy những sản phẩm tầm trung này vẫn cần hoạch định một cách kỹ lưỡng, chứ không chỉ đơn thuần là xây dựng một tòa nhà bằng cách “sao chép – cắt dán” các dự án khác và nghĩ rằng nó sẽ tự hoạt động tốt.

Chất lượng đi cùng với số lượng là điều kiện tiên quyết để dự án có thể hoạt động hiệu quả. Chúng ta vẫn có thể phát triển các dự án quy mô lớn nhưng cần đảm bảo chất lượng, chú trọng hơn đến trải nghiệm khách hàng thông qua những dịch vụ gia tăng như F&B, tiện ích giải trí và các yếu tố khác. Điều này sẽ tạo ra sự khác biệt khi mà trước đây phần lớn các dự án chủ yếu chú trọng đến việc cung cấp chỗ nghỉ, mà thiếu sự cân nhắc đến việc cung cấp các trải nghiệm ẩm thực, giải trí, v/v.

Tóm lại, cá nhân tôi đánh giá rằng thị trường vẫn sẽ đón nhận những dự án lớn, tuy nhiên chủ đầu tư cần xây dựng được trải nghiệm xuyên suốt cho khách hàng khi đến khu vực dự án và điều này cần được thực hiện chỉn chu từ giai đoạn hoạch định.

Theo ông, các dự án cần chú trọng điều gì để tạo điểm nhấn thu hút khách và nhà đầu tư? 

Du lịch là một ngành không ngừng thay đổi để thích nghi với các xu hướng mới, đặc biệt là sau dịch Covid. Hiện nay, phần lớn nguồn cung trên thị trường vẫn tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu lưu trú và phát triển quy mô số lượng phòng mà chưa chú trọng vào việc tạo ra các trải nghiệm mới cho khách hàng. Để có thể theo kịp những xu thế mới cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách, các chủ đầu tư cần phát triển các sản phẩm có dấu ấn bản sắc riêng và mang lại trải nghiệm tốt hơn, từ đó sẽ tạo được sự khác biệt khi tham gia thị trường so với các sản phẩm du lịch thông thường trước đây

Theo tôi, ngành du lịch cần thêm nhiều sản phẩm chất lượng đem đến những trải nghiệm độc đáo và tạo ra một “điểm đến” đúng nghĩa, ví dụ như những khu nghỉ dưỡng sang trọng, wellness resort (nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe), v.v. cũng như đa dạng các tiện ích giải trí, F&B để hoàn thiện hệ sinh thái du lịch góp phần mở rộng và đa dạng hóa nguồn khách trong nước và quốc tế.

Bên cạnh vấn đề nguồn cầu, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam còn phải đối mặt với thách thức khác là tình trạng dư thừa nguồn cung. Điều này sẽ có ảnh hưởng ra sao tới thị trường trong thời gian tới, thưa ông?

Vấn đề dư thừa nguồn cung không xảy ra ở tất cả các điểm đến tại Việt Nam. Lấy ví dụ như tại TP.HCM và Hà Nội, chúng ta có thể thấy rằng không có quá nhiều dự án đang triển khai. Ngược lại, hai thị trường này cần thêm các dự án khách sạn 4 sao quốc tế, các khách sạn với dịch vụ chọn lọc, khách sạn luxury, các dự án Branded Residence cũng như khách sạn boutique.

Việc dư thừa nguồn cung chủ yếu diễn ra tại các địa phương có nhiều dự án condotel quy mô lớn như Cam Ranh. Giải pháp cho vấn đề này chính là cần tạo ra thêm nguồn cầu tương ứng. Điều này có thể được thực hiện thông qua các chiến lược giá để thúc đẩy nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên mặt trái là điều này cũng có thể dẫn đến sự cạnh tranh về giá giữa các khách sạn trong cùng khu vực, đặc biệt khi một số dự án sẵn sàng giảm giá sâu để thu hút lượng khách cho riêng họ.

Do vậy thị trường cần những giải pháp bền vững hơn để thu hút du khách thông qua việc tạo ra các điểm đến giàu tính trải nghiệm như công viên chủ đề, các hoạt động giải trí như du lịch mạo hiểm, câu lạc bộ giải trí - thể thao biển, nhà hàng – quán cafe, bến du thuyền... chứ không chỉ đơn thuần là nơi cung cấp chỗ nghỉ qua đêm.

Trong thời gian tới, một lượng lớn nguồn cung phòng dự kiến sẽ sớm gia nhập thị trường, tuy nhiên phần lớn dự án đều không có nhiều sự đa dạng về hoạt động và tiện ích đi kèm để có thể thu hút nguồn cầu. Nếu được hoạch định và triển khai phù hợp với nhu cầu thị trường, các địa phương vẫn có thể đối mặt với vấn đề nguồn cung gia tăng, và Đà Nẵng là một ví dụ điển hình cho việc đã làm tốt vấn đề này trước đây.

