Giải quyết bế tắc của thị trường bất động sản như thế nào?

Doanh nghiệp chỉ còn “hơi thở cuối cùng”

Công ty bất động sản NG đã đầu tư và triển khai hàng loạt dự án nghỉ dưỡng tại Bình Thuận và Phú Quốc (Kiên Giang). Những năm trước đều khai trương dự án vào mùng 9 tháng giêng. Năm nay cũng vậy nhưng lãnh đạo doanh nghiệp này than thở rằng khai trương chỉ để “lấy ngày” vì mọi hoạt động của công ty đã đình trệ từ cuối năm 2022. 

Giá sản phẩm đã giảm, chiết khấu từ 20 - 50% nhưng doanh nghiệp gần như không bán được hàng. 70% nhân sự công ty bị sa thải vào cuối năm qua, những người còn lại đều bị giảm lương từ 25 - 40%. 

“Nếu năm nay không đột phá, cơ chế, chính sách không được tháo gỡ, không nới room tín dụng thì doanh nghiệp chết hết. Cái mà doanh nghiệp cần nhất bây giờ là vốn ngân hàng, Vì tâm lý khách hàng rất lạ, khi thị trường nóng thì mua bất chấp, nhưng thị trường trầm lắng, nhất là khi ngân hàng không cho vay thì lại ôm tiền chờ đợi vì nghĩ kinh tế đang xấu” - Lãnh đạo công ty NG nói. 

Tổng giám đốc Công ty CP BĐS Asian Holding Nguyễn Văn Hậu cho biết, công ty đã khai trương một dự án để lấy ngày chứ công việc rất ít. “Năm qua làm được quý II, còn bắt đầu từ quý III thì giảm doanh thu 50%, tới quý IV giảm đến 80 - 90%. Nếu Nhà nước sớm tháo gỡ thì hy vọng vào năm 2023 sẽ phục hồi vì hiện nay 70% khách hàng vay vốn ngân hàng mà lãi suất quá cao nên họ không dám hoặc không vay được. Có 30% trong số này có tiền mặt nhưng cũng không xuống tiền. Ngay chính doanh nghiệp có tài sản hàng trăm tỷ nhưng muốn vay vài tỷ để duy trì hoạt động cũng khó khăn” - Ông Hậu nói. 

Đặt mọi hy vọng vào nguồn vốn

Số liệu của Bộ Kế hoạch - Đầu tư cho thấy, trong tháng 1/2023, có 10.800 doanh nghiệp thành lập mới trên toàn quốc, gần 68.600 lao động đăng ký, tăng 0,7% về số doanh nghiệp và giảm 5,2% số lao động so với tháng trước đó; Giảm 16,6% về số lượng doanh nghiệp thành lập và giảm 11% số lao động so với cùng kỳ. Cả nước có 15.000 doanh nghiệp hoạt động trở lại, nâng tổng số doanh nghiệp hoạt động trong tháng 1 lên 25.900 đơn vị.

Ở chiều ngược lại, cả nước ghi nhận 34.994 doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, 6.841 công ty ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể, 2.038 doanh nghiệp hoàn tất giải thể, lần lượt giảm 19,6 %, 3,4% và 0,6% so với cùng kỳ 2022. 

Chỉ trong tháng đầu năm nay, tổng số công ty rút khỏi thị trường gần 43.900 đơn vị, tăng 14,4% so với cùng kỳ, cao gấp 4 lần so với tổng số đơn vị thành lập mới. 

Theo Lãnh đạo Công ty BĐS Phú Long, năm vừa qua là một năn “te tua như tàu lá chuối gặp bão”. Sang năm mới, mọi thứ vẫn không thay đổi nhiều, chưa có dấu hiệu khởi sắc. Trước đây ngân hàng có thể cho vay 70% giá trị tài sản nhưng nay chỉ cho vay 50%. Định giá đất trước kia tương đương 75% thị trường nhưng nay chỉ còn 60% khiến tài sản đảm bảo vay cũng phải tăng thêm, trong khi vay bù vào mua bất động sản thì phía ngân hàng không chấp thuận. 

Công ty này cũng đã làm hồ sơ vay vốn 500 tỷ đồng kể từ tháng 11/2022 nhưng tới nay vẫn chưa được duyệt. Với các khách hàng vay tiền mua đất cũng khó khăn và chỉ vay được từ 40 - 50% giá trị hợp đồng, trong khi lãi suất lên tới 15 - 16%/năm. 

“Làm thế nào để lãi suất vay giảm về 12%/năm cho bất động sản, còn sản xuất từ 8 - 9%/năm là hợp lý bởi người dân hiện nay chỉ chăm chăm đem tiền đi gửi ngân hàng để hưởng lãi cao khiến doanh nghiệp gặp khó. Đồng thời, Nhà nước sẽ gỡ vướng pháp lý để không bán được hàng trong nước thì cũng bán hoặc hợp tác được với nước ngoài. Chưa kể tín dụng cần được điều hành hợp lý, linh hoạt hơn” - Lãnh đạo Phú Long cho biết. 

