Giá thuê nhà xưởng, kho bãi tại Hà Nội có xu hướng giảm

Theo Thanh Niên Việt, có thể thấy bất động sản công nghiệp nói chung và bất động sản kho bãi, nhà xưởng nói riêng trong những năm gần đây là điểm sáng của thị trường. Tuy nhiên, dù nguồn cung tăng trưởng rất tốt cùng tỷ lệ lấp đầy cao nhưng giá thuê bất động sản kho bãi, nhà xưởng lại không tăng đáng kể.

Báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng mới đây tiếp tục ghi nhận sức tăng trưởng của bất động sản công nghiệp khi nhu cầu thuê loại hình này có xu hướng tăng. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp duy trì mức cao, nhất là với bất động sản công nghiệp xây sẵn như nhà xưởng, kho bãi vốn có tỷ lệ lấp đầy trên 90%. 

Trong suốt hai năm đại dịch Covid - 19 và cả giai đoạn suy thoái của thị trường địa ốc, bất động sản đã có sự phát triển mạnh mẽ đã kéo theo sự “nở rộ” của phân khúc hậu cần là kho bãi và nhà xưởng trong khu công nghiệp. Nhưng hiện tượng trái chiều là giá thuê của phân khúc này lại đi ngang.

Giá thuê đất công nghiệp tăng ở mức trung bình là 5%. Thực tế, với sự tăng trưởng của thị trường kho bãi và sự phát triển của thương mại điện tử - là lĩnh vực đòi hỏi không gian lưu trữ hàng hóa nhiều nhất. Tuy nhiên trong hơn 1 năm qua, đối với riêng thị trường Hà Nội, phân khúc này chứng kiến giá thuê theo chiều hướng đi ngang, không ghi nhận xu hướng tăng giá. 

Dựa trên một khảo sát của Batdongsan.com.vn, có thể thấy giá thuê kho bãi khu vực Mễ Trì, Mỹ Đình, Phú Đô có mức giá phổ biến từ 90.000 - 120 ngàn đồng/m2/tháng, tương đương với mức giá thuê từ năm 2021. Như vậy, giá thuê tại khu vực này không có nhiều biến động sau hơn một năm qua.

Theo biên độ thời gian, kho bãi trên đường Phạm Văn Đồng thường cho thuê để làm showroom ô tô, nội thất… đều là những ngành hàng cần diện tích rộng, có giá trị lớn nên giá thuê phổ biến dao động từ 180.000 - 190.000 ngàn đồng/m2/tháng. Ở một vài vị trí đẹp hơn trên tuyến đường này ghi nhận mức giá thuê lên tới 200.000 - 210.000 ngàn đồng/m2/tháng. 

Tuy nhiên, dù cũng thuộc khu vực gần đường lớn Phạm Văn Đồng nhưng lại sâu vào trong thì giá thuê chỉ dao động từ 60.000 - 70.000 nghìn đồng/m2/tháng. Với những mức giá trên trong năm 2022, có thể thấy không có quá nhiều thay đổi so với năm trước đó. 

Trên đường Hoàng Quốc Việt, mức giá thuê nhà xưởng, kho bãi vẫn được duy trì ở mức 100.000 - 120.000 ngàn đồng/m2/tháng giống như thời điểm hơn 1 năm trước. Tương tự, với khoảng thời gian 2 năm thì nhà xưởng, kho bãi tại quận Hà Đông gần như không có biến động về giá thuê, dù bất động sản công nghiệp, thương mại điện tử ngày càng tăng nóng. 

Nhà xưởng, kho bãi tại Vạn Phúc đang phổ biến ở mức 80.000 - 130.000 nghìn đồng/m2. Tại Dương Nội vẫn ghi nhận giá thuê dao động từ 70.000 - 90.000 nghìn đồng/m2/tháng. Tại Phú Diễn, Cầu Diễn, Tây Tựu (Bắc Từ Liêm) có mức giá thuê nhà xưởng, kho bãi từ 50.000 - 80.000 ngàn đồng/m2/tháng. 

Tại khu vực Bắc Từ Liêm như Tân Phong, Xuân Đỉnh đang duy trì mức giá thuê nhà xưởng từ 65.000 - 70.000 nghìn đồng/m2/tháng trong suốt một năm qua. Còn tại An Khánh, Trạm Trôi (Hoài Đức) ghi nhận mức giá thuê nhà xưởng từ 45.000 - 80.000 ngàn đồng/m2/tháng.

Thị trường nhà xưởng, kho bãi thuộc quận Hoàng Mai trong hơn 1 năm qua cũng chứng kiến thực trạng giá thuê đi ngang. Cụ thể, kho bãi tại khu vực Tam Trinh, Định Công Thượng, Linh Đàm có mức giá thuê phổ biến từ 75.000 - 115.000 ngàn đồng/m2/tháng. Giá thuê tại khu vực Thúy Lĩnh, Lĩnh Nam giữ nguyên mức 50.000 - 75.000 ngàn đồng/m2/tháng. 

Tại phía Đông Hà Nội, cụ thể ở khu vực Phú Thị, Trâu Quỳ, Yên Viên, Bát Tràng, Dương Xá (Gia Lâm) vẫn giữ mức giá thuê nhà xưởng, kho bãi của năm 2022. Các hợp đồng thuê trong quý I/2023 vẫn dao động phổ biến ở mức 60.000 - 100.000 nghìn đồng/m2. Hệ thống kho bãi, nhà xưởng tại quận Long Biên như Bồ Đề, Đức Giang, Thạch Bàn… ghi nhận giá thuê từ 60.000-110.000 nghìn đồng/m2, tương đương với 2 năm trước.

Như vậy, trong khi bất động sản công nghiệp cùng thương mại điện tử có tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ, kéo theo thị trường bất động sản logistic, hậu cần hưởng lợi lớn, nhưng giá thuê nhà xưởng lại đi ngang. Nhìn nhận về hiện tượng trái chiều này, anh Hoàng Văn Kiệt - môi giới trong phân khúc này cho biết, nguyên nhân chính dẫn tới điều này là nguồn cung đã tăng quá nhiều khiến cho thị trường nhà xưởng, kho bãi dù có nguồn cầu lớn những vẫn rơi vào cảnh bão hòa. 

Bên cạnh đó, vì nguồn cung kho bãi, nhà xưởng tại Hà Nội đã phải chịu sự cạnh tranh rất lớn với những thị trường giáp ranh vốn mạnh về bất động sản công nghiệp như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Bắc Giang… nên đã khiến giá thuê tại Hà Nội không thể tăng lên mà có xu hướng đi ngang. 

Cushman & Wakefield mới đây đã công bố báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp trong quý III/2022, theo đó cho thấy, tăng trưởng nguồn cung của thị trường nhà xưởng, kho bãi xây sẵn đạt 30% theo năm, vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 76%. Trong đó, nhà xưởng xây sẵn ghi nhận nguồn cung 4,3 triệu m2 sàn, nhà kho xây sẵn bùng nổ mạnh mẽ với hơn 4,7 triệu m2 sàn. 

Hơn nữa, anh Hoàng Văn Kiệt với những kinh nghiệm làm nghề thực tế, anh cho rằng giá thuê phân khúc này sẽ tiếp tục xu hướng đi ngang, thậm chí còn giảm nhẹ nếu nguồn cung mới vẫn còn gia tăng. Bởi, nguồn cung nhà xưởng, kho bãi đã tăng quá mạnh, vượt cả nguồn cầu dù lực cầu cũng liên tục được bổ sung.