Các chủ đầu tư nên chú trọng hơn về chất lượng sản phẩm và dịch vụ để phát triển dự án có điểm nhấn khác biệt, không bị hòa lẫn với các dự án khác trên thị trường. Tôi đã nhận thấy một số tín hiệu lạc quan của thị trường khi hiện nay nhiều chủ đầu tư đã hiểu tầm quan trọng của vấn đề này và sẽ mang đến những sản phẩm ngày càng hoàn thiện hơn.

Vậy kịch bản nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ra sao trong thời gian tới, thưa ông?

Theo ước tính của Savills Hotels, nguồn cung phòng sẽ ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ cả về số lượng và chất lượng tại nhiều địa điểm du lịch trong nước. Số lượng dự án mang thương hiệu khách sạn của Nhà điều hành quốc tế và khu vực dự kiến sẽ tăng gấp đôi trong ba năm tới, từ 127 lên 261 dự án vào năm 2025.

Về nguồn cung phòng tại một số địa điểm, từ nay đến 2025, ước tính chỉ riêng khu vực Cam Ranh dự kiến ghi nhận thêm 11.800 phòng thuộc phân khúc trung cao cấp, gấp đôi so với nguồn cung hiện tại, trong khi đó khu vực Hồ Tràm – Long Hải cũng sẽ đón nhận thêm khoảng 4.600 phòng, tăng 143% so với hiện tại. Như đã đề cập nếu nguồn cầu không kịp khôi phục và phát triển thì với tốc độ này có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu tại những địa điểm nêu trên, qua đó sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình hoạt động kinh doanh của của các khách sạn, khu nghỉ dưỡng trong nước.

Sau thời gian dài bùng nổ, thị trường đang bị xem là bão hòa, cộng thêm các vấn đề pháp lý đã khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng với bất động sản nghỉ dưỡng. Ông đánh giá thế nào về tiềm năng phục hồi của phân khúc này trong thời gian tới?

Tuy bối cảnh hiện tại có một số yếu tố không thuận lợi đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng, vẫn có những dự án được hoạch định cẩn trọng, bài bản và mang lại cơ hội đầu tư tốt. Trước khi đại dịch xảy ra, ngành du lịch Việt Nam đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng ấn tượng, trong đó lượt khách quốc tế đến Việt Nam tăng trung bình 16.9%/năm trong giai đoạn 2009-2019. Tốc độ tăng trưởng lượt khách là một trong những động lực thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng đa dạng của nhiều đối tượng khách hàng.

Mô hình sản phẩm ngôi nhà thứ hai (branded residences, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng) tại các điểm đến du lịch có thể rất hấp dẫn đối với cả người mua và chủ đầu tư. Chủ đầu tư có thể thực hiện huy động vốn thông qua việc bán hàng trước khi xây dựng (pre-sale) nhằm giảm nhu cầu vốn chủ sở hữu và vốn vay. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không có đủ tiềm lực tài chính mà phụ thuộc quá nhiều vào việc bán hàng thì có thể dẫn đến nguy cơ việc xây dựng bị trì trệ nếu kết quả bán hàng không đạt như mong đợi, gây bất lợi cho phía người mua. 

Về phía nhà đầu tư, sản phẩm ngôi nhà thứ hai mang lại cho họ cơ hội sở hữu một tài sản có thể sử dụng cho mục đích nghỉ dưỡng. Hơn nữa các sản phẩm này còn có tiềm năng mang đến thu nhập từ việc vận hành cho thuê khiến cho các tài sản này trở nên hấp dẫn hơn.

Mặc dù thị trường chung vẫn còn nhiều khó khăn tuy nhiên với tiềm năng cũng như tốc độ phục hồi của ngành du lịch Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2022, cũng như việc các cơ quan chức năng đang cân nhắc các cơ chế phù hợp với sự phát triển của mô hình này, tôi tin rằng nếu được hoạch định và triển khai cẩn trọng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn.

Với nhà đầu tư, ông có lời khuyên gì cho họ?

Thị trường ngôi nhà thứ hai tại Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm, nhưng nhìn chung đây vẫn là một sản phẩm tốt nếu được hoạch định cẩn trọng. Chúng tôi nhận thấy người mua hiện nay không chỉ xem các sản phẩm ngôi nhà thứ hai đơn thuần là sản phẩm đầu tư mà còn chú trọng về mục đích sử dụng như một sản phẩm nghỉ dưỡng. Chính vì vậy, các sản phẩm có tính riêng tư cao, không gian rộng rãi, phù hợp với đối tượng khách gia đình và tọa lạc tại những thị trường có thể tiếp cận thuận tiện bằng đường bộ từ TP.HCM và Hà Nội vẫn thu hút được nhiều sự quan tâm.

Để có thể lựa chọn được sản phẩm phù hợp, người mua cần nghiên cứu kỹ các thông tin dự án như vị trí, định vị, loại hình sản phẩm, cơ cấu quản lý, pháp lý dự án, chính sách bán hàng, năng lực của Chủ đầu tư cũng như các đơn vị tư vấn liên quan đến dự án,... Những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín và đặc biệt cẩn trọng trong quá  trình hoạch định, tính toán kỹ lưỡng về cơ cấu quản lý, đặc tính sản phẩm sẽ mang lại những giá trị tốt cho người mua.