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, những khó khăn về dòng tiền, giá nguyên vật liệu tăng cao… khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc phá sản, giải thể, trong năm 2022 đã tăng 38,7%. 

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa khẳng định: Dường như các vướng mắc của ngành bất động sản chỉ mới nêu ra mà chưa có giải pháp cụ thể. Những khó khăn như các dự án BĐS chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý vì chưa nộp đủ thuế sử dụng đất do phải chờ luật Đất đai. Nếu pháp lý chưa hoàn thiện thì doanh nghiệp cũng không đủ điều kiện vay vốn ngân hàng. 

Thời điểm này rất khó khăn, nhưng nếu xét trong dài hạn thì thị trường địa ốc của Việt Nam vẫn có lực cầu lớn nên cơ hội phục hồi nhanh. Về lâu dài, Chính phủ phải tiếp tục giải quyết những vấn đề liên quan đến pháp lý, tuy nhiên trước hết để hỗ trợ doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng thì phải thông qua chính sách tiền tệ và tài khóa. 

Dòng vốn từ cổ phiếu, trái phiếu hiện vẫn chưa có “ánh sáng”. Trong khi dòng vốn từ ngân hàng cho BĐS không phải phụ thuộc room tín dụng mà đây là câu chuyện hoàn toàn khác.

“Muốn hỗ trợ doanh nghiệp, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thì cần tăng cùng tiền để vốn tới tay doanh nghiệp. Tăng cung tiền hợp lý nhưng còn lo ngại làm lạm phát gia tăng thì phải áp dụng song song với chính sách tài khóa. Có thể là tiếp tục giảm thuế nhập khẩu, thuế tiêu thụ đặc biệt nhất là nhóm xăng dầu, từ đó kéo theo giảm giá các mặt hàng trong nước. Thời gian qua, lạm phát tại Việt Nam chủ yếu là từ bên ngoài. Trong năm 2022, Việt Nam đã kiểm soát vấn đề lạm phát rất tốt phần lớn là nhờ chính sách giảm thuế đối với xăng dầu" - Vị chuyên gia nhấn mạnh. 

Ông Nghĩa cũng cho rằng, cần cả chính sách ngắn hạn và dài hạn. Ở điều kiện hiện nay, ngành ngân hàng phải tăng nguồn cung tài chính để hỗ trợ doanh nghiệp duy trì hoạt động, tạo công ăn việc làm cho người lao động. Cùng với đó, khuyến khích các tỉnh thành sớm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ đối tượng này mua nhà như xem xét giảm lãi suất 1 - 2% so với thông thường. 

Chủ động “cứu” chính mình

Theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, có 3 nhóm giải pháp cần phải thực hiện ngày. Thứ nhất, về việc tháo gỡ khó khăn pháp lý và thủ tục hành chính; Hai là tài chính tiền tệ như trái phiếu, tín dụng cho BĐS trong room mới; Ba là nhóm tái cấu trúc, bao gồm phần vĩ mô về mặt chính sách. 

Ngoài ra, các doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc, nhất là những tập đoàn lớn. Dù vĩ mô còn nhiều khó khăn nhưng vẫn có những điểm tích cực như lạm phát thế giới qua đỉnh, lãi suất của các Ngân hàng T.Ư lớn về cường độ và tần suất không cao bằng năm ngoái. 

Việt Nam cũng đặt mục tiêu lạm phát năm 2023 cao hơn, nên còn dư địa cho chính sách tiền tệ, cùng phối hợp với chính sách tài khóa. Vì vậy, ông Thành cho rằng, phải quyết liệt hơn nữa và ngay trong tháng này cần triển khai các giải pháp đó.

TS Nguyễn Hữu Huân (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) cùng chung quan điểm khi phân tích: Các giải pháp để phát triển thị trường địa ốc ổn định chỉ tác động trong dài hạn, tương tự thị trường trái phiếu, để phục hồi niềm tin của các nhà đầu tư sẽ mất vài năm. 

“"Nước xa không cứu được lửa gần" khi các doanh nghiệp BĐS đang thoi thóp. Vì thế cần có thêm những giải pháp ngắn hạn bởi doanh nghiệp cần vốn duy trì hoạt động, tiếp tục hoàn thiện dự án dang dở nhằm bàn giao cho khách hàng. Từ đó mới thu hồi dòng tiền để tiếp tục kinh doanh” - Vị chuyên gia cho hay. 

Ông cũng kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước xem xét đưa ra khuyến nghị mới hoặc loại bỏ việc kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực BĐS. Như vậy các ngân hàng mới có thể xem xét cho vay với các doanh nghiệp đã đủ điều kiện như những ngành kinh doanh khác. 

“Năm nay kinh tế còn chịu tác động nhiều hơn vì doanh nghiệp có độ ngấm thường trễ. Thị trường BĐS khó khăn kéo dài sẽ bị đóng băng càng ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác và kéo theo là sự sụt giảm của nền kinh tế” - Ông Huân chia sẻ thêm.