Giải pháp nào kéo giá bất động sản về giá trị thực?

Thanh khoản kém, thị trường mất cân bằng

Những thay đổi về chính sách vĩ mô đã tác động mạnh mẽ đến những giao dịch bất động sản trên thị trường, đặc biệt là khi tín dụng vào lĩnh vực này bị thắt chặt, phát hành trái phiếu bị kiểm soát, thị trường bắt đầu có sự sụt giảm từ quý II/2022 và đến quý III/2022 ghi nhận sụt giảm một cách trầm trọng.

Bước vào những tháng cuối năm, mặc dù thị trường có ghi nhận một số dự án mới bung hàng tuy nhiên vẫn chưa đáp ứng đủ nguồn cung, giá nhà vẫn tăng cao trong khi các nhà đầu tư ít có sự lựa chọn dẫn đến thanh khoản bất động sản kém.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đất xanh Miền Bắc, hiện nay các giao dịch bất động sản trên thị trường đều đang bị “chững” lại rất nhiều so với khoảng thời gian trước. Trong đó, quý III/2022 số lượng giao dịch bất động sản đã bị sụt giảm chỉ còn khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2021 làm giảm doanh số bán hàng xuống.

Anh Nguyễn Văn Bách (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, vào đầu tháng 11 năm 2021, nhận thấy thị trường bất động sản đang rất sôi nổi nên anh cùng một số bạn bè đã chung vốn ôm đất tại một dự án tại khu vực Sầm Sơn, Thanh Hóa với diện tích mỗi mảnh từ 75 m2 – 280 m2, giá dao động từ 40 – 90 triệu đồng/m2 . Tuy nhiên, do yếu tài chính nên anh đã phải vay thêm ngân hàng khoảng 60% số vốn bỏ ra. Dự kiến chỉ trong 3 – 5 tháng sẽ thanh khoản được, thế nhưng đã gần một năm nay chưa thoát được hàng mà lãi vay ngân hàng vẫn phải trả.

“Đợt vào hàng đó có khoảng gần 30 người, đa phần các nhà đầu tư là những người trẻ và lần đầu tiên tham gia thị trường đất cát. Chúng tôi tính tỷ lệ vốn của mỗi nhà đầu tư sẽ khoảng 3,3%. Đợi khi ra sổ chắc chắn sẽ thu được lợi nhuận lớn khoảng 35 – 40% mỗi lô, sau đó sẽ chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ góp vốn.

Tuy nhiên, hiện nay chúng tôi vẫn chưa ‘đẩy’ được hết hàng do thị trường bất động sản đang chững lại, người mua rất hiếm mà giá vào hàng lúc đó khá cao khiến tài chính của chúng tôi hiện giờ ai cũng đều lung lay. Bởi vì là những người mới nên họ lấy vốn từ rất nhiều nguồn, có người vay mượn người thân, rút tiền từ chứng khoán, vay tiền ngân hàng,… để tham gia đầu tư chung. Hiện tại, chỉ mong nhanh chóng bán được đất để thu hồi vốn về”, anh Bách nói. 

Tương tự trường hợp anh Bách, chị Ngọc Anh tại (Phủ Lý, Hà Nam) cũng tham gia vào thị trường lúc đất “sốt”, song đến thời điểm hiện tại chị vẫn đang đầu vì nhỡ ôm 4 lô đất tại xã Bình Lục, Hà Nam do có sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Chị Ngọc Anh chia sẻ: “Ròng rã gần 2 tháng qua, dù đã để giá gốc chỉ hơn 500 triệu đồng/lô, nhưng đến nay mới bán ngoại giao cho người quen được 1 lô. Dù có nhiều người gọi điện hỏi mua nhưng vẫn không bán được, so với cuối năm ngoái thị trường năm nay thanh khoản chậm hẳn đi trông thấy”.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh khoản kém, giao dịch ít dù nhu cầu của người dân về cơ bản vẫn là có. Với những điều hành kiểm soát thị trường của Chính phủ như hiện nay sẽ là cơ hội để thị trường bất động sản điều chỉnh lại theo hướng giảm giá, trở về giá trị thực, cân bằng thị trường trở lại.

Giải pháp nào kéo bất động sản về giá trị thực

Những đợt sốt đất ảo và cơn bão ồ ạt đầu tư của các nhà đầu tư F0 đã đẩy giá trị của các bất động sản tăng cao hơn mức thực tế. Điều này đã vô tình góp phần làm khó khăn cho những người mua và cả chính những người bán. Điều cấp bách lúc này là cần đưa ra những giải pháp để đưa bất động sản về giá trị thực, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân thì mới cải thiện được thanh khoản, ổn định được thị trường.

Một trong những biện pháp đầu tiên và được cho là hiệu quả nhất là thay đổi chính sách thuế, GS. TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Giải pháp đầu tiên để thị trường bình ổn giá là phải cải cách chính sách thuế bất động sản, không có giải pháp nào khác hay không có ai có thể can thiệp được những người đang có tiền mua bất động sản để chờ bán đi lấy tiền cao hơn. Do đó, việc đánh thuế bất động sản là một điều cần thiết”.

Thực tế là tại các nước phát triển, khi giá bất động sản được công bố rộng rãi mức độ chênh lệch chỉ ở mức từ 5 – 7% nhưng tại Việt Nam, múc độ chênh lệch lại khác xa so với giá thị trường. Vì vậy, thị trường đang rất cần nhưng phương pháp để xác định giá bất động sản sao cho có thể sát với giá thị trường nhất có thể.

ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý, đầu tư bất động sản cho biết, để ổn định giá thị trường, kéo giá bất động sản về với giá trị thực thì cần bỏ khung giá đất bởi đã tồn tại từ lâu, mang tính bao cấp mà chưa nhận định đúng về giá đất sát với thị trường.

“Ví dụ khung giá đất ở các đô thị loại 1 tại đồng bằng sông Hồng dao động từ 1 triệu đến 76 triệu giai đoạn 2020 – 2024, đây là một khoảng cách giá khá là ảo và gần như vô tác dụng. Bên cạnh đó, điều này còn sinh ra việc các địa phương có thể tùy chọn mức khung giá, làm giảm đi trách nhiệm của các địa phương trong việc phải khảo sát, điều tra giá thực tế là bao nhiêu.

Do đó việc bỏ khung giá đất sẽ tăng tính chủ động của địa phương, là cách để làm cho bảng giá đất sát với thị trường, là căn cứ để xác định đúng giá đất cụ thể để bồi thường cho người dân hay giao cho doanh nghiệp làm. Dĩ nhiên, phương pháp lập bảng giá đất, định giá đất cụ thể sẽ cần tiếp tục hoàn thiện hơn nữa”, ông Đỉnh nhìn nhận.

Ngoài ra, việc bỏ khung giá đất không chỉ đưa bất động sản về đúng giá trị thật mà còn thúc đẩy thị trường mình bạch hơn, tránh các tình trạng tiêu cực như sốt đất ảo, đầu cơ bất động sản như trong thời gian qua.

Cũng theo các chuyên gia, trước đây yếu tố để xác định giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông hay vị trí xây dựng còn tại thời điểm hiện nay, có nhiều tiêu chí quyết định giá trị thực của các bất động sản như là thiết kế sản phẩm, chất lượng, không gian, tiện ích sống,….